Дорогие новостройки Москвы во II квартале 2019 года: цены растут, а покупатели экономят
Состоятельные граждане стремятся к рациональным покупкам
Покупателям элитных новостроек ничто человеческое не чуждо, в том числе боязнь роста цен. Поэтому спрос на дорогое жилье в Москве в преддверии реформы 214-ФЗ существенно вырос. Цены тоже, вслед за спросом. А вот средняя стоимость купленных квартир изменилась мало - состоятельные граждане стремятся к рациональным покупкам и не хотят переплачивать.
Предложение
Во II квартале 2019 г. в Москве продажи стартовали только в двух высокобюджетных проектах: в элитном клубном доме «Stoleshnikov 7» от компании «ВМС Девелопмент» и в премиальном ЖК «Река» от «Донстроя». «При этом проект «Река» находится в районе Раменки, достаточно редкой для данного сегмента локации, поскольку высокобюджетные объекты не часто возводятся за пределами ЦАО. Так, за последние полтора года все проекты высокобюджетного сегмента стартовали исключительно в центральных районах Москвы», - говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Новые проекты, вышедшие на рынок во II квартале 2019 г.
| Название | Адрес | Класс | Девелопер | Тип недвижимости | Число лотов по проекту | Старт продаж | Дата ввода в эксплуатацию |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| «Stoleshnikov 7» | Столешников переулок, д. 7 стр. 1 (Тверской) | Элит | «ВМС-Девелопмент» | апартаменты | 12 | Май 2019 | II квартал 2020 |
| «Река» | Лобачевского ул., 114 (Раменки) | Премиум | «ДОНСТРОЙ» | квартиры | 115 | Июнь 2019 | IV квартал 2021 |
Источник: Knight Frank
Девелоперская активность на элитном рынке падает: объем проектного предложения снизился практически в два раза с 2018 г., ставшего рекордным по количеству новых проектов. За I полугодие 2019 г. рынок пополнился всего 7 новыми проектами, 5 из которых вышли в I квартале, в то время как в аналогичный период 2018 г. появилось 12 новых проектов, напоминает Knight Frank.
По данным «БЕСТ-Новострой», сегодня первичные продажи на рынке элитной недвижимости ведутся в 88 корпусах в составе 66 жилых комплексов. При этом, несмотря на выход новых проектов, суммарное количество элитных квартир и апартаментов в продаже по итогам полугодия осталось на прежнем уровне и составило порядка 1 590 лотов, а общая площадь экспозиции увеличилась на 5% до 218 000 кв. м.
По оценке Knight Frank, предложение даже упало - впервые с III квартала 2018 г.: за три месяца показатель сократился на 10% в элитном сегменте и на 8% – в премиум-классе. Основные причины - высокий спрос и небольшой объем нового предложения. А в годовой динамике (по сравнению со II кварталом 2018 г.), объем предложения в элитном сегменте уменьшился на 27%. Ольга Широкова объясняет это тем, что рынок пополнялся в основном клубными домами – на данный момент они составляют более половины всех элитных новостроек Москвы (56%). Что касается премиального сегмента, то ситуация на нем складывается по-прежнему устойчивая, и наблюдается небольшой рост объема предложения относительно прошлого года (+3%).
В целом, по данным Knight Frank, в конце II квартала 2019 г. в элитных и премиальных новостройках Москвы на продажу было выставлено порядка 2 200 лотов, общая площадь которых составила 274 000 кв. м (800 лотов в сегменте элит и 1400 – в премиум-сегменте).
Причем значительная часть предложения уже введена в эксплуатацию. В элитном сегменте почти 51% лотов сосредоточен в сданных домах, а в премиуме - 28,2%, по данным «Метриум».
В премиум-классе наибольший объем предложения сконцентрирован в районе Пресненский и Очаково-Матвеевское (41,1% и 24,6% соответственно). Доля предложения в Пресненском районе существенно увеличилась за счёт вывода нового объёма в ЖК Capital Towers. Основная часть квартир элитного сегмента находится в районе Хамовники – 44,5%, в котором реализуются масштабные проекты ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Жизнь на Плющихе» и комплекс клубных домов Knightsbridge Private Park. Второе место и третье место занимают районы Раменки и Таганский, где находится 15,2% и 14,9% предложения соответственно, говорится в обзоре Est-a-Tet.
