Официальная статистика по сделкам с новостройками в московском регионе свидетельствует о насыщении рынка, однако, по словам риелторов, спрос на квартиры по-прежнему высокий. Впрочем, несмотря на это, цены в некоторых сегментах уже поползли вниз.
Апрель
По итогам апреля Росреестр зарегистрировал в Москве 7 477 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с мартом продажи новостроек увеличились лишь на 3,8%. При этом в марте прироста рынка не было – относительно февраля показатель снизился на 0,1%. В годовом выражении, к апрелю 2018 г., ДДУ стало больше на 22,5%.
Почти полное отсутствие роста в традиционно активный весенний период свидетельствует о том, что рынок новостроек вышел на насыщение. Похожая ситуация сложилась и на «вторичке» – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: риелторы прогнозируют снижение цен».
Впрочем, риелторские агентства и застройщики приводят более оптимистичные данные по количеству ДДУ, чем Росреестр. По данным компании «Метриум», в апреле на территории «старой» Москвы было оформлено на 16% больше ДДУ, чем месяцем ранее, а в годовой динамике прирост составил 42%. Согласно подсчетам Est-a-Tet, в прежних границах Москвы показатель увеличился на 9% и 24% соответственно, а в Новой Москве – на 9% и 14%. ГК «А101» сообщает о росте продаж на первичном рынке новых территорий на 18,9% и 25,3%.
«В целом, несмотря на усиливающееся влияние различных негативных факторов (увеличение ипотечных ставок, сокращение реально располагаемых доходов населения и положительная ценовая динамика на рынке первичного жилья, которая была зафиксирована в I квартале 2019 г.), спрос на новостройки по-прежнему высок», - говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Как и в предыдущие месяцы, основным драйвером продаж сегодня являются ожидания роста цен на новостройки в связи с отменой долевого строительства, отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (Московская область). «А после того как стало очевидно, что «долевку» действительно отменят, как и планировали с 1 июля 2019 г., и проекты на какой стадии готовности после этого момента смогут реализовываться по ДДУ, начал реализовываться еще и отложенный спрос. Те, кто планировал покупать по ДДУ, стали активно подбирать себе варианты, понимая, что снижения цен в ближайшее время явно не будет. В то же время, накапливается отложенный спрос и со стороны тех, кто хочет приобрести квартиру в строящемся доме на «новых» условиях. Поэтому вполне вероятно, что определенный всплеск покупательской активности мы увидим также и в начале второго полугодия», - считает Лябихов.
По официальным данным, в Подмосковье количество зарегистрированных ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики управление ведомства по московской области не публикует) в апреле упало на 24,8% по сравнению с мартом, до 7 692 штук. Однако надо учитывать, что в марте это показатель прибавил сразу 70,5%, поэтому апрельское сокращение во многом объясняется высокой базой марта. В годовом выражении подмосковный рынок вырос на 2,6%.
Май
Оптимизм участников рынка несколько подпортили длинные майские каникулы. Например, в компании «Метриум» из-за продолжительных выходных уровень спроса в первой половине мая снизился относительно апреля примерно на 30% (в годовой динамике рост составил порядка 10%). При этом в прошлом году, несмотря на праздники, активность клиентов в мае была на рекордно высоком уровне – тогда, на фоне валютных колебаний, многие клиенты решили вложить средства в недвижимый актив, чтобы спасти рубли от обесценивания, напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Некоторые агентства майские праздники настигли еще в апреле. «В апреле 2019 г. число обращений клиентов в компанию оказалось на 28% ниже показателей предыдущего месяца, так как в последнюю декаду апреля многие люди отправились в отпуск, плавно переходящий в майские праздники. Однако относительно апреля 2018 г. обращений стало на 24% больше, что связано с началом реализации одного из наших новых проектов в сентябре прошлого года», - рассказывает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».
Собственно в мае показатели обращений и сделок в «Инкоме» уменьшились на 37% относительно апреля, что объясняется майскими праздниками. Зато в годовом выражении падения не произошло - данные по обращениям в компанию и сделкам в мае 2018 и 2019 гг. оказались идентичны.
