Новостройки Москвы и Подмосковья: где искать видовые квартиры

В представлении не слишком посвященного человека видовая квартира – это дорогущая «жилплощадь» с окном во всю стену в какой-нибудь «Сити-Супер-Башне» на 48-м этаже, откуда открывается невероятная панорама. Москва как на ладони, далеко внизу ползают малюсенькие человечки, бегают игрушечные машинки. По вечерам за окном город сияет огнями, небесный свод – звездами… Короче, как говорил киношный царь Иван Васильевич, «лепота»!

Что такое видовая квартира

Всё это правильно, но на самом деле понятие «видовая квартира» гораздо шире. Обязательное требование к ней единственное – чтобы вид из окна был впечатляющим. Большинство таких квартир располагаются на верхних этажах высоток, но не каждая квартира в небоскребе – видовая. Если из нее открывается вид на транспортную развязку, завод или на стену соседнего небоскреба, то «такой лот отнести к категории видовых уже не получится», замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

«В одном столичном проекте недалеко от ТТК с 7-го этажа открывается прекрасный вид на благоустроенную территорию рядом, но с 25-го видно, что за благоустройством по-прежнему находится жуткого вида «промка», - комментирует Мария Букаева, руководитель отдела создания продукта ГК «А101».

Как ни удивительно, но видовой может быть и квартира на первом этаже – например, во втором районе проекта ГК «А101» «Испанские кварталы» (Новая Москва, д. Николино-Хованское). «С последних этажей этих домов ничего особенно интересного не увидишь – лес, поле, коттеджный поселок. Но они стоят недалеко от пруда, и лучше всего созерцать его практически с берега», - замечает Мария Букаева.

В условиях малоэтажной застройки видовая квартира может прекрасно разместиться и в камерном доме. Так, в центре Москвы, в ЖК «Резиденция на Покровском бульваре» пентхаусы с видом на Кремль и высотку на Котельнической набережной расположены на 7-м этаже», - приводит пример Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».

Варианты с красивыми природными видами есть в малоэтажных загородных комплексах, например, в ЖК «Сказка» в Павловской Слободе. По мнению Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», проект отличает не только окружающая его природа, но и внутреннее благоустройство – арт-объекты (грибы и зайцы в человеческий рост) среди садовых растений и хвойных деревьев.

Панорамное остекление встречается в большинстве видовых квартир, причем независимо от класса недвижимости, но это совсем не обязательный атрибут. «Панорамные окна и балконы призваны лишь дополнительно подчеркнуть открывающийся из окна вид», - поясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Видовая квартира может иметь любой вид остекления, а французские балкончики, террасы и всякие там лаунж-зоны тоже можно назвать лишь антуражем, «обрамляющем» главную ценность – открывающуюся красоту.

Захватывающие виды долгое время считались признаком дорогого и даже элитного жилья. Однако сегодня, как поясняет Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ - Девелопмент», купить недвижимость с видом на панораму Москвы, лесной или водный массив можно и в новостройках бизнес-, комфорт- и даже стандарт-классов. Например, в жилом комплексе «Семеновский парк», где из окон верхних этажей открываются виды на Измайловский парк, деловой центр «Москва-Сити» и Останкинскую телебашню.

Существует еще и такая разновидность, как панорамные квартиры. И как замечает Ирина Доброхотова, это самые ценные лоты с точки зрения видовых характеристик. В бизнес-классе подобные варианты сегодня предлагаются, например, в ЖК Headliner (Шмитовский проезд), где квартиры с видом на три стороны света стоят 35-36 млн рублей.

У окна стою я, как у холста, ах какая за окном красота!

Если составить рейтинг видов из окна исходя из сложившихся представлений рынка, то на первом месте окажутся московские «картинки». Чем круче и дороже дом, тем «историчнее» виды: на Кремль и храм Христа Спасителя, храмы и монастыри (особенно Новодевичий), на памятник Петру Первому, набережные Москвы-реки, на Старый и Новый Арбат, Остоженку, Пречистенку и окружающие их переулки.

Так, привлекательным видом на исторический центр Москвы отличается комплекс элитных особняков «Полянка/44» от группы ПСН в районе Якиманка в 2 км от Кремля. Цена на видовые варианты начинается от 50 млн руб.

В элитном проекте «Резиденция на Всеволожском» от группы «Эталон» представлены квартиры от 104 до 250 кв. м с видами на Кремль и храм Христа Спасителя. Минимальная стоимость квартиры в проекте – 134,5 млн рублей.

Очень ценятся панорамные виды на город с высоты птичьего полета. Такое можно будет увидеть из видовых пентхаусов в ЖК «Небо» от девелопера Capital Group (Раменки). Высота трех монолитных небоскребов - 51-52 этажа. Проектом предусмотрены студии и 1-2-3-4-5-комнатные квартиры с площадями 48-383 кв. м. Стоимость начинается от 7,5 млн рублей.

Уникальными обзорными видами уже много лет отличаются башни «Москвы-Сити». Но высотки делового центра существуют не только для того, чтобы смотреть из них, но и чтобы любоваться на них: вместе с другими популярными доминантами – телебашней, сталинскими высотками, небоскребами нового времени они - «герои» столичных панорам.

Например, из окон ЖК «Пресня Сити» просматриваются исторический центр, башни «Москвы-Сити», гостиница «Украина», Воробьевы горы. Здесь, по данным «Бест-Новострой», стоимость метра супер-видовых лотов варьируется от 340 до 400 тыс. руб.

В городском квартале бизнес-класса Big Time от Tekta Group можно приобрести жилье с видом на «Москву-Сити». Проектом предусмотрены квартиры с панорамным, широкоформатным остеклением и даже варианты с окнами в ванной комнате и гардеробных. Минимальная стоимость cтудии - 7,25 млн рублей (28 кв. м), однокомнатной квартиры – 7,89 млн рублей (38 кв. м), двухкомнатной – 10,12 млн рублей (52 кв. м), трехкомнатной – 13,88 млн рублей (80 кв. м).

«Есть покупатели, предпочитающие урбанистические перспективы: ночной город, который никогда не спит, главные транспортные артерии столицы. Например, из окон 23-этажных корпусов жилого комплекса «Фонвизинский» открываются виды не только на телецентр «Останкино», деловой центр «Москва-Сити» и семь сталинских высоток, но и на Московский монорельс», - замечает Татьяна Тихонова («РГ - Девелопмент»).

Беспроигрышным вариантом, особенно в большом городе, считаются природные пейзажи с парками и водоемами. Предложением квартир с подобным видом за окном сегодня может похвастаться ЖК бизнес-класса «Дом Серебряный Бор» в Хорошево-Мневниках, где, по данным «БЕСТ-Новострой», однокомнатная видовая квартира обойдется в сумму от 18 до 20 млн рублей, двухкомнатная – от 30 млн, а трехкомнатная – от 39 млн.

Микрорайон «Домашний» от группы ПСН расположен около набережной Москвы-реки и «Парка 850-летия Москвы», стоимость видовых квартир в «Домашнем» начинается от 6 млн руб.

В ЖК «Серебряный фонтан» от группы «Эталон» в Алексеевском районе представлены апартаменты и квартиры с видами на парк Сокольники. Стоимость - от 8 млн руб.

Водными просторами можно любоваться не только в столице, но и везде, где разливаются «московские моря», например – в Химках, в жилом комплексе бизнес-класса «Маяк» на собственном полуострове на первой линии канала имени Москвы. По данным «БЕСТ-Новострой», трехкомнатные квартиры площадью 88 кв. м с видом на воду здесь предлагаются по цене от 11 до 14 млн руб. руб., а однокомнатные квартиры с видом на воду и открывающуюся вдали Москву - 7 млн.

