Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно

По данным Росреестра, спрос на новостройки в московском регионе и летом продолжает бить рекорды. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что половину ДДУ оформили на себя сами застройщики, а настоящие покупатели интересуются лишь небольшой долей проектов.

1 июля простимулировало спрос

В июне 2019 г. рынок новостроек московского региона побил все рекорды по количеству ДДУ: в Москве Росреестр зарегистрировал 11 677 договоров долевого участия, в Подмосковье - 9 488. В столице показатель увеличился на 53,9% к маю 2019-го и на 108,1% - к июню прошлого года, в области – на 44,2% и 57% соответственно. Однако, как сообщил руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, около половины всех зарегистрированных ДДУ были проданы юридическим лицам. То есть резкий рост числа регистрационных действий связан не столько с активизацией потребительского спроса, сколько с желанием застройщиков избежать перехода на эскроу-счета. Напомним, чтобы проект мог продаваться по прежней схеме и после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля, в нем должно быть продано не менее 10% квартир.

Впрочем, реальный спрос тоже вырос, но значительно меньше, чем статистический. «Если говорить исключительно о ДДУ, заключённых с физлицами, причем не инвестиционных сделках (до 4 договоров), то спрос в июне 2019 г. относительно мая 2019 г. увеличился на 10% в целом по рынку в старых границах Москвы. Относительно аналогичного периода прошлого года показатель вырос на 9%», - говорит Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

В Новой Москве, по словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, в июне было заключено 2,3 тыс. ДДУ против 2 тыс. годом ранее. В годовом выражении спрос вырос на 13%, а по сравнению с маем 2019 г. – на 8%. «Мы наблюдаем замедление прироста спроса на фоне повышения ставок по ипотеке, однако его общие объемы остаются высокими, что отражается на уменьшении предложения. Если год назад в продаже в ТиНАО насчитывалось 36 проектов новостроек, то сейчас – 28», - отмечает Литинецкая.

Риелторские агентства, опрошенные www.irn.ru, также довольны результатами июня. «Азбука Жилья» нарастила продажи более чем в два раза по сравнению с предыдущим месяцем, число обращений от потенциальных клиентов увеличилось на 13%. В «Инкоме» обращений в компанию в июне было на 16% больше, чем в мае, и на 4% больше, чем в июне прошлого года. Число сделок выросло на 19 и 33% соответственно. В агентстве «Бон Тон» количество сделок в июне увеличилось на 50% по сравнению с маем, правда, относительно июня прошлого года спрос упал на 12% .

Главная причина роста спроса в июне со стороны реальных покупателей – та же, что и в предыдущие месяцы: люди боялись резкого подорожания жилья. «После объявления о переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. участники рынка анонсировали увеличение стоимости квартир в среднем на 10-15%. Такие настроения заставили потенциальных покупателей быстрее принимать решение о сделке, а июнь стал для них последним вагоном в уходящем поезде более низких цен», - комментирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Вторая причина - это снижение ставок по ипотеке рядом крупных банков. Ипотека остается основным драйвером продаж, и активность потребителей будет в дальнейшем связана именно с этим инструментом, считают аналитики агентства недвижимости «Бон Тон».

По данным «Инкома», средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье в июне-июле 2019 г. составила 9,7%, в то время как в мае она равнялась 10,4%. Доля ипотечных сделок в компании в июне 2019-го увеличилась на 35% относительно предыдущего месяца и на 19% по сравнению с июнем 2018 г.

Впрочем, в целом по первичному рынку «старой» Москвы доля ипотечных сделок в июне 2019 г. осталась такой же, как и в мае - 49,8%, говорит Алексей Перлин. А вот в Новой Москве этот показатель вырос с 58% до 61%, отмечает Мария Литинецкая, добавляя, что, в принципе, доля ипотеки в спросе нестабильна и варьируется от месяца к месяцу в промежутке 55-65%. Число ипотечных договоров относительно мая увеличилось на 12%. 

…Но точечно

Несмотря на рост продаж новостроек в целом по рынку, ситуация со спросом в разрезе отдельных проектов выглядит далеко не столь радужно. По данным «Бон Тон», по итогам II квартала 2019 г. в сегменте комфорткласса «старой» Москвы 50% зарегистрированных ДДУ пришлось на 17 проектов из 76. В том числе на «Сказочный лес» - 6%, по 4% на «Семеновский парк», «Люблинский парк», «Лучи», «Город на реке Тушино-2018», по 3% - на «Селигер Сити», «Преображение», «Метрополию», «Мякинино Парк», «Ясеневая, 14».

В бизнес-классе 12 проектов из 60 концертируют 50% спроса. В топ-5 самых востребованных проектов входят: «Зиларт» - 7% ДДУ, «Символ» - 5%, по 4% приходится на восемь проектов (Discovery Park, «Невский», Headliner, Discovery, «Небо», «Фестиваль Парк», «Событие», «Юнион Парк»).

В ТиНАО, по информации компании «Метриум», во II квартале в семи новостройках было реализовано 53% всех квартир, хотя рынок насчитывает 28 проектов. В числе самых востребованных (в порядке уменьшения их доли на рынке) оказались «Саларьево Парк», «Скандинавия», «Кленовые Аллеи», «Москвичка», «Новые Ватутинки», «Бунинские луга», «Остафьево». В целом 15 самых продаваемых проектов собрали 83% сделок.

