Новостройки Москвы и Подмосковья: самые популярные квартиры

Предпочтения покупателей – категория изменчивая. Но это все-таки не сердце красавицы – метаморфозы происходят не ежедневно и не кардинально. Есть «увлечения» постоянные – во все времена покупатели «любили» однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры. Но вот требования к планировкам, размерам кухни, общей функциональности жилья – они, естественно, трансформировались. Сегодняшнему покупателю нужно, чтобы было удобно, современно, стильно и, конечно, доступно по деньгам. И ради экономии он готов жертвовать лишними квадратными метрами.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры - традиционный выбор массового потребителя. И если измерять популярность у покупателей в процентах от числа сделок, то однушки лишь слегка опережают двушки. Так, по данным Натальи Шаталиной, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», в новостройках «старой» Москвы на однокомнатные квартиры приходится 36,8% сделок, на двухкомнатные - 33,4%. Чаще всего покупатели однушек выбирают площади 37-40 кв. м (их доля 28,7%). В целом эксперты, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» дают широкую вилку востребованных однушек - от 30 до 45 кв. м.

Среди двухкомнатных лидируют квартиры площадью 55-65 кв. м, их доля составляет 48,2% среди сделок с двушками - это данные агентства «МИЭЛЬ Новостройки» по «старой» Москве. У ГК «Основа» - близкие цифры: любимые площади двушек - 50-65 кв. м.

Покупатели охотно приобретают и студии, в особенности лоты площадью до 35 метров; востребованы и трехкомнатные квартиры (70-90 кв. м), замечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Если говорить о «ходовых» бюджетах, то в Москве народ старается уложиться в сумму 2,5-4 млн (студии), 6-7 млн руб. (однокомнатные квартиры), 9-10 млн (двухкомнатные), 11-12 млн руб. (трехкомнатные). Для Новой Москвы это 2-2,5 млн (студии), 4-5 млн (однушки), 6-8 млн (двушки) и 9-10 млн рублей (трешки). Наконец, для ближнего Подмосковья – 1-1,2 млн; 2-3 млн; 4-5 млн и 6-8 млн рублей соответственно.

Что влияет на спрос

Но в конкретных жилых комплексах спрос может распределяться чуть по-иному. Возьмем проекты ГК «А101» в Новой Москве - «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи», - везде примерно одинаковая аудитория. На первом месте оказываются двухкомнатные квартиры со средней площадью 58 кв. метров, на них приходится примерно половина спроса. Второе место с долей спроса 25-30% занимают квартиры от трех комнат и больше. И на третьем – однокомнатные, со средним метражом 36,2 кв. метра и долей спроса - 20-25%.

То есть клиенты «задвинули» однушки на последнее место нашего «пьедестала почета». Видимо, это связано с тем, что многие покупатели в Новой Москве (большинство из них - москвичи) прицельно покупают жилье попросторнее, переезжая из старого фонда где-нибудь на юго-западе Москвы.

На локальный спрос влияют и местные факторы. Например, в ЖК «Эталон-Сити» в Бутово (группа «Эталон») наряду с однокомнатными высоким спросом пользовались просторные трешки. Оказалось, что в Бутово сформировалась аудитория, готовая улучшать жилищные условия, но не было объектов, которые могли бы ее удовлетворить. «Эталон-Сити» с большим выбором просторных планировок решил этот вопрос, отмечает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».

Есть еще момент, влияющий на спрос, и он, скорее, «технического» характера: на разных стадиях строительства покупаются и разные квартиры. На начальном этапе бодро разбираются студии, однокомнатные и маленькие двухкомнатные квартиры, а среди клиентов нередки частные инвесторы, спешащие вложиться в проект по стартовым ценам. Но по мере увеличения готовности возрастает интерес и к трех- и четырехкомнатным квартирам. Покупатель видит, что дом уже практически построен, риск минимален, поэтому готов вложить большую сумму, комментирует Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент».

Например, в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» от Lexion Development (Новая Москва, метро «Саларьево») на двух- и трехкомнатные квартиры от 56 до 90 кв. м приходится более 60% спроса. Строительство первой очереди проекта близится к завершению, через год начнут выдаваться ключи.

