В апреле покупатели жилья оставались достаточно активными, хотя пик спроса на вторичном рынке давно миновал. Однако май из-за длинных праздников оказался «провальным» - спрос снизился «практически до нуля», рассказали IRN.RU представители ведущих агентств недвижимости московского региона. Риелторы не исключают снижения цен на квартиры.
Квартир на вторичном рынке Москвы по-прежнему на 30-40% меньше, чем в прошлом году, единодушны опрошенные www.irn.ru агентства недвижимости. Но относительно месячной динамики у риелторов единого мнения нет.
По данным «Инкома», на вторичном рынке жилья «старой» Москвы наблюдается постепенный прирост объема предложения: в сравнении с мартом в апреле этот показатель увеличился на 6%. «Как и раньше, товарооборот на «вторичке» проходит по большей части в ценовом сегменте «до 15 млн рублей», объекты, стоимость которых выше этой отметки, реализуются с большим трудом», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
При этом «Азбука Жилья» подсчитала, что в месячном разрезе количество квартир в апреле уменьшилось на 3,8%, а их суммарная площадь - на 4,8%. «Это самое большое снижение с начала года», - подчеркивает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
В Подмосковье, по информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», объем предложения по отношению к марту увеличился на 2,6%, но остается на 10,8% ниже прошлогодних значений. Лотов, впервые вышедших на рынок, стало на 6,3% больше, чем в марте, и на 21,6% больше, чем годом ранее (в апреле 2018 года). «Таким образом, тренд на затоваривание рынка становится все более отчетливым, - говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - Отмечу, что в апреле тенденцию увеличения количества объектов на рынке подогрел ипотечный фактор. Ставки по ипотечным займам за месяц выросли минимум на 0,5%, что способствовало оттоку покупательского спроса, потому что для большинства клиентов в сложной экономической ситуации чувствителен рост ставки даже на десятые доли процента. С учетом продолжительных майских праздников можно смело предполагать, что затоваривание рынка в ближайшей перспективе продолжится еще более быстрыми темпами».
Апрель
В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 875 прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья - на 13,3% и 14,7% больше, чем в марте и, соответственно, в апреле прошлого года. О росте спроса сообщают и риелторские компании. Например, в апреле 2019 г. число сделок, заключенных компанией «Азбука Жилья» на вторичном рынке, увеличилось на 8% по сравнению с предыдущим месяцем на 34% относительно показателей годичной давности. А количество обращений от потенциальных покупателей в компанию увеличилось на 18% и 70%.
Для агентства недвижимости «PROобмен» апрель тоже стал успешным месяцем: по отношению к марту количество договоров на покупку увеличилось на 8%; по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года - на 13%. Впрочем, причиной активизации покупателей директор компании Екатерина Никитина считает текущую конъюнктуру рынка: ипотечные акции банков-партнеров и снижение количества привлекательных предложений, «в результате чего люди боятся в ходе самостоятельной покупки упустить интересный вариант и обращаются в агентство недвижимости». Положительную роль сыграло и улучшение качества работы самого агентства.
Есть и еще один фактор, способствовавший росту спроса в апреле, – сезонный. Высокая покупательская активность в марте-апреле обычна для рынка. Тем не менее спрос этой весной оказался ощутимо ниже рекордных показателей октября-декабря 2018 г., когда в Москве на вторичном рынке регистрировалось 16 – 19 тыс. сделок в месяц. Так что, хотя оживление еще сохраняется, волна активизации, начавшаяся во второй половине прошлого года, похоже, уже выдыхается и к лету активность и число сделок, скорее всего, пойдут на спад.
«Первые три месяца текущего года рынок жил воспоминаниями о весьма активной осени 2018-го, когда спрос, потенциальный и актуальный, находился на наиболее высокой отметке. Однако к апрелю наступило окончательное отрезвление рынка – понимание, что пик спроса уже пройден. Кроме того, мы, как и предполагали, не досчитываемся части покупателей из-за роста ипотечных ставок, начавшегося в конце прошлого года. Все-таки потенциальные покупатели сейчас живут в ожидании того, что на «вторичке» ипотечная ставка в среднем будет составлять если не 8%, обещанных правительством, то хотя бы 9%, поэтому некоторые из них откладывают выход на сделку», - объясняет Сергей Шлома.
В апреле текущего года «Инком» получил на 17% авансов меньше, чем годом ранее (в основном из-за вялой второй половины месяца), но на 9% больше, чем в марте.
О снижении спроса на вторичном рынке Подмосковья говорит и Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»: «Особенно очевидным это станет в конце мая, когда количество вышедших на рынок объектов увеличится еще больше из-за того, что в этом году из-за продолжительных выходных и праздничных дней многие потенциальные покупатели уехали отдыхать или отложили решение квартирного вопроса, предпочитая провести майские каникулы на дачах. И хотя апрельские цифры все еще свидетельствую о присутствии на рынке более-менее приличной активности, к июню мы можем увидеть ее заметное проседание».
В «Мегаполис-Сервисе» число внесенных покупателями авансов в апреле по отношению к марту уменьшилось на 2,1%, но увеличилось на 8,6% по сравнению с апрелем 2018 г. Выросло в апреле и число совершенных сделок: на 4,2% к марту и на 3,1% к апрелю 2018 г.