А в агентстве «Бон Тон» потребительская активность даже выросла на 40% по сравнению с прошлым маем. «Длинные выходные» использовались не только для выезда на дачу или за границу, но и для поиска квартир», - радуется гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным «Метриума», доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости в старых границах Москвы составила в апреле 2019 г. 44% против 47% в марте и 46% в апреле 2018 г. Кроме того, клиенты стали брать ипотеку на чуть больший срок (в среднем на 17-18 лет), тогда как годом ранее этот период составлял примерно 15-16 лет.
«Таким образом, мы наблюдаем первые последствия роста ипотечных ставок, что сделало жилищное кредитование менее доступным», - констатирует Мария Литинецкая.
По данным риелторов, в апреле-мае кредиты на новое жилье банки выдавали в среднем под 10,4-10,5% годовых. Годом ранее ставка была существенно ниже – 9,1-9,4%.
В конце 2018 г. Центробанк повысил ключевую ставку до 7,75%, а вслед за ним большинство банков начали повышать ставки по ипотеке, напоминает Роман Родионцев. В апреле 2019 г. 48,46% сделок в компании были ипотечными. Это на 5 п.п. больше, чем месяцем ранее, однако по сравнению с апрелем 2018 г. (58,4%) доля ипотечных сделок снизилась на 13 пп.
В «Инкоме» в апреле 2019 г. с привлечение ипотеки прошло 33% сделок, такой же результат был зафиксирован в апреле прошлого года. При этом относительно предыдущего месяца данный показатель стал на 3,2 п.п. меньше. По мнению Валерия Кочеткова, покупатели сейчас занимают выжидательную позицию, в частности, ждут льготной ипотеки со ставкой 6% на весь срок для семей с двумя и более детьми.
Такого же мнения придерживается и коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим: «Снижение доли ипотеки можно объяснить тем, что некоторый рост ставок заставил часть покупателей отложить покупку в надежде на их дальнейшее снижение. Те, кто все же решился на покупку, частично пересмотрели свой выбор в пользу меньшей площади».
При этом в апреле тренд на снижение средней площади квартир, державшийся три месяца, начал сдавать свои позиции. В ГК «А101» этот показатель вырос только на 1,3% по сравнению с мартом, а относительно апреля прошлого года - на 9%. При этом увеличивающаяся до этого доля покупок с полной оплатой наличными остановила свой рост. В апреле 52,8% сделок в компании были ипотечными – только на 0,5% и 0,2% меньше, чем в мае и в апреле 2018 г.
Характерный для предыдущих месяцев рост цен на столичные новостройки, похоже, выдыхается. По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость квартир экономкласса на первичном рынке жилья «старой» Москвы по сравнению с мартом 2019 г. уменьшилась на 3,3%. Цены в бизнес-классе не изменились, а комфорткласс подорожал на 1,6%. По сравнению с аналогичным периодом годичной давности наблюдается положительная динамика в классе эконом (+12,6%) и в классе комфорт – (+6,3%). При этом в сегменте бизнес-класса стоимость квартир в предложении за год уменьшилась на 6,3%.
Средняя стоимость квартир в новостройках
| Класс | «Старая» Москва | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| апр.19 | апр. 2019 к мар. 2019 | апр. 2019 к апр. 2018 | мар.19 | апр.18 | |
| млн. руб. | % | % | млн. руб. | млн. руб. | |
| Эконом | 7.38 | -3.3% | 12.6% | 7.63 | 6.55 |
| Комфорт | 10.22 | 1.6% | 6.3% | 10.05 | 9.61 |
| Бизнес | 21.56 | 0.0% | -9.4% | 21.57 | 23.78 |
Источник: «Азбука Жилья»
«Схожая динамика показателей наблюдается и в пересчете на 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м по итогам марта 2019 г. в экономклассе уменьшилась на 1,3%. В комфортклассе небольшое увеличение на 1,1%, а в бизнес-классе данный показатель практически не изменился (+0,2%)», - рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
На территории Новой Москвы средняя стоимость квадратного метра в апреле этого года, по данным ГК «А101», снижалась во всех сегментах по сравнению с мартом, а относительно апреля 2018 г., наоборот, по всем сегментам росла. Так, в сегменте эконом этот показатель составил -2,4 и 0,9% соответственно, в сегменте комфорт – -2,0 и 19,1%, в бизнес-классе – -6,8 и 4%.
