Собственный загородный дом многие считают более престижным жильем, чем обычную городскую квартиру. Просторный коттедж рядом с Москвой в обустроенном поселке с развитой инфраструктурой – это обычно очень дорогой вариант, стоимость таких домов может составлять десятки миллионов рублей. Однако есть на рынке и более бюджетные предложения, которые при этом можно назвать весьма солидными.

Дефицит качества

Люди, которые хотят купить загородную недвижимость для постоянного проживания, стремятся к тому, чтобы она была сопоставима по цене с обычной московской квартирой (до 10 млн рублей), но при этом обеспечивала более высокий уровень жизни – большую площадь, приятную архитектуру и природное окружение. Поселки действительно высоких классов (бизнес, преимум, элит) в разы превышают этот бюджет. Однако эксперты считают, что на загородном рынке в хороших организованных поселках даже комфорткласс фактически обеспечивает преимущества, которое ищут такие покупатели.

Проблема в том, что на загородном рынке сейчас в принципе мало качественного предложения. По данным «Инкома», на первичном рынке выставлены десятки тысяч лотов, но привлекательных для покупателя объектов среди них от силы треть. С другой стороны, по словам директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антона Архипова, потенциальный спрос на «загородке» достаточно высок, но лишь 20% клиентов удается совместить желаемое и реальное.

Недорого и солидно

В бюджете до 10 млн рублей в качественных организованных поселках вряд ли будет доступен полноценный дом, скорее речь идет о таунхаусах и дуплексах. «Здесь многое зависит от направления, в котором выбирается будущий дом. Например, средняя стоимость таунхаусов комфорткласса (или массового сегмента) на Новорижском, Киевском, Ярославском шоссе начинается от 7,2 миллионов рублей, - говорит Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland. - Если брать территорию Новой Москвы, то здесь средняя цена таунхауса комфорткласса варьируется от 4,5 до 6,1 миллионов рублей. По статистике компании Optiland, средняя цена квадратного метра таунхаусов из массового сегмента составляет 67-70 тысяч рублей, а в бизнес классе – от 80 тысяч рублей за кв. м».

Если снизить притязания до квартиры, то можно рассматривать даже классы бизнес и премиум в малоэтажных поселках. Например, в премиальном поселке Park Avenue в бюджете до 10 млн рублей представлены квартиры площадью 52 – 71 кв. м, в том числе с террасой на крыше или небольшим собственным участком. Многие квартиры стоят даже существенно дешевле – от 5,9 млн рублей. При этом поселок расположен на престижном Новорижском шоссе, квартиры полностью построены, а на территории расположен парк с рекой.

В малоэтажном городе-курорте «Май», который находится в 9 км от МКАД, прямо рядом с заповедником «Ленинские горки», предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью 41,4 – 114 кв. м, с отделкой и без. Цены на квартиры в ЖК «Май» стартуют с 4 млн руб., при этом стоимость даже больших трехкомнатных квартир площадью более 100 кв. м не превышает 10 млн рублей.

Еще один способ снизить бюджет – поискать скидки. «Частая практика на загородном рынке, когда застройщики делают хорошие скидки на несколько лотов в своих проектах для расширения покупательского спроса. Так, например, в поселке таунхаусов «Кембридж» на престижном Новорижском шоссе есть таунхаус площадью 80 кв. м всего за 6 400 000 рублей», - говорит Андрей Гайдуков.

По данным «Инкома», сейчас на дисконт можно рассчитывать в 98% загородных проектов, правда, обычно скидки не слишком высокие. При покупке таунхауса недалеко от Москвы сложно рассчитывать на скидку более 3%, в случае приобретения коттеджа в той же локации можно получить дисконт 5–7%. «На расстоянии свыше 50 км от столицы средний размер дисконта возрастает в полтора-два раза, – говорит Антон Архипов. – Поэтому там можно приобрести, например, дом со скидкой 10–15%. В редких случаях на первичной «загородке» встречается и дисконт в 30–40%, но важно понимать, что подобные щедрые бонусы чаще всего предоставляют от безысходности, и они говорят о весьма тяжелом положении девелопера», - отмечает Антон Архипов.

