Новостройки в Подмосковье: квартиры – просторнее, природа – богаче
Что выбирают москвичи за МКАД. Часть II
Ни для кого не секрет, что большую часть квартир в новостройках Новой Москвы и Подмосковья покупают жители столицы. Главным образом потому, что жилье за МКАД дешевле. Но не только… Что и почему выбирают москвичи на присоединенных территориях, читайте в статье «Новая Москва: продвинутые ЖК, новые ветки метро». А сегодня речь пойдет о Московской области.
Обобщая данные экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», можно сказать, что доля покупателей-москвичей, приобретающих жилье в ближнем и среднем Подмосковье, составляет примерно треть (30-32%).
Однако фактически большинство региональных покупателей давно обитают в Москве, и у них подошла пора, когда надо «в столицах» закрепиться посерьезнее. Квартира в Москве для них дороговата, а в Подмосковье – в самый раз. Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», приводит статистику по заключенным сделкам в ЖК «Краски жизни» (Видное): постоянная регистрация в регионах на момент покупки была примерно у 30% клиентов, 35% были зарегистрированы в Москве, 35% - в Московской области. Однако 71% покупателей фактически проживал в Москве.
Похожая ситуация и ГК «Гранель»: доля покупателей квартир в проектах компании с московской пропиской – примерно 15% от общего их числа. Более 75% - те, кто приехал из других городов, но проживает в Москве. 7-10% — это «чистые» региональные покупателей.
Среди клиентов преобладают люди 38-40 лет, зарабатывающие порядка 100-150 тысяч рублей на семью из двух-трех человек, большинство приобретают жилье в Подмосковье в ипотеку. Многие покупатели-москвичи уже имели опыт жизни за МКАД, описывает Дмитрий Волков («Самолет»). Некоторые покупают жилье рядом с родными или с местом работы. Помимо семейных и работящих «сорокалеток», жилье в Подмосковье покупают и пожилые клиенты, покидающие шумную столицу ради спокойной жизни.
В основном люди приобретают квартиру «для себя», и обычно речь идет об альтернативных сделках, когда квартира в новостройке приобретается на средства от продажи старого жилья, комментирует Мария Литинецкая.
Мария Могилевцева-Головина подтверждает этот тезис: «В наших проектах квартиры покупают для жизни, например, в ЖК «Серебрица» (Красногорск, мкр. Опалиха), почти 90% покупатели приобретают квартиры для себя, детей или родителей». Интересно, что многие из них переехали в Опалиху несколько лет назад, купив квартиру в стандартном доме, а теперь подыскивают более интересный вариант.
Размеренная жизнь и много места
В Подмосковье, конечно, нет московской прописки и с метро все сложнее. Хотя справедливости ради надо напомнить, что метро-таки заползло за МКАД, захватив самый ближний круг подмосковных городов, правда, фрагментарно. Это Красногорск («Мякинино»), Химки («Ховрино»), Реутов («Новокосино»), Котельники («Котельники»). Самый удачливый – город Люберцы, его жителям доступны «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Лухмановская», «Некрасовка». Ради еще большей справедливости напомним, что в течение ближайших двух лет должны стартовать и два первых московских центральных диаметра - от Одинцова до Лобни и от Нахабино до Подольска.
Все это, конечно, прекрасные новости, но, чтобы осчастливить скоростным железнодорожным транспортом все города Подмосковья, понадобится еще много времени. Так что в Подмосковье покупателей привлекает другое. Это давно сложившиеся развитые и уютные города, дивные подмосковные леса. И жилье дешевле, чем в Новой Москве.
Главный мотив у москвичей, переезжающих в Подмосковье – всё тот же: хочется получить большую площадь по доступной цене, разменяв московское жилье. При этом «качество продукта в Подмосковье не уступает тому, которое предлагают застройщики Москвы. Мы выводим одинаково высококачественный продукт на территории всего Московского региона», говорит Даромир Обуханич (ГК «МИЦ»).
Экологический фактор для покупателя квартиры в области играет еще более существенную роль. «Ближнее Подмосковье, из которого можно добраться до столицы за 30-40 минут, – это Мекка для тех людей, которые устали от ритма Москвы и непрекращающихся пробок, загазованности», - замечает Сергей Нюхалов («Гранель»).
Подмосковная природа располагает к тому, что клиенты иногда выбирают новостройку в области в качестве «городской дачи». В основном речь идет о пожилых людях, которым трудно и дорого содержать дом. Покупка жилья в малоэтажном подмосковном проекте - компромисс между городском комфортом и «дачным» образом жизни. Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), бОльшая часть подмосковных ЖК располагаются вблизи настоящих лесов, что и привлекает «дачников».
Иногда квартира в «малоэтажке» приобретается в качестве альтернативы жилью в пятиэтажке под снос. Не все собственники хотят переезжать в многоквартирные дома, менять привычный камерный образ жизни. «Для таких клиентов выходом из ситуации стали подмосковные малоэтажные новостройки с низкой плотностью застройки и небольшим числом соседей в доме», - заключает Литинецкая. Кстати, в Москве малоэтажные проекты не доступны «обычному» покупателю, так как в основном относятся к элитному сегменту
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, описывает основные типы покупателей в малоэтажном проекте. Это «экономный покупатель», он руководствуется меньшей ценой и получает большую площадь, лучшую экологию, хорошие видовые характеристики, большую приватность. «Эколог-спортсмен» - ценит подмосковные просторы и утренние пробежки в лесу. «Загородный родитель», который считает, что детям лучше расти за городом, где воздух чище, трава зеленее, огороженная и безопасная территория. Есть ещё группа покупателей, - работающие в Москве, а живущие за пределами Подмосковья, скажем, в Обнинске. Они покупают квартиру посередине - между столицей, куда ездят рабочую неделю, и родным городом, куда уезжают в выходные.