Без лишнего, но с комфортом

«Рейтинг» популярности квартир показывает, что сегодня люди выбирают квартиры нормальных человеческих площадей. Но вот лишнего метража расчетливые и не слишком богатые покупатели себе не позволяют.

Покупательские предпочтения рано или поздно формируют рыночный тренд. Так, вектор на сокращение и рационализацию жилого пространства профессионалы рынка стали отмечать 10 лет назад – после кризиса 2008-2009 гг., и большинство опрошенных экспертов считают, что он актуален до сих пор. Укрепление формата «евро» на нашем рынке имеет к данной тенденции непосредственное отношение.

Преимущества «евро»: кухонные посиделки плюс оптимизация

«Европланировки» практически всегда сокращают метраж, так что итоговая стоимость такого жилья ниже, чем стандартного. Разница в площадях может составлять 10-20 кв. метров, а в цене – до миллиона рублей. Естественно, это делает «евроквартиры» доступнее для покупателей. Правда, заявлять, что «евроформат» захватил рынок, нельзя. Как утверждает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов, в компании не отмечают, чтобы покупатели однозначно отдавали приоритет «европланировкам»: 69% аудитории или предпочтут «классическую» планировку, или рассмотрят оба варианта.

Тем не менее успехом «евроквартиры» пользуются – они отвечают желаниям покупателя оптимизировать площади и в то же время сохраняют русскую традицию «посиделок» на просторной кухне. Даже в однокомнатной квартире при относительно небольшой комнате 14-15 кв. м метраж кухни может быть от 10 «квадратов». «Кухня будет выполнять роль гостиной, а комната функционально останется спальней с, например, небольшой рабочей зоной», - комментирует Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон». Покупателям глянутся и «евродвушки», и даже «евротрешки».

«Во многих «евроквартирах» для обеспечения дополнительного освещения и удобства застройщики предусматривают дополнительные окна над рабочей поверхностью в кухне. Полагаем, наличие таких «фишек» в квартирах в дальнейшем будет только развиваться», - комментирует Игорь Сибренков, (ГК «Основа»). В проектах ГК «Основа» покупатели выбирают «евроформат» и в готовом жилом комплексе комфорткласса «Парад планет» в Королеве, и в ЖК «Гоголь парк» в Люберцах, и в ЖК класса «комфорт+» «Грани» в столичных Текстильщиках. В ЖК «Румянцево-Парк» во второй очереди проекта также продаются «трешки» евроформата с кухней-гостиной до 25 кв. м. Квартиры формата «евро» есть в жилых комплексах Big Time («Хорошево-Мневники»), «Томилино» (Люберецкий район), «Новоград Павлино» (Балашиха), «Загорье» (Бирюлево Восточное).

«Евроквартиры» набирают популярность и в более высоких сегментах, где покупатели отказались от представлений о том, что дорогое жилье непременно должно было быть большим по площади, и тоже предпочитают рациональнее использовать пространство. Так, в премиальном комплексе RED7 на начальной стадии строительства (Красносельский район) в топе покупательских предпочтений – двух- и трехкомнатные апартаменты «евроформата» с площадями 65-80 и 85-100 кв. м соответственно.

Велосипеды – в подземелье

Приобретение келлера тоже решает проблему экономии площадей и денежных сумм, ведь «кладовочный» квадратный метр в среднем вдвое дешевле квартирного. Покупка компактной квартиры и отдельно – кладовки - обойдется в меньшую сумму, чем приобретение жилья бОльшей площади (с намерением выделить некое пространство под хранение вещей). Ну и кладовка «оберегает» комфорт хозяев: по крайней мере, у них появляется возможность пить кофе на балконе, сидя в плетеном кресле, а не складировать там в лучшем случае шины и велосипеды (в худшем – ржавые холодильники). Кладовки в подземном этаже, которые всё чаще появляются в современных жилых комплексах, тоже можно назвать трендом, продиктованным нуждами граждан. Так, практически в каждом своем жилом комплексе ГК «Основа» предусматривает кладовые помещения на цокольных этажах, а грузовые лифты в комплексах имеют прямое сообщение с подземным этажом. А в последних выведенных в продажу кварталах ЖК «Скандинавия» подземный этаж, где размещаются парковочные места и кладовые помещения, занимает всю территорию квартала, а не только пространство под жилыми домами. Кладовки предусмотрены также в ЖК «Аквилон» (Коммунарка), «Тополя» (Люблино), «Дом на Барвихинской» (Можайский район).

