Квартиры с отделкой: плохие продажи вынудят застройщиков делать ремонт

«Квартиры с отделкой» в новостройках появились лет десять назад, и за эти годы практически заняли половину рынка. И продолжают наступать дальше, потому что все меньше покупателей готовы проворачивать ремонт самостоятельно. Этот подвиг не для всех. Причем на «отделку от застройщика» даже пробило обеспеченную клиентуру элитного сегмента, что уж говорить о считающих каждый рубль потребителей массового жилья.

«Старая» Москва впереди

По данным Эвелины Ишметовой, директора по развитию и консалтингу компании KEY Capital, всего на рынке московского региона представлено 507 комплексов, где предлагаются квартиры с различными типами отделок. В Москве экспонируется 135 из них, то есть 38% от общего количества столичных проектов, - это цифры агентства Est-a-Tet.

В компании «Метриум» подсчитали, что в старых границах Москвы в массовом сегменте 49% квартир продаются с отделкой «под ключ», а если учитывать формат white box, то есть предчистовую подготовку, то доля вырастает до 63%. В Новой Москве доля квартир с отделкой «под ключ» и white box равна 47%.

По статистике агентства «БЕСТ-Новострой», в Московской области 41% проектов массового сегмента и точно такая же доля квартир предполагают какой-то вид отделки. В Подмосковье «концентрация» новостроек с отделкой зависит от направления. Чем престижнее направление и дороже жилье, тем ниже потребность покупателей в ремонте от застройщика, поясняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. Например, в Химкинском районе на дорогом северо-западе весной этого года 95% квартир предлагались без отделки. А в южном Ленинском районе, где недвижимость заметно дешевле, замечался даже дефицит такого продукта: соотношение спроса и предложения квартир с отделкой составляло 62% на 60%.

Еще в январе 2017 года в том же Ленинском районе Подмосковья квартиры с отделкой выбирали только 21% покупателей, к весне 2019-го спрос вырос до 62%. «Девелоперы очень гибко отреагировали на эти изменения и стали предлагать отделку в качестве дополнительных опций даже в тех проектах, где она изначально не планировалась», - комментирует Валерий Кузнецов.

И нарастающая тенденция сохраняется по всем направлениям и сегментам. Как утверждает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», по итогам I квартала этого года доля такого жилья, с отделкой «под ключ» и предчистовой (white box), в Московском регионе возросла на 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Например, в проектах ПИК доля квартир с отделкой на сегодня составляет 80-85%. Как прогнозирует Елена Васильева, руководитель блока «Отделка» департамента продукта ПИК, в ближайшей перспективе эта цифра увеличится до 90%. На данный момент ПИК реализует 47 проектов в Москве и Московской области, в большинстве из них предлагаются квартиры с отделкой.

Отдельно стоит сказать о дорогом жилье, где действительно существует зависимость: чем больше денег у клиента, тем меньше у него желания «брать» отделку от застройщика. Но и здесь аналитики из агентства Savills зафиксировали перемены. По их данным, 1/3 рынка элитных новостроек столицы (27% лотов) в настоящее время – это квартиры с отделкой. 5 лет назад доля подобных объектов составляла всего около 5% от общего объема предложения. Более 50% от общего числа сделок, заключенных I квартале 2019 г., было проведено с квартирами и апартаментами с отделкой. «Это произошло впервые за всю историю рынка», – заключают в Savills.

Так, «после консультаций с ведущими российскими консалтинговыми компаниями, которые работают с элитной недвижимостью, в премиальном комплексе RED7 в центре Москвы мы решили все апартаменты продавать с дизайнерской отделкой «под ключ». На выбор покупателям представлено два стиля: современный от голландской студии архитектуры интерьеров i29 и неоклассический от бюро Олега Клодта», - рассказывает Игорь Сибренков (ГК «Основа»).

Доля квартир с отделкой по сегментам. «Старая» Москва

Источник: «Метриум»

«Под ключ»: обои в цветочек ушли в прошлое

Чистовая отделка предполагает, что покупателям нужно только завезти в квартиру мебель, разложить вещи и можно жить. В такой квартире, как правило, установлены межкомнатные двери и сантехника, стены окрашены или на них поклеены обои (в основном тоже - под окраску), настелен ламинат на пол, смонтированы натяжные потолки, в санузлах уложена плитка, работают розетки, включая телевизионные. Иногда в этот «набор» может включаться кухонная мебель. В массовом сегменте застройщики используют в основном отечественные материалы, для отделки дорогого жилья – зарубежные.

Главные вопросы, которые возникают у граждан, - о качестве и стоимости продукта. Относительно качества – стоит привести точку зрения Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой». Эксперт считает, что, как правило, в отделке от застройщика используются самые недорогие материалы, иногда это практически эконом-вариант. В то же время Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, замечает, что в последние 3-4 года качество продукции от российских компаний улучшилось. В России развито производство обоев, плитки, окон ПВХ, лакокрасочных покрытий. «Фактически сегодня все отделочные работы можно выполнить из отечественных материалов, которые не уступают по качеству зарубежным аналогам», - говорит эксперт.

Что касается стиля, то «колхозные» варианты с обоями в цветочек и линолеумом давно канули в Лету. Покупатели выбирают из нескольких дизайн-проектов. Варианты цветового решения могут быть «теплыми», «холодными» и промежуточными. Застройщики стараются создать такой продукт, чтобы его можно было легко адаптировать «под себя». По наблюдениям Валерия Кузнецова (RDI), люди больше склоняются к классике и теплым тонам - бежевым стенам, не слишком темному полу, светлым дверям, а потом дополняют интерьер яркими деталями.

Как сообщает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», в семейном квартале «МИР Митино», целых пять вариантов отделки. Это «Элегантная классика» (сдержанная цветовая гамма); «Атмосфера уюта» (теплые золотистые тона кухни и гостиной и более прохладные - в детской и спальне); «Гармония контраста» (динамичные сочетания темного и светлого); «Скандинавская история» (оттенки серого и белого, пол под натуральную сосну); «Свобода выбора» (инициатива отдается непосредственно клиенту).

Известный российский архитектор и дизайнер Егор Сомов разработал три стиля интерьера для ЖК «Баркли Медовая долина»: фьюжн (сочетающий, казалось бы, несовместимые цвета, предметы и фактуры), скандинавский минимализм (простые геометричные формы, естественный свет и природные материалы) и современную классику (симметричные линии, строгие пропорции).

В дорогом сегменте предлагают индивидуальный дизайн-проект, чаще приглашают к разработке маститых дизайнеров. Например, как сообщил Кирилл Бортов, директор по маркетингу компании Insigma, в ансамбле клубных домов ORDYNKA (deluxe проекте) к работе привлечены дизайнеры BoscoCasa.

В апартаментах SOHO+NOHO (Беговой район Москвы) дизайн частных и общественных интерьеров разрабатывало голландское дизайнерское бюро CREA+, добавляет Бабюр Дикер, генеральный директор компании Wainbridge (девелопера Soho+Noho).

На круг прибавляем 20%

Нижний порог стоимости отделки от застройщика – это 10-15 тысяч рублей за квадратный метр. Однако по оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, наиболее распространенная сумма - 20-25 тыс. руб./кв. м. Если монтируется еще и кухня, то цена возрастает до 30-35 тыс. руб./кв. м. В бизнес- и премиум-классе отделка «под ключ» варьируется в рамках от 30 до 50 тыс. руб./кв. м.

Хорошо, если в цену закладываются гарантии от поставщиков и подрядчиков как минимум на год. Отделка в этом случае обойдется немного дороже, зато качество несопоставимо, дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Среднестатистический покупатель доплатит за квартиру с ремонтом «от застройщика» от 690 тыс. до 1,4 млн руб. А средняя цена такой квартиры составит от 7 до 14 млн руб., уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

В провинции, несмотря на то, что качество ремонта не уступает столичному, да и материалы с оборудованием практически те же самые, «наценка на отделку» будет меньше. Например, в жилом комплексе «Апрель» в Тюменской области («Партнер-строй») цена за кв. метр с ремонтом составляет 70 тысяч рублей, без ремонта – 64 тысячи. А разница в цене квартир – от 280 до 460 тысяч рублей.

В целом же, эксперты считают, что отделка под ключ может прибавить к стоимости квартиры до 20%, а ремонт собственными силами обойдётся примерно на 20-30% дороже, чем «от застройщика». «Застройщик имеет возможность экономить хотя бы за счет дисконта 40–45% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники», - объясняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Так, в ЖК «Грани» (ГК «Основа», район Текстильщики) студию без отделки площадью в 25,3 кв. м можно приобрести по цене от 4,55 млн руб., а студия в 27,7 «квадратов» с готовой отделкой обойдется покупателю в 5,12 млн руб.

В городском квартале «Ривер Парк» («Речников Инвест», Нагатинский затон) бюджет покупки апартамента-студии (29,8 кв. м) без отделки составит 4,97 млн рублей (166,7 тыс. рублей за кв. м). Стоимость аналогичного объекта, но с отделкой – 5,47 млн рублей (183,5 тыс. рублей за кв. м). Разница в цене метра – 16,8 тыс. рублей.

Средняя стоимость отделки в премиум-квартале JAZZ (Sminex, Марьина Роща) для односпальных квартир — 50,2 тыс. руб./кв. м, для двуспальных — 47,4 тыс. Предлагаются два варианта интерьерных решений: Classic и Modern. В комплексе Duke премиум-квартала JAZZ квартира 44,75 кв. м с отделкой Modern стоит 17, 4 млн. Квартира без отделки площадью 42 кв. м - 13,97 млн. руб.

В элитном сегменте, по оценке Savills, прирост цены метра за счет отделки составляет в среднем около 113 тыс. руб. Иван Обухов, начальник отдела продаж жилой недвижимости Sminex, приводит более солидные цифры: 150-180 тысяч рублей.

Есть на рынке и меблированные квартиры, но это единичные предложения, которые добавляют до миллиона рублей к стоимости недвижимости. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, считает, что такие предложения интересны тем, кто планирует сдавать будущую квартиру в аренду. Между тем, как рассказывает советник руководителя компании ЖК «Мечта» Петр Кветный, в этом мультиформатном малоэтажном проекте (23 км от МКАД, Ленинградское шоссе) был опыт продаж полностью меблированных квартир, и вполне успешный.

Бизнес-класс любит white box

Как бы ни была хороша отделка «от застройщика», все равно она предполагает некую стандартизацию – почти «как у всех». White box (предчистовая отделка), дает творческим натурам свободу. В этом случае все грязные и шумные работы позади, места общественного пользования в доме «спасены» от гор строительного мусора. В квартире возведены перегородки, сделана стяжка пола, выровнены (оштукатурены, отшпаклеваны) стены и потолок, подведено электричество, вода. Всё остальное хозяин делает сам, причем white box значительно экономит ему время ремонта – с полугода до полутора-двух месяцев.

По данным Раисы Манашировой, директора департамента по организации продаж MD Group, white box выбирают 24% покупателей квартир комфорткласса. Соотношение квартир «под ключ» и с отделкой white box – соответствующее: 70% на 30% (данные «Метриум»).

В бизнес-классе покупателей, желающих воспользоваться предчистовой отделкой, по понятным причинам больше (могут позволить себе больше денег вкладывать в ремонт). И, например, в проекте бизнес-класса от «Донстроя» «Символ» в предлагаемом объеме квартир с отделкой пропорция обратная: 70% - white box, а 30% — «под ключ». В проекте комфорткласса FRESH 54% - финишная отделка, 46% - в формате white box.

В одном из проектов ГК «ПИК» планируется пилотный выпуск квартир с отделкой white box. Успех этого начинания будет зависеть от интереса со стороны клиентов.

Сегодня квартиры с отделкой white box предлагаются в жилых комплексах SREDA (ПСН, «ВЦ Стройэкспо»), в ЖК «Ясный» (MR Group, метро «Домодедовская»), в ЖК «Город» («Град Инвест», Дмитровский район Москвы).

Роман Родионцев (Est-a-Tet), считает, что для проектов комфорткласса средняя рыночная стоимость отделки white box составляет 10-12 тыс. руб./кв. м. Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») обращает внимание на то, что благодаря оптовым закупкам и крупным заказам материалы и работы у застройщика примерно на 20-30% дешевле розницы, а разница в цене между голыми стенами в бетонной коробке и квартирой в состоянии white box составит порядка 5-6%.

Но вот в ЖК комфорткласса «Селигер Сити» цена отделки white box довольно высокая. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 47,4 кв. м без отделки составляет 9,72 млн рублей (205 тыс. рублей за кв. м), с предчистовой отделкой – 10,27 млн рублей за 43,7 кв. м (235 тыс.). Разница в стоимости метра – 30 тыс. рублей.

По оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в целом для стандартной однокомнатной квартиры стоимость предчистовой отделки составит 450 тыс. руб., для двухкомнатной 56 кв. м - 670 тыс. руб., для трехкомнатной - 900 тыс. руб. В среднем стоимость квартир с предчистовой отделкой white box - от 6,7 до 12,5 млн руб.

Преимущества

Основные причины, почему люди выбирают квартиру с отделкой, давно известны и понятны – экономятся деньги, силы и время. Это удобно заемщикам, так как ипотека покрывает и ремонтные работы – можно сразу расплатиться и не надо брать еще сверху потребительский кредит на ремонт своими силами. Есть еще детали, о которых не все знают. К примеру, при покупке квартиры с отделкой покупатель не платит за метры, «съедаемые» межкомнатными перегородками, а это, между прочим, до 5% от общей площади квартиры. Еще момент – цена отделки включена в стоимость квартиры, соответственно, вне зависимости от возможного роста цен на отделочные материалы и инженерию, все заявленные работы будут произведены в полном объеме и без корректировки стоимости, объясняют в компании «Донстрой».

Перспективы

Что будет дальше? Эксперты единодушны – квартир с отделкой будет все больше и больше. Хотя бы просто в силу законов природы. Как заметил Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, сейчас в группу покупателей входит молодое поколение, и его представители не помнят и не знают, что такое делать ремонт своими силами. Либо они имеют перед глазами негативный опыт родителей, которые долго этим занимались. Они-то однозначно выбирают квартиру с отделкой. И чем активнее проекты с отделкой будут выходить, тем бледнее на их фоне будут выглядеть все остальные. И застройщики будут вынуждены выполнять внутреннюю отделку и в них. «По крайней мере, в тех объемах, которые им не удастся реализовать на этапе строительства», - заключает Халин.

Примеры жилых комплексов, где предлагаются квартиры с отделкой

По данным базы недвижимости IRN.RU