О том, какие виды предпочитают покупатели в конкретном жилом комплексе, рассказывает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «У нас есть клиенты, которые стремятся приобрести квартиру на высоких этажах, скажем, в «Level Амурской» (Гольяново), где корпуса насчитывают более 30 этажей. В их представлении хороший вид – это обзорный вид на город с высокого этажа. При этом немалое число семейных клиентов с детьми выбирают средние этажи, причем с видом во двор. Для них такой вариант хорош тем, что они могут наблюдать за играющими на площадке детьми».

Своя компания

Собственная клиентская аудитория у видовых квартир четко прослеживается в дорогих сегментах. Жилье с «ах какой красотой» за окном более ликвидно, и обеспеченные покупатели выбирают его не столько из любви к прекрасному, сколько из расчета. Потому что, как отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), «вложения в подобные объекты недвижимости чаще всего оправданны, ведь вид за окном – характеристика уникальная». И как уточняет Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы ПСН, на видовые квартиры застройщики устанавливают более высокие цены и зачастую выводят их в продажу не сразу, а незадолго до ввода корпуса в эксплуатацию.

Наценка за прекрасное

Квартиры с видом, как правило, дороже обычных, но в разных сегментах «наценка» разная. Эксперты считают, что в элитном сегменте красивый вид добавляет к стоимости квартиры до 50%. По оценке Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, в премиум- и делюкс-классе престижные виды даже могут повысить стоимость квартиры почти в два раза. «Чем краше и ценней вид из окна, тем дороже стоит лот», - замечает эксперт.

В высотных жилых комплексах наценка за видовые характеристики от этажа к этажу возрастает на 0,5-3%. То есть разница в цене на квартиру со скромным видом из окна и, условно говоря, пентхаусом может достигать 10-20%, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Если же видовые характеристики различаются не столько высотой обзора, а собственно тем, что видно из окон, то «вилка» цены расширяется.

Например, в проекте «РГ-Девелопмент» ЖК «Петровский парк», расположенном рядом с Петровским путевым дворцом и метро «Динамо», двухкомнатная квартира на 24-м этаже с панорамным видом на «Москву-Сити», стадион «ВТБ Арена» и сталинские высотки стоит на 25% дороже, чем аналогичная квартира на втором этаже.

А в квартирах комфорткласса, в домах, расположенных в спальных районах и на новомосковских территориях, вид увеличивает стоимость квартиры на 5-7%.

Например, в проекте «Level Амурская» (Гольяново, Level Group) наценка за хороший вид (на город, Измайловский парк и Лосиный остров) находится в среднем на уровне 2-5% относительно квартир, не обладающих подобной опцией.

А в первой очереди проекта «Румянцево-Парк» (Новая Москва, метро «Саларьево», Lexion Development), которая будет сдана во II квартале 2020 года, видовые квартиры на трех последних этажах жилого комплекса имеют в среднем пятипроцентную наценку. И как сообщает Алексей Лухтан, порядка 56% таких квартир - продано. Из окон открываются панорамы Москвы и Ульяновского лесопарка.

Исчезающий вид

У видовых квартир есть недостатки, и главный из них – непостоянство. «Ни один застройщик не сможет дать вам гарантии, что данный вид не изменится через некоторое время, - предупреждает Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости». - Например, стали ли некоторые апартаменты из Mercury Tower с изначальной панорамой на Москву-реку «менее видовыми» от того, что перед ними воздвигли башни «Империя» и «Эволюция»? Эксперты предупреждают, что если пейзаж за окном меняется, то ликвидность квартиры снижается, также, как и ее стоимость, и это касается прежде всего дорогого жилья.

Среди других недостатков комментаторы называют смог от выхлопных газов в летнюю жару, избыток солнечного света и, соответственно – перегрев, невозможность открыть окна, если квартира выше 20-22 этажа (таковы требования безопасности), трудности с мойкой окон.

Плюсы перечисляет Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group: «Поскольку видовые квартиры, как правило, расположены на высоких этажах, они лучше защищены от шума, идущего от проезжей части или пешеходов, так как звук рассеивается на больших расстояниях. По этой же причине такие помещения лучше защищены от светового загрязнения, то есть от иллюминации различных магазинов, кафе, рекламы, уличного освещения, с которой часто сталкиваются жители квартир на нижних этажах».

По Москве – почти везде

Само собой, что виды на исторический центр следует искать в ЦАО. Также московские перспективы откроются из высоток, расположенных в районе Третьего транспортного кольца. «Именно здесь сейчас девелоперы застраивают бывшие производственные участки жильем с высокой плотностью заселения и, как следствие, этажностью, - комментирует Мария Литинецкая («Метриум»). - Немало высотных объектов есть и в поясе между ТТК и МКАД. Здесь речь идет не только о новостройках премиум- или бизнес-класса, но и о массовом сегменте». Однако, как предупреждает Мария Букаева (ГК «А101»), освоение промзоны занимает много времени, поэтому даже если проектом ее развития предусмотрены парковые зоны или общественные пространства, их придется подождать, и в это время вид из окна будет не самым лучшим. Говорят, среди покупателей встречаются брутальные любители суровых индустриальных «картин», так что, возможно, они там смогут подыскать себе подходящее жилье.

А если говорить о квартирах с видами на парки и лесопарки, то большинство экспонируемых проектов находится на западе, в ЗАО и СЗАО (Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Крылатское, Кунцево), перечисляет Сергей Ковров («НДВ – Супермаркет Недвижимости»). На востоке Москвы - это Измайлово, Богородское.

На юго-западе – Ясенево, Раменки. Например, в ЖК «Крылья» от группы «Эталон», расположенном в Раменках, из 1500 квартир примерно 500 будут с видом на главное здание МГУ. Квартиры - от 35 кв. м до 146 кв. м, по стоимости - от 7, 5 млн руб.

В ЖК «Городские резиденции Spires» (премиум-класс в Очаково-Матвеевском от Tekta Group) также есть квартиры с видами на Парк Победы, долину реки Сетунь, Матвеевский лес. Можно приобрести варианты с террасами. Минимальная стоимость однокомнатных квартир составляет 14,2 млн рублей (38,2 кв. м), двухкомнатных квартир – 20,67 млн рублей (60,7 кв. м), трехкомнатных – 21,6 млн рублей (70 кв. м), четырехкомнатных – 29,4 млн рублей (94 кв. м), пятикомнатных – 43,7 млн рублей (141,6 кв. м). В проекте также представлены пять частных резиденций - урбан-вилл. Их стоимость начинается от 198,4 млн рублей за 392,9 кв. м.

А в Троицком и Новомосковском округах больше всего видовых квартир в классе «комфорт». Как поясняет Мария Букаева (ГК «А101»), здесь довольно много жилья строится, во-первых, недалеко от лесных массивов, а, во-вторых, в рамках комплексных проектов, планировка которых предусматривает и рекреационные пространства, и обустроенные парки. Поэтому здесь процент видовых квартир довольно высок. Например, в отдельных домах ЖК «Скандинавия» рядом с Бутовским лесом (Коммунарка) он может достигать 25-30%. В проекте - студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры от 20 до 107 кв. метров. Стоимость квартир начинается от 4,2 млн руб.

Резюмируем

Сегодня видовые квартиры в своем составе имеет большинство строящихся жилых комплексов, хотя бы просто потому, что девелоперы отдают приоритет высотному строительству, особенно в столице. Москва с точки зрения архитектуры город стоящий, да еще и зеленый - здесь много парков и водоемов, - есть на что посмотреть, так что найти себе вариант по вкусу вполне можно. Хотя, наверное, где-то придется смириться и с вероятными «косяками» панорамы в виде куска недоосвоенной промзоны и время от времени меняющимися «кадрами» на экране окна. Ведь, например, такое примечательное инженерное сооружение, как упомянутый выше монорельс на северо-востоке Москвы власти собираются реконструировать, но пока еще не знают как. Архбюро Wowhous предлагает вместо монорельса устроить подвесной парк. Очень интересно, что будет дальше.

Примеры жилых комплексов с видовыми квартирами

Источник: «РГ-Девелопмент», «НДВ-Супермаркет недвижимости», Level Group