Рационально и многообразно

Жертвуя метрами, покупатель в ответ требует разумных планировок, где каждый оплаченный им метр был бы функционален. Ведь не секрет, что в современных монолитных домах встречаются и узкие «кишки»-коридоры, треугольные комнаты, круглые стены, острые углы, непонятные закутки. А покупателю нужны ниши под встроенные шкафы, «полезные» холлы и коридоры, просторные кухни, квадратные комнаты, прямые углы, удобные лоджии и балконы.

Застройщики, как могут, стараются соответствовать. Например, в домах группы «Эталон» ширина комнат - не меньше 3 м, что позволяет грамотно расставить мебель. В квартирах-студиях от ГК «Основа» с высокими потолками в 5-6 м и вторым светом, можно организовать второй уровень и таким образом увеличить полезную площадь жилья фактически в 1,5 раза. Такое жилье сегодня представлено в ЖК «Грани», который компания строит в столичном районе Текстильщики, а также готовом ЖК «Парад планет» в подмосковном Королеве. «РГ-Девелопмент» одна из первых в своем проекте ЖК «Октябрьское поле» (у одноименной станции метро) предусмотрела в студии два окна. «Благодаря этому небольшое по площади пространство получило возможность для дополнительного зонирования, позволяя создать отдельную комнату и изолировать кухню», - поясняет Татьяна Тихонова («РГ-Девелопмент»).

Застройщики также стали предлагать покупателю возможность выбрать нужную планировку из большого ассортимента. Так, в проектах группы «Эталон», в ЖК «Летний сад» (метро «Селигерская») спроектировано около 70 уникальных планировок, а в ЖК «Нормандия» (метро «Медведково») - более 80. Это рядные и распашные квартиры, с окнами в санузле, с гардеробными, с просторными кухнями-гостиными, с панорамным или угловым остеклением.

Тренд на готовое жилье

Практически все опрошенные эксперты говорят о возрастающем спросе на квартиры с отделкой. Это тоже вариант для экономных и расчетливых. Он позволяет пораньше переехать домой из съемного жилья, включить ремонтные работы в ипотечный кредит, избегая дополнительного потребительского займа. Отделка от застройщика обходится примерно на треть дешевле самостоятельного ремонта. «Кроме того, в стоимость отделки входит полноценный дизайн-проект, до составления которого у покупателей бюджетных квартир редко доходят руки» - говорит Василий Фетисов (группа «Эталон»).

В московском регионе около трети квартир от группы «Эталон» продается с отделкой - они есть во многих проектах комфорткласса, а недавно открылись продажи апартаментов с отделкой в проекте бизнес-класса «Серебряный фонтан» (метро «Алексеевская»). Высокий спрос продукт отмечается в ЖК «Грани», где под квартиры с отделкой отдана одна из трех секций дома. С отделкой покупается порядка трети квартир и в проектах ГК «А101». В 2016 году на их долю приходилось 15% спроса, а в 2017 – 25%. Дмитрий Цветов считает, что по итогам 2019 года этот показатель легко может вырасти до 40%. По его мнению, будет укрепляться тренд и на продажу жилья уже и с мебелью. Сейчас при покупке квартиры в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» в цену закладывается подарочная карта IKEA. Для покупателей однокомнатных квартир номинал карты составит 270 тыс. рублей, двухкомнатных – 350 тыс. рублей, а трех- и четырехкомнатных в формате «евро» – 450 тыс. рублей. Этой суммы хватит на полную обстановку, но четкого списка, что можно купить, нет – здесь у клиента полная свобода выбора. Сегодня отделка также предлагается в ЖК «Первый Московский» («Филатов Луг»), SREDA (станция МЦК «Нижегородская»), Big Time (Хорошево-Мневники), «Нормандия» (метро «Бабушкинская»).

