Новостройки: Москва активно избавляется от «ржавого пояса»

Активным стартом программы редевелопмента промзон можно назвать 2013 год, когда были определены 11 приоритетных территорий для реновации. Спустя более чем 5 лет после старта проекты на месте бывших промзон заняли существенную часть рынка новостроек Москвы, а во многих из них уже есть готовое жилье и начинается жизнь. Редакция IRN.RU решила подвести промежуточные итоги.

Больше половины рынка

По данным городских властей, в Москве насчитывается 208 промзон, часть из которых уже реорганизуется. Они занимают примерно 18 800 га, или 17% территории «старой» Москвы. Предполагается редевелопмент почти 13 000 га: 4 700 га будут полностью реорганизованы, а 7 800 га подлежат частичной реновации.

Как сообщают в комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы, 61 проект планировки территории на 3400 га уже утвержден, 24 реализуются. В общей сложности на этих территориях может быть построен 31 млн кв.м недвижимости. Среди наиболее значимых промзон в активной стадии реализации московский стройкомплекс выделяет завод им. Лихачева (ЗИЛ), территории бывшего Тушинского аэродрома, «Серп и молот», промзону «Грайвороново», территорию ДСК № 3 на Боровском шоссе, НПО «Взлет» на Производственной улице, территорию бывшего Московского зеркального комбината в районе станции метро «Ботанический сад», «Мосстройснаб» на Донецкой улице.

Особенно активно промзоны застраиваются последние пару лет. Заметно упростил жизнь девелоперам Федеральный закон о комплексном развитии промзон, который был принят летом 2016 года и вступил в силу в начале 2017 года. Он не только дал определение промзонам и законодательно прописал процесс, но и, главное, облегчил взаимодействие с существующими собственниками и арендаторами площадей на промышленных территориях – вплоть до права властей на изъятие территорий у тех владельцев, кто не ведет на них профильной деятельности и не застраивает в соответствии с генпланом.

В результате, по подсчетам экспертов, в рамках редевелопмента промзон сейчас ведется строительство примерно трети всех новостроек Москвы (по количеству). Поскольку речь в основном идет о крупных проектах, то доля промзон в общем объеме предложения на первичном рынке еще выше. По данным Est-a-Tet, в настоящее время 51% предложения первичного жилья сосредоточен на бывших промышленных территориях, это свыше 1,5 млн кв. м в 98 проектах. В агентстве недвижимости «Бон Тон» назвали даже более высокие цифры: 174 проекта общей площадью 2 млн кв.м, что составляет 74% от общего объема экспозиции. Эксперты компании берут в расчет не только крупные промзоны, но и небольшие территории, например, складские, которые в данный момент застраиваются жильем.

Почти половина новостроек в промзонах– 47% – относится к комфортклассу (84 проекта), 40% – к бизнес-классу (67 проектов). На премиум-класс приходится 10,5% (20 проектов), на экономкласс – 2,5% (три проекта).

Дороже в строительстве

Перед девелоперами реорганизация промзон открывает большие перспективы, поскольку в Москве осталось мало территорий, где еще возможно строительство. Однако одновременно участие в программе редевелопмента несет определенные сложности. «Себестоимость проектов редевелопмента выше: например, если нужно сносить, добавляются затраты на снос и вывоз строительного мусора; часто включаются затраты на рекультивацию земель для подготовки к жилищному строительству, если на этом месте находилось опасное предприятие», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». По словам первого заместителя генерального директора концерна «КРОСТ» Марины Любельской, эти расходы могут прибавить 10-20% к себестоимости стройки. Директор по инжинирингу ФГИК «Размах» Алексей Фунтов говорит, что менее затратным вариантом для девелоперов являются промышленные зоны со сравнительно низким уровнем загрязненности – территории предприятий легкой промышленности, бывшие авторемонтные мастерские: «Здесь возможен частичный редевелопмент с использованием помещений и необходимостью ремонта и укрепления конструкций в зависимости от результатов технического обследования. А вот если мы говорим о бывших опасных производствах: например, химических, металлургических предприятиях, здесь требуется рекультивация до 11 метров почвы, очистка конструкций и, чаще всего, их полный демонтаж».

При этом девелопером зачастую приходится продавать жилье по цене ниже рынка. «Стоимость жилья в таких объектах может быть на 5-10% ниже, чем у конкурентов – точечных новостроек в сложившихся районах, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». - Дисконт предлагается, во-первых, за счет масштабного строительства и перераспределения затрат на большее количество квадратных метров. Во-вторых, застройщики нивелируют тот факт, что первым жителям придется жить рядом со стройкой». Кроме того, из-за больших объемов застройщикам нужно быстрее привлекать деньги в стройку, поэтому приходится предлагать привлекательные цены, несмотря на более высокие затраты. Без дисконта могут продаваться только проекты с очень удачной локацией рядом с метро.

В бюджетных сегментах проекты редевелопмента составляют подавляющее большинство предложения. «В комфортклассе 86% предложения возводится на территории промзон, поэтому данные проекты являются маркетмейкерами рынка в плане цен и предложения лотов», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Их средневзвешенная цена оказалась даже выше, чем у обычных новостроек, – 158 300 против 149 800 рублей.Эксперт объясняет это структурой предложения – многие проекты промзон расположены ближе к центру, чем обычные бюджетные новостройки. К тому же среди проектов, строящихся не в промзонах, существенную часть составляют панельные новостройки от ГК ПИК, которая стремится выставлять квартиры по максимально привлекательным ценам.

По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, еще одним отличием от обычных проектов является более широкий выбор квартир в домах на разной стадии строительной готовности в рамках одного проекта: «Часть корпусов или даже целая очередь может быть уже введена в эксплуатацию, иметь сложившуюся и действующую инфраструктуру (например, в ЖК «Кварталы 21/19» имеется действующий детский сад), а в последующих очередях будут корпуса в начальной стадии строительства».

Также следует отметить, что за последний квартал 2018 года на рынок вышло много новых проектов на территориях промзон, поэтому на долю жилья в начальной стадии строительства (подготовка площадки, котлован, фундамент), по данным ««МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас приходится порядка 42% всего реализуемого в таких проектах объема. Схожие цифры приводит «Бон Тон»: впромзонах 40,8% новостроек находится на начальной стадии строительства (не на территории промзон – 25%).

Можно жить

В 2018 г. на территории столичных промзон построили жилые кварталы общей площадью 3,5 млн кв. метров, сообщил в апреле 2019 г. заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Для сравнения: в 2017 году в промзонах было сдано порядка 2 млн кв. м, в том числе 800 000 жилья.

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» говорят, что на долю введенных в эксплуатацию новостроек приходится порядка 18% всего реализуемого сейчас объема на территории промзон, на дома в завершающей стадии строительства (отделка фасада, внутренние работы) – около 16%. При этом квартиры в них в основном раскуплены. По данным «Бон Тон», остатки в реализации в сданных проектах составляют 16%, что в два раза ниже, чем на непромышленных территориях.

«Большинство данных проектов имеют в составе уже действующую инфраструктуру. Ее создание – одно из обязательных условий инвестиционного контракта, поэтому первые новоселы практически не испытывают сложностей с возможным дефицитом инфраструктурных объектов, - говорит Мария Литинецкая. - Данная проблема касается разве что жителей первых очередей строительства, когда девелоперы еще не ввели в эксплуатацию первые детские сады и школы».

По словам директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, если в рамках редевелопмента реализуется крупный проект (как в промзоне ЗИЛ, например), то он обеспечивается исчерпывающим набором инфраструктуры: «Например, МФК «Парк Легенд» имеет сразу корпуса с квартирами, апартаментами, офисы, паркинг, несколько станций метро, ледовый дворец, парк и многое другое. На самом деле большие по площади промзоны обеспечиваются инфраструктурой в большем объёме, нежели маленькие. Комфортная среда, образующаяся таким образом, быстро привлекает новосёлов, поэтому заселение проектов редевелопмента идёт хорошими темпами».

В масштабных проектах на территориях промзон появляются не только инфраструктурные и досуговые объекты, но и новые транспортные связи. Например, на территории «ЗИЛа», которая еще год назад была почти полностью закрыта для проезда, уже функционируют автомобильные дороги. В августе 2018 года была открыта главная магистраль района – проспект Лихачева, который ведет фактически через всю бывшую промзону – почти от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова. В феврале 2019 года было запущено движение по первому участку набережной Марка Шагала в «Зиларте». Как сообщают в пресс-службе «Группы ЛСР», набережная станет не только транспортной артерией – на ней будет организован благоустроенный парк площадью почти 20 га. Здесь запроектированы «секретные» сады со спрятанными в них беседками, открытый бассейн прямо в русле Москвы-реки, смотровая площадка-амфитеатр, причал для водного транспорта и многое другое.Работы по благоустройству набережной планируется начать уже в этом году. В перспективе она протянется на 3,8 км к югу от Даниловского моста через старое русло Москвы реки прямо до проспекта Андропова.

Новостройки на территориях бывших промышленных зон пользуются хорошим спросом. Так, по данным «Метриум», четыре из пяти самых продаваемых проектов в сегменте бизнес-класса – это именно проекты в промзонах. Так, на «LIFE-Ботанический сад» пришлось 6% от общего числа заключенных в 2018 году ДДУ в бизнес-сегменте, на «Зиларт» - 4,9%, на «Символ» - 4,1% , на ЖК «Метрополия» - 3,7%. В готовых домах «Зиларта» к окончанию строительства были распроданы почти все квартиры (на тот момент не нашли покупателей всего 30 квартир), а в первой очереди проекта «Символ» продано уже 90%, хотя строительство еще не завершено. В комфортклассе наблюдается похожая ситуация. Согласно исследованию «Бон Тон», в старых границах Москвы 9 из 10 самых востребованных проектов этого сегмента расположено на территории промзон. Эти новостройки формируют 36,9% спроса в комфортклассе.

Промзоны с готовым жильем или корпусами в высокой стадии готовности

Источник: «Метриум»

Не останавливаться

По данным московского стройкомплекса, уже анонсирована застройка более двух с половиной десятков промзон общей площадью почти 20 тысяч гектаров. Правда, точные прогнозы по их освоению давать трудно. «Многое будет зависеть от того, как законодательные изменения нормативов жилищного строительства повлияют на отрасль», - говорит Дмитрий Таганов.

Как отмечает Марина Любельская, практически все заброшенные промзоны сегодня находятся в той или иной стадии разработки: «Спрос на жилье в Москве традиционно высокий, и пренебрегать территорией, которая никак не используется городом и его жителями, нельзя. Первыми, разумеется, были реконструированы промзоны, граничащие с Третьим транспортным кольцом, где вместе с жильем были построены удобные транспортные развязки, станции метро и МЦК, социальные объекты, созданы тысячи рабочих мест. Сегодня городские застройщики приступают к редевелопменту более удаленных от центра промзон, например, промзоны Братцево в САО».

«В большинстве реновируемых промзон в том или ином количестве будет представлена жилая застройка. Крупнейшие из них: «Грайвороново», «Курьяново», «Братцево», «Коровино», - говорит Татьяна Подкидышева.

Наталия Кузнецова среди промзон с высоким потенциалом называет также Верхние Котлы (150 000 кв.м недвижимости), территории районовМетрогородок и Соколиная гора. «В ближайшие годы новые проекты будут выходить в рамках редевелопмента промзон ЗИЛ, «Октябрьское поле», «Калошино» и «Варшавское шоссе», - добавляет Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet. Так, по словам председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, в феврале начато строительство первого дома второй очереди в ЖК «Зиларт». Всего в рамках второй очереди строительства будет возведено 200 000 кв. метров жилья.

Среди промзон, по которым уже приняты решения в последнее время, глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин называет бывший завод «Красный богатырь». В январе 2019 года правительство Москвы утвердило проект планировки участка, на котором появится пять жилых кварталов общей площадью более 300 тысяч квадратных метров с сопутствующей инфраструктурой.

Чуть ранее был утвержден проект планировки территории в районе Дорогомилово: на месте реорганизуемой промзоны «Западный порт» планируется построить высотный жилой комплекс, разработанный знаменитым японским архитектурным бюро KengoKuma&Associates. «Большую часть проектируемой территории занимают участки производственного назначения, в том числе бывший Первый Московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова. Здесь планируется возвести жилой комплекс, который будет состоять из двух кварталов зданий разной этажности, постепенно повышающихся к центру реорганизуемой территории. Между кварталами проложат пешеходный маршрут, который соединит Кутузовский проспект и набережную Москвы-реки», - отметил Сергей Лёвкин.

В Тимирязевской районе на месте «Автокомбината № 3» было решено построить более 150 тысяч квадратных метров недвижимости, из которых жилье составит чуть более трети – 64 тысяч квадратных метров. Кроме того, здесь появится социальная инфраструктура, многозальный кинотеатр и гостиница на 575 номеров.

В конце прошлого года власти сообщили о разработке проекта планировки территории в промзоне «Верхние котлы» рядом с горнолыжным комплексом в Нагорном районе. Согласно проекту, на территории общей площадью 14,36 гектара планируется построить почти 150 тысяч квадратных метров недвижимости.

По оценкам «Бест-Новострой», реновация промышленных территорий города продлится еще как минимум 10-15 лет.В частности, освоение территории ЗИЛ начато с северной части промзоны, а в южной АФК «Система» и «Группа ЛСР» планируют построить еще 1,5 млн кв.В рамках реновации промзоны «Грайвороново», помимо жилых комплексов Sreda и «Кварталы 21/19», будет реализовано еще три крупных проекта общей площадью около 2 млн кв. м. Значительные изменения ждут и территории на северо-востоке столицы, где расположена крупная промзона «Калошино», – здесь предполагается строительство нескольких жилых комплексов совокупной площадью 1,7 млн кв. м. В целом же, по данным компании «БЕСТ-Новострой», объем перспективного жилищного строительства в рамках реновации промышленных территорий столицы может составить порядка 21,84 млн кв. м.

Около 70% объема перспективного строительства будет сконцентрировано в четырех административных округах – в ЮВАО, ВАО, ЮАО и САО, где предполагается возвести порядка 15,3 млн кв. м. Именно в этих округах расположены крупные промышленные территории с высоким потенциалом развития и нового строительства. В частности, в ЮВАО продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в ВАО реорганизации подвергнутся промзоны «Руднево» и «Калошино», в ЮАО – южный и восточный участки ЗИЛа, промзона «Варшавское шоссе», а в САО новые жилые кварталы появятся на месте промзон «Коровино» и «Братцево».

Объемы реализуемых и перспективных проектов жилой недвижимости в рамках освоения производственно-коммунальных территорий в г. Москве

Источник: данные компании «Бест-Новострой»