По оценке Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», 75% сделок в «старой» Москве приходится на четверть всех проектов, в ТиНАО – на треть, а в Подмосковье – на половину существующих ЖК. «Залог успеха – соответствие общепринятым стандартам: удачное расположение, отсутствие больших проблем с транспортной доступностью, удобные планировки и, конечно, адекватные рынку цены. Положительно влияют на спрос и различные акции, например, в этом году многие застройщики стали предлагать большие скидки на машино-места, вплоть до предложения их в подарок», - рассказывает Таганов.

На другом полюсе рынка - жилые комплексы, где продаж очень мало или нет вообще. На фоне активизации спроса в последний год их доля сократилась, но остается значительной. В Москве сейчас насчитывается 10% новостроек с низкими показателями продаж, это на 2 п.п. меньше, чем было в прошлом году, говорит Дмитрий Таганов. В Новой Москве таковых проектов всего 3% – сказывается рост транспортной доступности и развитие инфраструктуры региона. В Подмосковье практически без продаж стоят 19% ЖК, что на 5 п.п. меньше показателей 2018-го.

По словам Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, во II квартале 2019 г. не было продано ни одного лота в шести проектах с квартирами и апартаментами в старых границах Москвы. Два из них относятся к элитному классу, два – к «премиуму», по одному – к бизнес- и комфортклассу. Годом ранее нулевой результат во II квартале показали также шесть проектов: два элитного класса, один – премиум-класса и три – бизнес-класса.

Как правило, хуже всего продаются либо проблемные ЖК, у которых есть юридические трудности, идет процесс смены собственника, строительство заморожено из-за отсутствия финансирования и т.д., либо высокобюджетные - из-за высокого прайса и часто устаревшей концепции, не выдерживающей конкуренции, отмечают участники рынка.

После 1 июля

Вступление в силу поправок в 214-ФЗ пока не оказало значительного влияния на рынок. Более 90% проектов на рынке новостроек реализуются по старым правилам, поэтому изменения, связанные с вступлением в силу поправок к 214-ФЗ, станут ощутимы только после выхода большего числа проектов, которые будут продаваться через эскроу-счета, говорит Валерий Кочетков. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».)

Но, несмотря на то, что большая часть проектов не перешла на эскроу, спекулятивное повышение цен отчасти все же имело быть, отмечает Алексей Перлин: некоторые застройщики, сохранившие прежнюю схему реализации квартир, все равно увеличили их стоимость, воспользовавшись повышенным спросом. В таких проектах спрос несколько снизился, говорит Перлин. Сработал в том числе так называемый эффект высокой базы, когда многие потенциальные клиенты совершили сделки в первой половине года, хотя изначально планировали сделать это позже.

«Покупательская активность также зависит от сегмента, - продолжает Алексей Перлин. - Например, в бизнес-классе (проект «Любовь и Голуби») мы не заметили снижения спроса. Наоборот, количество звонков увеличилось. Отчасти это связано и с тем, что, в отличие от наших конкурентов, мы сохранили стоимость, так как продолжили работу по старым правилам. В премиум-классе (ЖК «Данилов дом») уровень спроса в июле, наоборот, снизился, что связано с периодом отпусков. В премиум и элитном классе лето считается малоактивным временем на рынке жилья, что вполне стандартная и ожидаемая ситуация. Многие наши потенциальные клиенты отложили сделку до сентября».

В целом, динамика спроса у участников рынка в июле оказалась разнонаправленной. У кого-то спрос вырос, у кого-то – наоборот. Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Инком» в первой половине июля увеличилось на 2% относительно аналогичного периода июня и на 5% по сравнению с первой половиной июля 2018 г. Продажи выросли на четверть и на 41% соответственно. В агентстве «Бон Тон» активность покупателей в первые недели июля была почти на 40% выше, чем в июне. Основным драйвером спроса является снижение ставок по ипотеке, а также ожидание роста цен, поясняют аналитики компании.

При этом в агентстве недвижимости «PROобмен» количество звонков в первой половине июля упало на 13%. «По нашим наблюдениям покупатели новостроек взяли паузу и наблюдают, что будет с ценами и предложениями. На данный момент комментарии экспертов рынка противоречивы, кто-то говорит о затоваривании рынка и грядущих больших акциях, кто-то склонен говорить о скорейшем существенном подорожании. Такая информационная сумятица смущает и частных инвесторов, и покупателей «для себя», - отмечает Екатерина Никита, директор агентства недвижимости «PROобмен».

О снижении спроса на новостройки говорит и Роман Лябихов, гендиректор работающей в Подмосковье ГК «Атлант»: «Это связано с несколькими факторами. Во-первых, потому что спал ажиотаж в связи с возможным существенным повышением цен с 1 июля 2019 г., о котором говорили многие застройщики. Те, кто торопился приобрести квартиру по более низкой цене, как правило, уже успели это сделать. Во-вторых, потому что в начале июля некоторые застройщики фактически не вели продажи в строящихся домах, поскольку занимались оформлением документов, для того, чтобы иметь возможность и дальше продавать их по ДДУ. В-третьих, снижение спроса произошло из-за сезонности».