Покупатели: знакомые всё лица

Портреты покупателей самых популярных квартир в новостройках вполне сложились, и, пожалуй, покажутся очень знакомыми.

Студии и компактные однокомнатные квартиры чаще всего пользуются популярностью у молодых людей до 30 лет, для которых часто это жилье – первое. С покупкой им либо помогают родители, либо они берут ипотеку.

Эксперты также выделяют семейные пары – условную «молодежь» в возрасте 25-30-35-40 лет с детьми (или «настроенную» на прибавление в семействе) и постарше - 41-45-50 лет с детьми-подростками. У этих покупателей хорошая работа «в коммерческих структурах на должности менеджеров, руководителей среднего звена, также среди покупателей имеется значительная доля госслужащих», - комментирует Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). Эксперты также упоминают и творческую интеллигенцию, и индивидуальных предпринимателей. Кстати, концепция жилого комплекса «Румянцево-Парк» ориентирована в большей степени на семейных людей с детьми, и около 50% предложения в комплексе - это двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Более молодые семьи предпочитают двухкомнатные квартиры или «евродвушки», совокупный доход таких покупателей может составлять около 150 тыс. руб., и квартиру они приобретают скорее для улучшения своих жилищных условий, рассказывает Игорь Сибренков (ГК «Основа»). Кстати, люди в возрасте от 25 до 35 лет составляют 45% аудитории компании ГК «А101» – это традиционное «ядро» клиентов. По наблюдениям Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, молодым семьям важна цена «входного билета», возможность воспользоваться ипотечным кредитом или беспроцентной рассрочкой от застройщика.

Семьи постарше (41-45-50 лет) больше интересуют просторные трехкомнатные квартиры с гардеробной и несколькими санузлами. Берут и «евротрешки». У ГК «А101» таких покупателей 41-50 лет примерно 22%. «Это новая для локации аудитория, ее появление связано с превращением НАО в современный, удобный район с чистым воздухом», - подчеркивает Дмитрий Цветов. Достаток этой группы обычно выше среднего, и они готовы заплатить больше, если товар соответствует их ожиданиям и представлениям. Они не готовы к минимальной площади, но четко рассчитывают, сколько метров им реально нужно для комфорта.

Для обеих групп важны шаговая доступность от метро, разнообразная внутренняя инфраструктура, детские сады и школы на территории ЖК или рядом, закрытая территория жилого комплекса, паркинг, двор без машин, парки поблизости, благоприятная экологическая обстановка района и, конечно, архитектурный облик комплекса.

Ипотеки больше половины

Как правило, на «ходовые квартиры» покупатели берут ипотечные кредиты. В массовом сегменте новостроек «старой» Москвы доля ипотечных сделок около 55% - это статистика компании «Миэль Новостройки». Согласно данным статистики продаж компании Lexion Development, основная доля покупателей – 49% - покупают квартиры в ипотеку, около 35% оплачивают собственными средствами (100% оплата) и еще 16% прибегают к беспроцентной рассрочке от застройщика.

Сейчас доля сделок с привлечением ипотечного кредита в проектах ГК «А101» составляет почти 54%. Однако, как отмечает Дмитрий Цветов (ГК «А101»), за последние полгода она сократилась на 2,3% из-за повышения ставок в конце 2018 года и неопределённости в динамике развития рынка, которая наблюдалась зимой-весной. В результате в 2019 году уровень ставок оказался выше ожиданий большинства покупателей, в условиях падения реальных доходов населения средний размер ипотечного платежа в 41 тыс. рублей оказался слишком большим для многих молодых семей с детьми, и они решили повременить с покупкой.

Резюмируем

И если кратко подвести итог, то, как сформулировал Василий Фетисов (группа «Эталон»), сегодняшние покупатели готовы жить в квартире поменьше, но дом должен быть минимум комфорткласса с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. От квартиры требуется функциональность, и очень желательно, чтобы она была уже готова к новоселью. Короче говоря, лучше меньше, да лучше.