«На динамику стоимости повлияли изменения в объеме предложения в Новой Москве: за первый месяц II квартала он вырос на 45,9% и практически на столько же с апреля предыдущего года. При этом взрывной рост показал бизнес-класс – на 327,7% по сравнению с мартом и на 246,2% по сравнению с апрелем прошлого года. В то время как предложение в сегменте эконом и комфорт в обоих сравниваемых периодах снизилось», - комментирует Анна Боим.
Средний бюджет предложения на первичном рынке Новомосковского округа в апреле 2019 г. остался на уровне марта текущего года – 6,92 млн руб. Однако по сравнению с апрелем 2018 г. он вырос на 23,8%. По словам Анны Боим, причиной роста стал стабильно высокий уровень спроса на квартиры, особенно в преддверии перехода рынка на новую модель финансирования.
Похожую динамику демонстрирует и средний чек сделки, то есть стоимость купленной квартиры. Согласно подсчетам «Инкома», в апреле средний чек сделки на рынке новостроек «старой» Москвы равнялся 14,5 млн руб., Новой Москвы – 6,9 млн руб., Подмосковья – 4,6 млн руб. По сравнению с предыдущим месяцем эти показатели снизились на 1% в случае Москвы в прежних границах и на 4% в случае области. Зато на присоединенных территориях средняя сумма покупки увеличилась на 8%, так как в данной локации застройщики менее склонны предоставлять значительные скидки, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».
Роман Родионцев объясняет рост среднего ценника в Новой Москве выходом новых проектов и очередей уже реализующихся проектах, которые можно отнести к более высокому классу качества: «Например, одна из очередей проекта «Скандинавия» позиционируется как жилье бизнес-класса. Влияние на цену оказало и улучшение транспортной доступности - продление Солнцевской линии метро от Раменок до Рассказовки».
По информации Est-a-Tet, по сравнению с апрелем прошлого года чек сделки увеличился на 18% в Новой Москве, но снизился на 3% в «старой».
Средний чек сделки по классам жилья в проектах старой Москвы
| Класс жилья | Средний чек сделки, млн руб. | Изменение относительно марта 2019 | Изменение относительно апреля 2018 |
|---|---|---|---|
| элита | 106,8 | -41% | -12% |
| премиум | 61,3 | -4% | 15% |
| бизнес | 13,7 | 0% | 2% |
| комфорт | 8,2 | -6% | -8% |
| эконом | 8,0 | 7% | 48% |
Источник: Est-a-Tet
Впрочем, по данным других участников рынка, средний чек сделки во всех локациях московского региона за год скорее вырос, чем упал. «Если сравнить сегодняшние чеки сделки с показателями аналогичного периода 2018 г., то здесь уже будет заметен повсеместный подъем цен: в старой Москве – на 9%, в Новой – на 16%, в Подмосковье – на 5%. Такая динамика обусловлена продолжающимся ростом спроса, и в ближайшие месяцы мы, скорее всего, увидим продолжение этой тенденции», - считает Дмитрий Таганов.
В связи с повышенным спросом на жилье уровень скидок на рынке новостроек столичного региона остается низким: в среднем 3% для «старой» Москвы, 2% для присоединенных территорий и 4% для Подмосковья. По сравнению с мартом 2019 г. эти показатели опустились на 1 п.п., относительно аналогичного периода прошлого года – на 2 п.п. в случаях «старой» и Новой Москвы и на 3 п.п. в области, рассказывает Дмитрий Таганов.
Впрочем, это средняя температура по больнице, а на выделенные пулы квартир, по словам Наталии Кузнецовой, дисконты могут достигать и 25%.
При этом скидки предлагаются в 46% проектов «старой» Москвы, в 42% ЖК на присоединенных территориях и в 56% новостроек Подмосковья. Если сравнивать эти данные с показателями марта 2019 г., то доля проектов с дисконтом снизилась на 4, 3 и 5 п.п. соответственно. По отношению к апрелю-маю прошлого года новостроек со скидкой во всех локациях стало меньше: на 24 п.п. в старой Москве, на 5 п.п. в Новой Москве и на 30 п.п. в области, то есть мы видим серьезную отрицательную динамику, обусловленную покупательской активностью в преддверии летних изменений законодательства, подчеркивает Дмитрий Таганов.