Кроме того, бюджетные, но солидные предложения можно поискать в поселках смешанного формата, где наравне с достаточно дорогими коттеджами предлагаются более демократичные форматы жилья. «Можно рассмотреть, к примеру, «Федоскино Парк» – респектабельный поселок, расположенный на самом «курортном» направлении Подмосковья, в 15 км к северу от МКАД. На берегу реки, в окружении густого леса. Всего в 1,5 км расположена «большая вода» - Пяловское, Учинское, Икшинское, Пестовское и Клязменское водохранилища, - рекомендует Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость». - Здесь спроектированы более 400 домовладений с земельными участками до 20 соток, а украшением комплекса стал роскошный парк с изысканным ландшафтным дизайном и фонтаном. Цена коттеджа здесь варьируется от 11 до 30 млн рублей, в зависимости от площади домовладения и размеров земельного участка. В этом поселке есть более доступные предложения – это дуплексы от 135 квадратных метров по цене примерно от 7,3 млн рублей».

Осторожнее с классовыми различиями

Также в бюджете до 10 млн рублей изредка можно найти предложения, где мешают не форматы, а классы – когда в поселке бизнес-класса предлагаются отдельные лоты или участки застройки в более низком ценовом сегменте. «На рынке есть единичные предложения очень бюджетных квартир или таунхаусов в поселках бизнес-класса, как правило, это проекты и лоты, которые долгое время не продаются, и застройщики просто вынуждены максимально снижать цену на этот тип недвижимости», - говорит Андрей Гайдуков.

Однако эксперты насторожено относятся к таким вариантам, поскольку можно столкнуться с некоторыми подвохами. «Я категорически не рекомендую покупать недвижимость в поселках смешанного формата, внутри которых значительно различается класс недвижимости. Гораздо правильнее остановить свой выбор на объекте, где «классовые» различия не столь очевидны», - считает Ольга Магилина.

Приобретая такое жилье за относительно небольшие деньги, покупатель с ограниченным бюджетом может не предполагать, что дальнейшая плата за содержание недвижимости окажется непосильной. «Коммунальные платежи по счетчику (электроэнергия, газ и т.д.) обычно имеют фиксированные значения и не зависят от класса поселка, а вот обслуживание самой территории (чистка дорог, охрана, детские площадки, обслуживание зон общего пользования и т.д.) может отличаться по стоимости в разы, - говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Например, выплаты на обслуживание поселка экономкласса могут составлять 2000 - 5000, в бизнес-классе это значение будет от 15 000 и выше».

С этим согласен и Андрей Гайдуков: «Приобретая недорогую недвижимость в поселках более высокого класса, люди гарантировано столкнуться с высокими эксплуатационными расходами, которые чаще всего начинаются от 12 000 рублей (для сравнения: в комфортклассе средняя величина этих расходов составляет 4 000 – 5 000 рублей)».

Кроме того, инфраструктура в таких поселках (фитнес-клубы, детские сады, магазины, кафе и т.д.) также рассчитана на тот же класс жителей, что и поселок (бизнес и элит). Конечно, почти во всех загородных поселках построены частные детские сады, а не муниципальные. «Но опять же, сравнивая стоимость месячного пребывания ребенка в таком саду, можно увидеть существенную разницу, - отмечает эксперт. - Например, в «Кембридже» на Новорижском один месяц пребывания ребенка в детском саду с пятиразовым питанием, всевозможными развивающими занятиями и спортивными секциями стоит 30 000 рублей, а в соседних поселках более высокого класса такие же услуги стоят от 60 000 рублей в месяц. То же самое касается и школ, где стоимость месячного пребывания доходит до 100 000 рублей. Естественно, и стоимость других услуг в местах повседневного пользования также намного выше, чем в проектах комфорткласса».

Подводя итог, можно сказать, что, покупая дешевую недвижимость в высокобюджетных проектах, покупатель может попасть в типичную ловушку высокой стоимости сопутствующих услуг. Поэтому при покупке недвижимости очень важно понимать, по карману ли вам расходы на ее содержание, и только после этого выбирать доступный проект.