Спрос
По данным «TWEED Недвижимость», во II квартале 2019 г. спрос на дорогие новостройки увеличился в 2 раза по сравнению со II кварталом 2018 г., и на 7% по сравнению с I кварталом 2019 г.
По итогам I полугодия 2019 г. число сделок с элитной недвижимостью выросло на 15%, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года. Всего за январь-июнь 2019 г. было заключено более 550 сделок по продаже элитных квартир и апартаментов, 300 из которых были реализованы во II квартале, сообщает Knight Frank. Примечательно, что треть реализованных лотов составили объекты с отделкой, в то время как годом ранее на такой формат приходилось только четверть сделок.
Клиенты элитного рынка активизировались по тем же причинам, что и покупатели в бюджетных сегментах. «Безусловно, переход на эскроу-счета подогрел ажиотаж покупателей. Люди боятся роста цен», - отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор «TWEED Недвижимость».
Среди наиболее востребованных проектов риелторы назвали ЖК «Садовые Кварталы», Lucky, The Book, «Софийский», Neva Towers. Качество и темпы строительства остаются решающим фактором при выборе элитной недвижимости, говорит Ирина Могилатова. Новый тренд - стали пользоваться спросом таунхаусы в центре города, на волне спроса появилось несколько предложений как с отделкой, так и без отделки: Eight Yards, Cameo, Tweed Park, Noble Row, «Меценат», «Дом с Атлантами».
Цены
Knight Frank оценивает среднюю цену 1 кв. м на конец июня в 830 000 руб. за кв. м – это на 2% больше, чем в конце I квартала. В полугодовой динамике высокобюджетное жилье подорожало на 6%, а в годовой – на 10%. TWEED приводит такие же данные относительно роста цен по сравнению с I кварталом 2019 г. (+2%), но в годовом выражении дорогие новостройки, согласно подсчетам компании, подорожали лишь на 3%. Средняя цена метра, по данным TWEED, составляет 753 812 руб.
Цены выросли в основном за счет элитного сегмента. Так, на конец июня квадратный метр площади в элитных новостройках стоил рекордные 1 110 000 руб., увеличившись на 4% за квартал и на 12% за полугодие, подсчитали в Knight Frank. По словам Ольги Широковой, очередной виток роста, главным образом, определен высокими стартовыми ценами в новом проекте «Stoleshnikov 7».
В премиум-классе в течение I полугодия 2019 г. средняя цена квадратного метра оставалась стабильной и колебалась в пределах 1 п. п. По итогам шести месяцев она держится на уровне 602 000 руб. за кв. м, увеличившись всего лишь на 0,3% с конца 2018 года и на 6% со II квартала прошлого года.
Помимо высокого спроса в преддверии реформы 214-ФЗ, рост средней цены обусловлен изменением структуры предложения вследствие вымывания доступных лотов, повышения стадии готовности домов и появления более дорогих проектов. Кроме того, сократилась инвестиционная скидка, которую девелоперы закладывают при планировании проектов.
Хотя цены предложения выросли, средний бюджет проданной квартиры оказался на 3% меньше, чем во II квартале 2018 г., - 85 934 568 руб., что сопоставимо с показателем I квартала 2019 г., подсчитали в TWEED. «Продолжилось стремление к рациональным покупкам – несмотря на рост цен, средний чек мало меняется», - отмечает Ирина Могилатова.
По данным «Метриум» на конец июня, наиболее доступные предложения в премиум-классе были представлены в следующих проектах:
- Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);
- CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);
- JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).
Самые дорогие квартиры в премиальном сегменте:
- Capital Towers (1,76 млрд за 1 371 кв. м);
- «Вишнёвый сад» (342,9 млн за 254 кв. м);
- Lucky (335,1 млн за 418,9 кв. м).
Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:
- «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
- White Khamovniki (30,4 млн руб. за 41,7 кв. м);
- BARRIN HOUSE (39,4 млн руб. за 60,0 кв. м).
Самые дорогие элитные квартиры в открытой продаже:
- Knightsbridge Private Park (945,7 млн за 481,2 кв. м);
- Barkli Gallery (872,2 млн за 311,5 кв. м);
- «Дом на Хлебном» (665,4 млн руб. за 344,7 кв. м).