Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: переход на эскроу еще греет столичный рынок

Изменение схемы финансирования и продажи новостроек с 1 июля (правда, далеко не всех) продолжало поддерживать московский рынок в конце весны – начале лета. При этом подмосковный падает второй месяц подряд. Привлечь покупателей не помогают даже рекламные объявления о скором повышении цен.

Спрос

В мае 2019 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 589 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 1,5% больше, чем в апреле. По сравнению с маем прошлого года число ДДУ выросло на 21%.

Судя по официальной статистике, сегмент новостроек чувствует себя явно лучше, чем вторичное жилье. Напомним, «вторичка» по итогам мая просела на 26,1% в месячном и 8,6% в годовом разрезе – см. Квартиры в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: столичные риелторы ждут почти «мертвого» лета.

Однако темпы роста продаж нового жилья значительно уступают прошлогодним: в мае 2018 г. количество ДДУ увеличилось на 2,8% к предыдущему месяцу и на 50,8% к маю 2018 г.

В Подмосковье, в отличие от Москвы, ни о каком росте продаж новостроек вообще речи не идет. Количество ДДУ по жилью и нежилью в Московской области (раздельной статистики местный Росреестр не публикует) снизилось на 14,5% по сравнению с апрелем и на 7,1% относительно мая 2018 г. При том что в апреле этот показатель уже просел по на 24,8% к марту.

Скорее всего, подмосковный рынок подкосила ипотека. По информации Росреестра, число ипотечных договоров на областном рынке недвижимости (первичном и вторичном) снизилось в мае до 17 526, на 23,7% к апрелю и на 32,5% по сравнению с маем прошлого года. В Москве соответствующие показатели сократились на 22% и 5,5% (до 6 679 договоров). Причем в годовом выражении ипотека упала впервые с января 2016 г.

В сегменте столичных новостроек ипотека все-таки пока растет – в количественном выражении. А вот доля ипотеки в общем объеме сделок с мая 2018 г. по май 2019 г. упала с 51% до 47%, сообщает «Метриум». «Темпы прироста заключенных ипотек постепенно снижаются. Если в 2018 г. относительно аналогичного месяца 2017 г. увеличение составляло в среднем 67%, то в 2019 г. – уже только 25%. То есть положительная динамика замедляется. Многое в итоге будет зависеть от динамики ипотечных ставок», - говорит Мария Литинецкая.

Напомним, с осени 2018 г. ставки предложения по ипотечным кредитам выросли на 1-1,5 п.п., а ставки выдачи – примерно на 0,7- 1 п.п. По данным столичных риелторских компаний, ипотеку на покупку новостроек сейчас выдают под 10-10,5% годовых, а год назад - под 9,3-9,5%.

Впрочем, в конце мая Сбербанк снизил процент по ипотеке в ожидании уменьшения ключевой ставки (что в итоге и произошло). Поэтому по итогам июня можно рассчитывать на еще большее падение ставок и в других банках, верит Мария Литинецкая.

Однако совсем не факт, что снижение ставок автоматически приведет к всплеску спроса. Вполне возможно, что наоборот. С одной стороны, ставки упали совсем незначительно: ключевую ставку уменьшили на 0,25 пп, в Сбербанке кредиты на покупку готового жилья подешевели с 11,4% до 10,8%, строящегося – с 10,9% до 10,6%. То есть ставки все равно остаются существенно выше уровня прошлого года. С другой стороны, корректировка ставок способствует формированию отложенного спроса – люди надеются, что в перспективе ипотека подешевеет еще больше, и поэтому не спешат с покупкой квартиры.

Как бы там ни было, риелторы, работающие в московском регионе, сообщают о спаде спроса в мае. «Из-за нетипично долгих выходных май в этом году нарушил сложившуюся за последние несколько лет тенденцию и продемонстрировал снижение количества обращений: в этот раз потенциальный спрос оказался на 17% ниже апрельских показателей. Аналогичная ситуация сложилась и с числом заключенных сделок. При этом в мае 2019-го в компанию поступило на 7% меньше обращений, чем в том же месяце прошлого года», - рассказывает Валерий Кочетков, заместитель директора новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В майской просадке спроса виноват не только календарь, но и повышенный спрос в прошлом году, считают управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая и руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.

«Не стоит забывать, что в апреле прошлого года рубль обесценился к доллару на 10%, поэтому в мае 2018 г. многие вкладывались в недвижимость, чтобы сохранить средства. Возник так называемый эффект высокой базы, за счет чего сегодняшние показатели снизились», - поясняет Мария Литинецкая. Кроме того, в прошлом году падали ипотечные ставки, что также стимулировало покупателей, добавляет Ярослав Дарусенков.

Впрочем, дело не только в ипотеке, праздниках и статистических перекосах. Многие потенциальные покупатели не хотят выходить на сделки в условиях неопределенности и ждут 1 июля, когда вступят в силу поправки в 214-ФЗ, говорит Дарусенков. По сравнению с апрелем 2019 г. спрос в «Азбуке Жилья» по итогам мая уменьшился на 30%. Восстановления положительной динамики Ярослав Дарусенков ждет к концу лета.

Впрочем, по мнению других участников рынка, ажиотаж в связи с реформой 214-ФЗ еще не утих. Например, в агентстве недвижимости «Бон Тон» количество сделок в мае по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 20-22%, а в компании «ИНКОМ-Недвижимость» - на 31%.

«Среди причин - потребительские ожидания ценового роста при переходе рынка на проектное финансирование, - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - …Многие потребители настроены на то, что цены будут расти до конца года. Информация о внедрении новых правил работы становится драйвером покупки квартиры».

Действительно, многие застройщики, переходящие на работу с эскроу-счетами, уже анонсировали пересмотр прайсов с увеличением цен до 15% с 1 июля, отмечает Мария Литинецкая.

Удастся ли им удержать эти цены - вопрос отдельный – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU». Но такие рекламные объявления, естественно, стимулируют спрос, говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». В его компании продажи выросли на четверть относительно прошлого года. «Впрочем, в среднем по рынку они, скорее всего, несколько ниже: в росте продаж в нашей компании дополнительную роль сыграл ввод в эксплуатацию сразу нескольких домов», - добавляет Лябихов.

В «Бон Тон» число обращений в компанию в июне выше майского уровня на 10-15%, а по сравнению с тем же периодом прошлого года покупательская активность выросла на 20%. В «Инкоме» потенциальный спрос в первой половине июня 2019 г. оказался на 28% больше, чем в аналогичном периоде прошлого месяца, и на 11% меньше, чем в первой половине июня 2018-го. «Сделки в июне 2019 г. относительно аналогичного периода прошлого месяца и первой половины июня 2018-го показывают рост на 29% и 23% соответственно: так реализовался отложенный спрос, сформированный на майских каникулах», - поясняет Валерий Кочетков.

Цены

По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость квартир экономкласса на первичном рынке жилья «старой» Москвы по сравнению с апрелем 2019 года увеличилась на 3,8%, а комфорт- и бизнес-класса практически не изменилась.

Источник: «Азбука Жилья»

Стоимость 1 кв. м по итогам мая 2019 г. в эконом и комфортклассе также осталась практически на апрельском уровне. В бизнес-классе цены упали на 0,8%.

Источник: «Азбука Жилья»

Средний чек сделки в мае (средняя стоимость проданной квартиры) на рынке новостроек «старой» Москвы в мае составил 14,6 млн руб., 6,9 млн руб. в Новой и 4,5 млн руб. в Подмосковье, подсчитали в «Инкоме». По сравнению с предыдущим месяцем этот показатель изменился только в Московской области: он снизился на 2%. «Если сравнить сегодняшние чеки сделки с показателями аналогичного периода 2018 г., то здесь очевиден повсеместный подъем цен: в «старой» Москве – на 10%, в Новой – на 15%, в Подмосковье – на 6%, что объясняется возросшим за этот срок спросом», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Компания Smartis, сервис сквозной аналитики для рынка недвижимости и IT-инструментов для повышения конверсии входящих обращений, проанализировав 2 990 сделок в 88 новостройках Москвы и Подмосковья, приводит несколько иные цифры. По данным Smartis, в мае-июне новостройка в «старой» Москве продавалась в среднем за 8,76 млн руб., в Новой - почти за 6 млн руб. и в Подмосковье - 5,15 млн. Причем если в «старой» Москве более 40% сделок пришлось на многокомнатные квартиры, то в Новой Москве лидировали в спросе двушки (48% сделок), а в Московской области – однушки (47% сделок).

Источник: Smartis

То, что основной платежеспособный спрос сосредоточен в пределах МКАД, - вполне логично. Однако в Подмосковье двух- и трехкомнатные квартиры раньше занимали более ощутимую часть спроса: многие люди выбирали область для улучшения жилищных условий – там стоимость метра в разы ниже, чем в «старой» Москве, а значит, можно купить квартиру побольше. Теперь же ключевым фактором выбора жилья в Подмосковье является даже не минимальная стоимость метра, а минимальный бюджет сделки.

Скидки

Из-за подогретого в преддверии 1 июля рынка уровень скидок на новостройки столичного региона остается низким: в среднем 3% для старой Москвы и присоединенных территорий и 4% для Подмосковья, рассказывает Дмитрий Таганов. По сравнению с апрелем 2019-го эти показатели почти не изменились, относительно аналогичного периода прошлого года они снизились на 2 п.п. в случаях Новой Москвы и области, и на 3 п.п. в прежних границах столицы.

По данным «Бон Тон», средневзвешенная скидка на первичном рынке «старой» Москвы составляет 4,2% против 5% в мае 2018 г. (учитываются те квартиры, которые реализуется со скидками). «Самый распространенный уровень экономии - 2% и 3%, на таких условиях реализуется по 30% первичного предложения. Со скидкой 5% - 18%», - добавляет Наталия Кузнецова.

По данным «Инкома», скидки предлагаются в 44% проектов «старой» Москвы, в 45% ЖК на присоединенных территориях и в 52% новостроек Подмосковья. «Если сравнивать эти данные с показателями апреля 2019 г., то доля проектов с дисконтом в старой Москве и области сократилась на 2 и 4 п.п. соответственно, а на территории Новой Москвы показала небольшую положительную динамику – +3 п.п. По отношению к маю-июню прошлого года новостроек со скидкой стало меньше: на 23 п.п. в «старой» Москве, на 7 п.п. в Новой Москве и на 33 п.п. в области, что обуславливается высокой покупательской активностью в преддверии грядущих нововведений», - поясняет Таганов.

По информации компании «Метриум», преференции предлагают 94% столичных застройщиков в массовом сегменте – примерно столько же, сколько и в прошлом году (95%). Однако подход к определению бонусов стал более индивидуальным. Сегодня в 19 ЖК из 84 (22%) скидки обсуждаются в индивидуальном порядке. Годом ранее частные дисконты предлагались в 12 ЖК из 75 (16%). «Таким образом, девелоперы чувствуют себя куда более уверенно, чем годом ранее за счет роста активности покупателей», - резюмирует Мария Литинецкая.

Также по теме:

• «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU»