Снижение ипотечных ставок простимулировало спрос на вторичном рынке, в результате июль оказался удачнее, чем ожидали риелторы. Но все равно хуже, чем июль прошлого года. В целом, эффект от удешевления кредитов пока значительно уступает боязни их удорожания.

Спрос

В июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 563 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 14,1% больше, чем в июне.

«Нынешний июль удивил нас повышенной покупательской активностью – напомню, в мае отставание за год, месяц к месяцу, по числу внесенных авансов было равно 30%, а в июне оно достигло рекордного для 2019-го уровня – 40%. Эти цифры заставили нас предположить, что июль будет также провальным. Однако по его итогам можно констатировать, что отрицательная динамика покупательской активности за первое полугодие оказалась минимальной – 7%, если помесячно сравнивать нынешний и прошлый годы. Более того, по уровню спроса июль оказался на 32% лучше июня, хотя обычно в условиях традиционного летнего затишья эти два месяца практически равны друг другу, с колебаниями до 10%», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Об активизации спроса в июле сообщают и другие агентства недвижимости. Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку Жилья» в июле выросло на 23% к июню и на 62% к июлю прошлого года.

Причин роста покупательской активности несколько. Как ни парадоксально, «вторичку» поддержала реформа законодательства о долевом строительстве, которая к готовой недвижимости никакого отношения не имеет. Поправки к 214-ФЗ, предполагающие перевод строительной отрасли на реализацию проектов через систему счетов-эсроу, вступили в силу 1 июля. Изменения в законе призваны повысить защиту прав дольщиков, однако часть потенциальных покупателей квартир в новостройках, решив не связываться с новыми правилами, стали подыскивать альтернативу на рынке вторичного жилья. В агентстве «PROобмен» таких клиентов оказалось 12,4%. При этом на эсроу в Москве перешло лишь 25% проектов и, по большому счету, на первичном рынке ничего не изменилось. Но, видимо, далеко не все покупатели в курсе. (См. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом».)

Также, возможно, покупателей «вторички» простимулировали опасения, связанные с нестабильностью общемировой геополитической и экономической ситуации, – достаточно вспомнить торговое противостояние между США и Китаем с заявлением лидера США о необходимости девальвации доллара и т.д. В результате некоторые люди предпочли ради консервации своих средств вложить их в покупку недвижимости, считает Сергей Шлома.

Но главное - рынок взбодрило смягчение условий ипотечного кредитования, последовавшие за уменьшением ключевой ставки Центробанка в конце июня и в конце июля – в общей сложности на 0,5 п.п., до 7,25%. Во-первых, ипотека подешевела. Сбербанк, например, в период с конца мая по начало августа снизил базовую ставку по кредиту на покупку готового жилья в общей сложности на 1,1 п.п., до 9,1%. Реальные ставки, конечно, выше. По словам риелторов, в июле покупку вторичной квартиры в московском регионе кредитовали под 10-11,2% годовых. Тем нее менее подвижки есть: если в июне средняя ставка в Московской области составляла 10,9%, то в июле, по данным «Мегаполис-Сервиса», – 10,7%.

Во-вторых, банки в целом предлагают сегодня потенциальным ипотечникам более выгодные условия кредитования. «Например, появляется все больше программ с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Также в некоторых финансовых организациях кредит одобряют даже тем заемщикам, которые не могут предоставить справку 2-НДФЛ для подтверждения своего дохода, – на основании лишь справки о так называемом «сером доходе», - говорит Сергей Шлома. Все это привело к тому, что многие так называемые «затаившиеся покупатели» вышли на рынок, отмечает Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

Это подтверждает и статистика. В Москве количество ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке в июле подскочило на 18,8% к июню, а в Подмосковье – на 47,1%. На «первичке» всплеска ипотечного спроса в июле не наблюдалось, поэтому большая часть роста, видимо, пришлась на «вторичку». Например, в «Инкоме» число ипотечных сделок выросло на 26,1%, а их доля достигла 38,2% (+1,2 п.п. к июню).

Однако подешевевшей ипотеки и роста напряженности на мировой арене оказалось недостаточно для того, чтобы спрос достиг уровня прошлого лета, не говоря уже об осени, когда на фоне ажиотажа из-за начавшегося роста ипотечных ставок в Москве ежемесячно регистрировалось по 16 тыс. переходов прав на «вторичку». По сравнению с июлем 2018 г. спрос в июле 2019-го просел на 5,3%, по данным Росреестра.

Подмосковье, на первый взгляд, в июле выступило лучше Москвы: за месяц на территории области было зарегистрировано 52 691 переход прав на «вторичку», таким образом, спрос в июле превысил не только июньский показатель, но и прошлогодний. По данным Росреестра, на 24,9% и 12,5% соответственно. Похожую статистику приводит и КР «Мегаполис-Сервис»: количество внесенных покупателями авансов выросло на 21,1% по сравнению с июнем и на 3,7% относительно июля 2018 г. Сделок в июле было заключено на 12,5% и 2,9% больше, чем в первый месяц лета и в июле 2018 г.