Среди интересных «малоэтажек» можно назвать ЖК «Парк Авеню» в Истринском районе от компании Villagio Estate со средней стоимостью метра 113 250 руб. Город-курорт «Май» в Ленинском районе от компании «БСА» расположился в окружении заповедника Ленинские Горки. Метр стоит здесь 96 628 руб. Новая очередь жилого комплекса «Отрада» в Красногорском районе (застройщик – «Отрада-Девелопмент) - многоэтажная, но зато проект отвечает всем требованиям загородной жизни – на территории комплекса пруды, рядом конный клуб, река Синичка. Стоимость метра в среднем -131 986 руб.
Делим на два и полтора
Если грубо прикинуть разницу между московскими и подмосковными ценами в новостройках, то нужно делить на два (если сравниваем с квартирой в среднем Подмосковье) или на полтора (если речь идет о ближнем). То есть за деньги, вырученные от продажи московского жилья, вы получите квартиру в два раза большую в среднем Подмосковье и в полтора раз большую – в ближнем.
По данным исследования портала «Мир квартир» за I квартал 2019 года, средняя стоимость квадратного метра в московской новостройке - около 205 тыс. руб., в Московской области – около 89 тыс. руб. Московская квартира в новостройке будет стоить в среднем 12 млн рублей, подмосковная – 4,73 млн рублей. Эти цифры, кстати сходны с теми, что дает агентство «Инком» по среднему чеку сделки в апреле: на рынке новостроек «старой» Москвы этот показатель равнялся 14,5 млн руб., Подмосковья – 4,6 млн руб. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: рынок демонстрирует признаки насыщения»).
«Если сравнивать стоимость квартир в наших проектах, которые находятся в ближнем Подмосковье и в Новой Москве, то разница составляет 20-30%. Московские проекты с такими же характеристиками будут стоить дороже в среднем на 40-50%», - замечает Сергей Нюхалов («Гранель»).
Дмитрий Волков («Самолет») также обращает внимание на то, что рынок недвижимости Московской области неоднороден: цена квартир может отличаться в два раза на одном и том же расстоянии от МКАДа. На цену влияет направление: к примеру, запад будет дороже, чем восток.
Что купить
Среди самых популярных городов у москвичей эксперты называют Химки, Люберцы, Железнодорожный, Мытищи, Красногорск, Одинцово, Мытищи, Балашиху, Долгопрудный, Видное, Королев. ГК «Гранель» строит жилье по крайней мере в половине из этих городов - ЖК «Императорские Мытищи» (стоимость метра в среднем 78 701 руб.), ЖК «Государев дом» (Ленинский район, 92 700 руб.), ЖК «Инновация» (Одинцовский район, 107 250 руб.), ЖК «Пехра» (Балашиха, 76 050 руб.), ЖК «Бригантина» (Долгопрудный, 96 500 руб.), ЖК «Театральный парк» (Королев, 81 250 руб.). Компания «Сити-XXI век» строит в Красногорском районе – мини-полис «Серебрица» (93 490 руб.), и Химках – мини-полис «Рафинад» (93 690 руб.).
«Бюджетные» варианты, причем недалеко от станций метро, можно присмотреть у компании «Самолет». Это проект «Спутник» вблизи станций «Строгино» и «Мякинино» и в непосредственной близости от бухты и Липовой рощи. Приобрести недвижимость здесь можно от 2,7 млн рублей. Кроме этого, есть «Большое Путилково» в Красногорском районе рядом с метро «Митино» и расположенный вблизи Люберец квартал «Томилино», откуда идут маршрутки к метро «Котельники». Стоимость недвижимости в этих ЖК начинается от 2,6 млн рублей и 2,3 млн рублей соответственно.
Ценой привлекает еще один масштабный проект Подмосковья – «Лукино-Варино» в Щелковском районе от застройщика ГК СУ-22. Это микрорайон из 52 каркасно-монолитных жилых домов и объектов инфраструктуры: подземных паркингов и гаражей, поликлиник, школ, детских садов, физкультурно-оздоровительного центра, ТРЦ. Стоимость квартир – от 2 до 5 млн. руб., метра – 57,6 тыс. руб. в среднем.
Среди крупных строек Красногорска выделяется проект компании «Эталон-Инвест» «Изумрудные холмы», где предусмотрено 20 монолитно-кирпичных корпусов, 7 детских садов, 5 школ, медицинский центр, спортивно-развлекательный комплекс, подземные и наземные паркинги. Рядом - зона отдыха «Черневская горка». Средняя цена – 96, 4 тыс. руб. за метр, квартиры стоят от 3,4 до 9,8 млн руб.
В Железнодорожном (г.о. Балашиха) недалеко от только что открывшейся станции метро «Некрасовка» Кожуховской линии ГК «МИЦ» возводит последние очереди ЖК «Новоград Павлино». Квартал расположен между Ольгинским, Павлинским и Салтыковским лесопарками. Он состоит из 35 монолитно-кирпичных жилых корпусов, пяти детских садов, двух школ, поликлиники и крупного спортивного центра. Средняя стоимость кв. метра без отделки – 77 350 рублей, с отделкой – 85 927 рублей.
Резюмируем
Подмосковье и Новая Москва – вечные конкуренты в борьбе за внимание покупателей. Пока что явно выигрывает Новая Москва, прежде всего - за счет строительства метро, которое, правда, поднимает цены на жилье. Поэтому и Подмосковье нельзя сбрасывать со счетов, цены там привлекательные, а с доходами граждан в стране «напряжёнка». Так что конкуренция продолжится.
Также по теме: