Спрос на вторичном рынке Москвы в мае сократился на рекордные 26%. Столичные риелторы ожидают, что уровень покупательской активности этим летом будет лишь немногим выше, чем в кризисном 2015 г. Цены, впрочем, пока держатся. А вот в Подмосковье стоимость квадратного метра уже поползла вниз.

Спрос

В мае 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве лишь 11 000 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 26,1% меньше, чем в апреле. Спрос в мае падает каждый год из-за многочисленных праздников, плавно перетекающих в отпуска, однако в этом году покупательская активность просела значительно больше, чем в предыдущие годы. Для сравнения: в 2018 г. показатель сократился в мае на 7,2% по сравнению с апрелем, в 2017 г.- на 9,8%, в 2016 г. – на 15,9%. Хуже было только в провальном для рынка 2015 г. – тогда спрос в мае обвалился сразу на 35,6%.

О том, что проблему нельзя списать только на календарь, свидетельствует и снижение спроса не только в месячном, но и в годовом отношении, по сравнению с маем 2018 г., – на 8,6%. Тогда как, например, в прошлом году аналогичный показатель вырос на 23,9%.

«Вторичный рынок недвижимости охлаждается все больше, по уровню активности покупателей прошлый месяц сравним с маем 2015 г. (одним из худших периодов в истории этого сегмента), после которого наступило «мертвое» лето, когда было пройдено дно по количеству сделок с вторичной недвижимостью», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

В мае «Инком» получил на 35% меньше авансов от клиентов, чем в апреле, и на 30% меньше, чем в мае 2018 г. Специалисты компании прогнозируют, что этим летом спрос будет лишь немногим выше, чем в кризисном 2015 г., и, соответственно, прибыль будет меньше, чем в аналогичный период 2016-2018 гг.

О резком снижении покупательской активности сообщают и другие опрошенные www.irn.ru риелторские агентства. В компании «PROобмен» количество звонков по объектам в «старой» Москве сократилось на 21%, по Новой – на 16%, по Подмосковью – на 22% относительно предыдущего периода. Партнерские офисы КР «Мегаполис-Сервис» в Московской области получили в мае на 11,8% меньше авансов, чем в апреле, и на 4,7%, чем в мае 2018 г. Число сделок также уменьшилось на 7,3 % по отношению к предыдущему месяцу и на 16,8% по сравнению с маем 2018 г.

Июнь риелторов тоже пока не радует. «Пока наши прогнозы по поводу крайне сложного для «вторички» лета оправдываются – первая половина июня по уровню активности покупателей не отличается от того же периода мая», - отмечает Сергей Шлома. В КР «Мегаполис-Сервис» ситуация чуть лучше – число авансов и сделок понемногу растет, так что к концу месяца Рынок вполне может достичь показателей июня прошлого года, надеется Сергей Власенко. «Но, напомню, что июнь 2018 г. был самым слабым месяцем в плане покупательской активности за весь летний период. Это все укладывается в существующую сегодня на рынке тенденцию снижения уровня спроса», - резюмирует Власенко.

Ипотека

Главная, помимо праздников, причина проблем со спросом – снижение покупательской способности на фоне падения доходов населения. Поэтому для того, чтобы купить квартиру, люди вынуждены все глубже залезать в долги. По словам Екатерины Никитиной, директора агентства недвижимости «PROобмен», все большее количество сделок в эконом- и комфортклассе совершается с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Причем для покупателей минимальный взнос – это не ниже 20% от стоимости жилья, которые являются ориентиром для Центробанка, пытающегося бороться с такими кредитами, а 10% и ниже. «Такие клиенты обычно ссылаются на тот факт, что у них нет возможности накопить бОльшую сумму», - поясняет Никитина.

«Более того, в риелторские компании стали приходить клиенты, которым банки не одобряют ипотечный кредит, о чем мы уже стали забывать. Все это говорит о ярко выраженном снижении платежеспособности населения и лишь подтверждает факт того, что цены на вторичную недвижимость пойдут вниз», - добавляет Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

Как отмечает Никитина, даже высокобюджетные сегменты стали сильно зависеть от кредитных средств. В «PROобмен» количество сделок с привлечением ипотеки в бизнес-классе достигло уже 43%. В сегменте комфорткласса - примерно 68%.

Учитывая, что ипотека в условиях падения доходов населения стала основным драйвером спроса, оживить рынок могло бы снижение ставок, однако пока этого не произошло, продолжает Сергей Шлома. И вряд ли случится в ближайшем будущем, несмотря на то, что 14 июня Центробанк понизил ключевую ставку. «Минус 0,25% годовых - совсем небольшое снижение ключевой ставки, и банки вряд ли серьезно снизят проценты по ипотеке», - считает Сергей Власенко.

Тем более что на фоне стабилизации основных макроэкономических показателей (рубль укрепился, инфляция упала) уменьшение ключевой ставки было ожидаемым событием, поэтому, например, главный игрок на ипотечном рынке - Сбербанк - еще 25 мая сократил ставки по ипотечным кредитам на 0,3-0,6 п.п. Другие банки последовали или скоро последуют его примеру, однако незначительная корректировка ставок, которые за прошедший год выросли на 1-1,5 п.п., вряд ли приведет к взрыву спроса на жилье. Скорее наоборот, потенциальные покупатели будут ждать, когда ипотека подешевеет еще больше. Если не до 8%, как нам пообещали на самом высоком уровне, то хотя бы до 9-10%. Сейчас, напомним, ставки предложения на вторичном рынке жилья ближе к 11%.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в мае рублевые цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 0,4% и достигли примерно 175 200 руб. за «квадрат» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2019 года»).

При этом в Подмосковье усредненная стоимость квадратного метра на «вторичке» впервые с июля 2018 г. ушла в минус. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в мае цена метра составила 75 161 руб. – это на 0,34 % меньше, чем в апреле.

«Таким образом, подмосковная «вторичка» входит в летний период с плавным снижением цен. Мы предполагаем, что резкого снижения цен происходить, конечно, не будет, однако и их роста предстоящим летом мы точно не увидим. Этот тренд, по сути, завершился. Затоваривание рынка (по данным «Мегаполис-Сервис», число квартир в предложении выросло в мае еще на 2,2% по сравнению с апрелем. – прим. ред.) и прекращение роста цен обязательно выльется в уменьшение количества сделок», - уверен Сергей Власенко.

Для покупателей это совсем неплохо - у них будет большой выбор объектов и возможность подходить к вопросу покупки не спеша. Что же касается продавцов, то им Сергей Власенко советует уже сейчас предлагать скидки в 5-10%, чтобы в приемлемые сроки реализовать объект в летний период.

Впрочем, Власенко не надеется, что собственники быстро осознают изменение рыночной ситуации. «Когда цены падают, это достаточно тяжелый период с точки зрения того, что покупатели не торопятся приобретать недвижимость, потому что она завтра станет дешевле. Но зато чем больше просядет рынок, тем сильнее будет наблюдаться его рост в дальнейшем. Сейчас же мы находимся на переломном отрезке этих качелей. До этого момента цены понемногу, но росли, а теперь, когда они пошли вниз, многие продавцы по-прежнему думают, что их недвижимость дорожает, а покупатели уже по этим ценам приобретать жилье не намерены. И для того чтобы собственники осознали эту тенденцию, должен пройти определенный период времени, к примеру, полгода, за которые продавцы поймут, что за желаемую сумму продать уже не получится и начнут дисконтировать и падать в цене. Поэтому, однозначно, сейчас мы стоим на пороге нового тренда – плавного снижения цен на недвижимость», - резюмирует Сергей Власенко.

В мае, по информации «Мегаполис-Сервиса», средний уровень дисконта на вторичном рынке Подмосковья вырос до 5,7% с 5,3% в апреле. То есть на 0,4% в месячном и на 0,8% в годовом выражении.

В Москве размер скидок пока снижается. Правда, совсем незначительно. По данным «Инкома», средний размер дисконта, в апреле этого года равный 4,9%, в мае снизился до 4,8%. В том же месяце 2018-го скидка составляла в среднем 7%.

А вот сроки экспозиции уже растут. В апреле этот показатель достигал минимального для нынешнего года значения – 50 дней, но в мае увеличился на 12%, до 56 дней. В мае 2018 г. средний срок экспозиции был равен 67 дням, к нынешнему моменту он упал на 16,4%.

В Московской области срок экспозиции вторичной недвижимости в мае увеличился по сравнению с апрелем на 1,7% и на 5% по сравнению с маем 2018 г. В среднем подмосковная «вторичка», при условии выхода на рынок по среднерыночной цене и дисконте в 5 %, продается сегодня в течение 60 дней.