Вторичный рынок так и не восстановился после майского падения – спрос, по данным Росреестра, вырос в июне лишь на десятые доли процента. В стагнации виновата реформа 214-ФЗ, вернее, спровоцированный ею в предыдущие месяцы ажиотаж, заставивший покупателей досрочно выйти на рынок. При этом потенциальный спрос на жилье остается высоким – квартиры с ценой ниже рынка разбирают очень быстро.
Упавший в мае на 26% спрос на квартиры в Москве так и не восстановился. В июне столичное управление Росреестра зарегистрировало лишь 11 011 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 0,1% больше, чем в мае. По сравнению с июнем прошлого года число переходов прав сократилось на 15,6%.
Отметим, что в предыдущие годы спрос в июне всегда показывал ощутимую положительную динамику после снижения в мае. Например, в 2018 г. соответствующий показатель вырос на 8,3%, в 2017-м – на 9,5%. Даже в кризисном 2015 г. количество переходов прав на жилье в июне увеличилось на 14,4% относительно мая.
Похожая ситуация складывается и в Подмосковье. Число переходов прав на вторичном рынке, по данным областного управления Росреестра, в июне выросло только на 0,2% по сравнению с маем, до 42 194. А относительно июня прошлого года показатель просел на 14,2%.
Данные большинства опрошенных www.irn.ru риелторов в целом подтверждают официальную статистику – спрос на «вторичку» оставляет желать лучшего. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» количество авансов от клиентов в июне сократилось на 40% по сравнению с июнем 2018 г. В «Азбуке Жилья» обращений от потенциальных клиентов в июне было на треть больше, чем в прошлом году, но на 4% меньше, чем в мае, значительную часть которого «съели» праздники. При этом количество сделок в июне увеличилось на 5% к маю и на 8% к июню 2018 г. КР «Мегаполис-Сервис» в июне получила на 4,7% больше авансов от подмосковных покупателей, чем в мае, и на 1,2%, чем в июне прошлого года. Продажи выросли по сравнению с предыдущим месяцем на 2,2%, однако в июне 2018 г. сделок было на 7,1% больше. «Казалось бы, по цифрам мы видим за июнь небольшой рост уровня спроса, но эта возросшая покупательская активность, скорее, иллюзорная, ведь в мае было гораздо меньше рабочих дней, поэтому фактически можно смело говорить о том, что в июне уровень спроса показал отрицательную динамику», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
По мнению риелторов, основная причина снижения покупательской активности – реформа законодательства о долевом строительстве. Вернее, спровоцированный ею в предыдущие месяцы ажиотаж. «Еще задолго до начала пертурбаций на первичном рынке (поправки к 214-ФЗ вступили в силу 1 июля – прим. ред.) в СМИ уже активно обсуждались грядущие изменения, в том числе ожидаемое глобальное увеличение стоимости жилья в новостройках. Эти словесное интервенции сильно повлияли на поведение тех потенциальных покупателей, кто выбирал между вторичной и первичной квартирой. Многие из них сделали выбор в пользу последнего варианта: сработала психология – нужно брать, если завтра это будет дороже. А некоторые потенциальные покупатели, наоборот, отложили приобретение жилья (как вторичного, так и первичного), чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий и принять взвешенное решение», - объясняет Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Негативно отразилось на спросе и поведение продавцов, добавляет Куликов: предложения на «вторичке» по-прежнему немного, более того, некоторые собственники сейчас откладывают продажу недвижимости. А значит, у покупателей ограничен выбор. Кроме того, «в связи с массированными заявлениями застройщиков о повышении цен в связи с поправками в 214-ФЗ у продавцов на «вторичке» появилась склонность к завышению цены и к нежеланию торговаться», добавляет Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
Впрочем, в реформе 214-ФЗ есть и положительные для «вторички» моменты. Изменения законодательства напугали часть покупателей новостроек, и они переключились на вторичный рынок, говорит Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен». Уровень активности клиентов «PROобмен» в первой половине июля был примерно таким же, как июле 2018 г., и в среднем на 7% выше, чем в июне 2019 г.
Впрочем, крупные агентства недвижимости не ждут улучшения ситуации в ближайшие месяцы. По словам Сергея Власенко, в Подмосковье спрос в первой половине июля оказался лучше, чем в предыдущем месяце, «однако говорить о существенном увеличении покупательской активности все же не приходится, так как цифры, указывающие на рост активности, лишь в незначительной степени со знаком плюс отличаются от июньских».
Михаил Куликов считает, что по итогам июля и в августе будет также наблюдаться существенное отставание по спросу от прошлого года, возможно, оно даже увеличится. Эксперт надеется на активизацию рынка осенью: «Покупатели поймут, что каких-то серьезных изменений на первичном рынке пока не предвидится, и будут подходить к выбору квартиры «с холодной головой» (если только не произойдет каких-либо крупных банкротств, что посеет панику среди потребителей). А продавцы, не дождавшись значительного роста цен на «вторичке», выйдут со своим предложением на рынок, к тому же, вероятнее всего, их подстегнет начало делового сезона».
При этом с продажей недорогого жилья нет проблем и сейчас. Как отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», квартиры стоимостью немного ниже рынка продаются быстро – меньше, чем за месяц. По словам Екатерины Никитиной, наиболее популярны у покупателей одно- или двухкомнатные квартиры в бюджете до 10 млн рублей.
Снижению спроса способствует и сильно подорожавшая с прошлого года ипотека. По данным риелторов, в июне банки кредитовали покупку «вторички» в московском регионе под 10,2-11,5% годовых, тогда как годом ранее кредит можно было получить под 9,5-9,7%. Как следствие, с июня 2018 г. число ипотечных сделок, например, в «Инкоме», сократилось на 23,9%.
Росреестр не публикует ипотечной статистики отдельно по вторичному и первичному рынку, но общее число ипотечных договоров в Подмосковье с начала года сократилось на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В июне - на 25%. В Москве в начале года ипотечную статистику поддерживали кредиты, одобренные в 2018 г. (банковское одобрение действует до трех месяцев), поэтому в целом за полгода число ипотечных договоров увеличилось на 11,9%. Но на самом деле ипотека перестала расти еще два месяца назад: в мае число зарегистрированных ипотечных договоров упало на 5,5% в годовом выражении, а в июне – на 9,2%.
При этом на фоне продолжающегося с 2014 г. снижения доходов населения ипотека остается для многих единственным способом улучшить свои жилищные условия. Даже если речь идет об альтернативных сделках на вторичном рынке, когда новая квартира приобретается на деньги от продажи старой и нужна лишь небольшая доплата. В результате выдача кредитов падает медленнее, чем могла бы с учетом роста ставок, а доля ипотеки на рынке остается достаточно высокой.
По данным КР «Мегаполис-Сервис», в июне доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости Московской области составила 52,7%. Это ровно на 1 п.п. больше, чем в мае, и на 3,7 п.п. выше показателей июня 2018 г. В «Инкоме» по итогам июня 37% вторичных квартир в «старой» Москве было куплено с привлечением кредитных средств. При этом в июне прошлого года доля ипотечных сделок была лишь немногим меньше – 33,4%.
Учитывая значимость ипотеки для рынка недвижимости, уменьшение ставок могло бы активизировать спрос и приостановить намечающееся падение цен на жилье, считает Сергей Власенко. Но для этого ЦБ должен снизить ключевую ставку в июле не менее чем на 0,5 п.п.
Во всяком случае, июньской корректировки на 0,25 п.п. вторичный рынок не почувствовал, отмечает Константин Барсуков – далеко не все банки отреагировали на решение Центробанка снижением ипотечных ставок. А в тех, кто ставки все-таки снизил, ипотека подешевела незначительно.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в июне цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы осталась на майском уровне – около 175 200 руб. То есть наблюдавшийся в последний год рост стоимости метра в июне сошел на нет (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия 2019 года»).
Средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке «старой» Москвы на конец июня 2019 г. составил 24,3 млн руб. – на 2% меньше, чем в мае, сообщает «Азбука Жилья». Средняя стоимость квартиры экономкласса не изменилась по сравнению с маем (9,17 млн руб.), в комфортклассе и бизнес-классе цены упали на 2%, до 19,89 млн руб. и 43,55 млн руб. соответственно.
В Подмосковье цены на жилье снижаются второй месяц подряд: в мае усредненная стоимость квадрата упала на 0,34%, а в июне – еще на 0,73%, до 74 609 руб. за кв. м, по данным КР «Мегаполис-Сервис».
По данным «Азбуки Жилья», в июне подмосковные квартиры подешевели в среднем также на 2% - до 5,95 млн руб. за лот. В экономклассе средний бюджет покупки составил 4,16 млн руб. (-2%), в «комфорте» – 5,94 млн руб. (-2%) и в бизнес-классе – 8,6 млн руб. (+1%).
«В целом же ситуация на рынке недвижимости Московской области сложилась следующая, - рассказывает Сергей Власенко. - За счет инфляционных ожиданий, ожиданий санкций минувшим летом наступила активизация спроса и рынок начал разгоняться. Этот процесс усилился осенью в связи с повышениями банками ставок по ипотеке. Все это естественным образом вылилось в рост цен на «вторичку», который продолжился до начала 2019 г. Далее сказала свое слово инертность рынка: цены росли до апреля, а фактический спрос в это время уже начал снижаться. И сейчас мы начинаем наблюдать обратный тренд в виде снижения цен, который в летний период только усилится. То есть поводов к повышению роста цен уже не было несколько месяцев назад, поэтому цены на «вторичку» продолжат естественным образом плавно снижаться, и на этом фоне покупатели будут занимать выжидательную позицию, что негативно скажется на уровне и без того снижающегося спроса. Этот процесс может затормозиться только при ряде условий, среди которых главные – снижение инфляции и существенное падение ипотечных ставок, ведь ожидать того, что спрос активизируется за счет притока живых денег, не приходится, так как заработная плата у многих потенциальных покупателей не только не растет, но и снижается».
На фоне снижения спроса и цен растут и размеры дисконтов. Согласно подсчетам КР «Мегаполис-Сервис», в Подмосковье за последний месяц уровень скидок увеличился на 0,2% и составил в среднем 5,9%. В Москве, по данным «Инкома», средний размер скидки тоже немного подрос – с 4,8% до 5,1%.
Увеличиваются и сроки экспозиции квартир. В Москве этот показатель в июне вырос на 12,5%, с 56 до 63 дней. Правда, в сравнении с июнем 2018-го, когда квартира продавалась в среднем за 70 дней, срок экспозиции уменьшился на 10%.
Срок экспозиции подмосковных квартир на «вторичке» в июне сократился на 1,7% и в среднем составил 59 дней. Таким образом был лишь отыгран майский рост срока экспозиции, отмечает Сергей Власенко. По сравнению с июнем 2018 г. квартиры стали продаваться дольше на 5,1%. В ближайшее время в условиях плавного падения цен время нахождения объектов на рынке будет постепенно увеличиваться, прогнозирует эксперт.