«Как видим, буквально за последние две недели спрос на рынке вторичной недвижимости активизировался, однако в целом, если брать первые два месяца лета, он уступает прошлогодним показателям. По-прежнему негативно на ситуацию со спросом влияет слабая платежеспособность населения – это ключевой фактор, и изменить что-то пока не в силах даже ипотека, которая долгое время была драйвером в том числе и на рынке «вторички». Поэтому можно предположить, что в ближайшее время уровень спроса если и вырастет, то не существенно», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

По мнению опрошенных www.irn.ru риелторов, август, скорее всего, будет все же лучше июля благодаря снижению ипотечных ставок. Например, в «PROобмен» звонков в августе стало на 5%, а договоров – на 3% больше, чем в июле. А в «Инкоме» в начале августа количество внесенных покупателями авансов на 10% превысило показатель того же периода прошлого года. «Однако, по нашим оценкам, это не является предзнаменованием значительной активизации рынка, как было осенью 2018-го», - подчёркивает Сергей Шлома. Екатерина Никитина тоже не ждет чудес: «Есть понимание, что к концу августа оживление пойдет на спад, так как будет действовать сезонный фактор - подготовка к школам, детсадам, возвращение из отпусков и подготовка к активному деловому сезону».

«Понятно, что на рынке «вторички» в августе положительно скажется снижение ставок банковским сектором в целом на 0,5%, однако кардинально в ближайшей перспективе даже это ничего не изменит, так как для всплеска ипотечного кредитования нужны более существенные цифры снижения уровня ставок. А при нынешней ситуации в экономике и низком уровне платежеспособности населения надеяться на прорыв пока не стоит», - резюмирует Сергей Власенко.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке московского региона падает. По данным «Азбуки Жилья», в «старой» Москве количестве квартир в продаже в июле сократилось на 3% относительно июня и на 19% по сравнению с июлем 2018 г. Суммарная площадь жилья уменьшилась на 2,2% и 15% соответственно. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения по итогам июля снизился на 0,7% в месячном выражении, а отрицательная динамика за год составила 12,5%.

В Подмосковье, по информации КР «Мегаполис-Сервис», объем предложения вторичного жилья в июле по отношению к предыдущему месяцу сократился на 3,1%, а в сравнении с июлем 2018 г. - на 6,1%. Если говорить об объектах, впервые вышедших на рынок, то их за месяц стало меньше на 3,8%, зато на 15,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

По данным «Азбуки Жилья», за год число и площадь квартир на подмосковном рынке сократилось более значительно - на 26% и 25% соответственно. А месячная динамика, наоборот, была менее выраженной: количество квартир не изменилось, а их площадь по сравнению с июньским показателем уменьшилась на 1%.

«Мы продолжаем наблюдать ситуацию, когда затоваривание рынка прекратилось. Частично это связано с тем, что часть продавцов отложили выход на рынок на более поздний срок, надеясь на то, что осенью цены опять пойдут вверх, а другая часть сделала то же самое по причине летних отпусков. Поэтому в ближайшей перспективе можно предположить, что уже осенью мы сможем наблюдать приток лотов на рынок. Однако и в прошлом, и в этом году фактор сезонности перестал быть ключевым. Это касается и предложения, и спроса», - отмечает Сергей Власенко.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, несмотря на некоторую активизацию спроса, рублевые цены на вторичное жилье в Москве второй месяц подряд показывают нулевую динамику, застыв около отметки 175 200 руб. за «квадрат». В Подмосковье средняя стоимость метра тоже практически не изменилась, составив по итогам июля 74 675 руб. (+0,09% к июню), по данным «Мегаполис-Сервиса».

При этом средняя стоимость квартиры в Москве, по информации «Азбуки Жилья», все же увеличилась на 2% до 24,8 млн руб. Больше всего подорожал бизнес-класс – на 3%, до 43,03 млн руб. за квартиру в среднем. Скорее всего, это реакция собственников такого жилья на звучавшие весь последний год обещания роста цен после 1 июля 2019 г., в связи с реформой 214-ФЗ. При этом надо учитывать, что речь идет о ценах предложения, а не продажи (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2019 года»).

Экономкласс в июле прибавил 1% (9,26 млн руб.), а средняя стоимость квартир комфорткласса осталась на июньском уровне (19,95 млн руб.).

Подмосковные квартиры в июле, наоборот, подешевели на 1%, до 5,89 млн руб. в среднем. Стоимость жилья экономкласса увеличилась на 2% (4,25 млн руб.), а в комфорт и бизнес-классе (8,51 млн руб.) цены уменьшились на 1%, до 5,87 млн и 8,51 млн руб. соответственно.

И распространенность, и размер скидок в июле увеличились. Если в июне в Москве доля сделок с дисконтом в «Инкоме» составляла 75%, то в июле поднялась до 79% - это максимальный результат для 2019 г. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья за данный период вырос с 5,1% до 5,6%.

В Московской области размер дисконта, по информации КР «Мегаполис-Сервис», за месяц вырос на 0,2% и в среднем по рынку составил 6,1%. Именно с такой скидкой от адекватной стартовой цены объекта сейчас можно реализовать его в течение одного-двух месяцев, отмечает Сергей Власенко.