В целом на территории области, по данным Росреестра, в прошлом месяце было зарегистрировано 55 751 новое право на вторичную недвижимость. По сравнению с рекордно активным мартом показатель сократился на 2,5%, а относительно апреля 2018 г. вырос на 14,5%.
Примечательно, что, несмотря на повышение ставок, в Подмосковье растет доля ипотеки на вторичном рынке. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в апреле этот показатель составил 53,1% - на 4,2% больше, чем в марте, и на 12,2% - чем в апреле прошлого года, когда ипотека была примерно на процент дешевле. Сергей Власенко объясняет этот феномен снижением доходов населения: у покупателей на руках стало меньше денег, поэтому, желая улучшить жилищные условия, им приходится все чаще обращаться в банки за заемными средствами.
Май
Май никого из опрошенных www.irn.ru риелторских агентств не порадовал. Причина очевидна – длинные выходные.
По словам Сергея Шломы, за первые две недели мая «Инком» получил в два раза меньше авансов, чем в тот же период прошлого года. «Активность и покупателей, и продавцов в период майских праздников снизилась практически до нуля, так как все люди, у которых была хоть какая-то возможность уехать на это время из Москвы (а еще лучше – взять отпуск на три дня между праздниками), поспешили ею воспользоваться. То есть по риелторскому сообществу длинные майские праздники ударили очень сильно, просто, как говорится, тушите свет!» - сетует эксперт.
Сергей Власенко называет май «провальным» в плане спроса, как в месячном, так и в годовом выражении. И это при том, что годом ранее май был самым активным месяцем весны по количеству авансов и совершенных сделок. «Разумеется, до конца месяца ситуация немного выправится, однако уже сейчас можно предполагать, что нынешний май станет наименее активным месяцем на рынке недвижимости Московской области», - считает Власенко.
В агентстве «PROобмен» в период каникул спрос на рекламу квартир упал на 30%, а количество заявок на поиск объектов сократилось практически в два раза. Для сравнения: в мае 2018 г. спрос на подбор квартир упал лишь на 20%. Впрочем, Екатерина Никитина не теряет оптимизма: «Месяц еще не закончился и, думаю, к концу месяца мы отыграем позиции примерно до 85% от среднемесячных показателей».
По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на квартиры в Москве в апреле выросли на 0,2%, слегка превысив 174 500 руб. за кв. м в среднем. Рынок толкали вверх только бюджетные сегменты: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья увеличился на 0,6%, а индекс дорогого оказался нулевым (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2019 года»).
При этом риелторы уже фиксируют начавшееся снижение цен.
«Выдыхание ипотечного бума и, как следствие, общее ослабление спроса приводит к коррекции цен в сегменте, которую замечают пока лишь профессионалы рынка. К примеру, если зимой в Бутово (типичный спальный район Москвы) приобрести однокомнатную квартиру можно было по цене от 6,2 млн рублей, то сейчас в данной локации встречаются варианты уже за 6 млн рублей», - рассказывает Сергей Шлома.
Сильного падения цен (на 15-20%) «Инком» не ждет, но не исключает снижения стоимости метра на 5-7%. «При этом если в среднесрочной перспективе средняя ставка по ипотеке стараниями государства и банков каким-то образом опустится до желаемых 9%, то это привлечет на «вторичку» покупателей, и постепенное ослабление спроса и цен будет остановлено», - добавляет Сергей Шлома.
По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость старомосковской квартиры в апреле уже уменьшилась на 2,5% относительно марта - до 24,4 млн руб. В разрезе по сегментам в комфортклассе изменения незначительные – средний бюджет покупки жилья сократился на 0,9% (до 19,93 млн руб.). В то же время в бизнес-классе показатель просел на 6,9% (43,69 млн руб.). А квартиры в экономклассе по итогам месяца, наоборот, подорожали на 1,4% до 9,27 млн руб., отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Средняя стоимость купленной квартиры также просела. Если в марте средний чек сделки на «вторичке», по информации «Инкома», составлял 8,6 млн руб., то в апреле - 8,5 млн, то есть на 100 000 руб. меньше. Годом ранее средний бюджет сделки в сегменте находился на уровне 7,55 млн рублей. Аналогичная динамика наблюдается и в «PROобмен»: средняя стоимость проданной агентством в апреле квартиры составила примерно 8,8 млн рублей против 9,3 млн руб. в марте.
При этом за МКАД показатель вырос: в Новой Москве - с 4,9 млн рублей в марте до 5,2 млн в апреле, а в Московской области – с 5,9 млн до 6,3 млн руб. По-видимому, это следствие сокращения объемов предложения недорого жилья в «старой» Москве в предыдущие месяцы (см. «Квартир на вторичном рынке Москвы в 2018 году стало в два раза меньше»). Покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены искать варианты за МКАД, где уровень цен существенно ниже.
На этом фоне в Подмосковье растут и цены предложения. По оценке «Азбуки Жилья», средняя стоимость квартир в Московской области по итогам апреля увеличилась на 4,1% до 6,06 млн руб.: в экономклассе – на 2,9% (4,25 млн руб.), в комфортклассе – на 4,2% (5,98 млн), в бизнес-классе – на 4,6% (8,67 млн руб.).
Согласно подсчетам КР «Мегаполис-Сервис», по итогам апреля «квадрат» подмосковной «вторички» прибавил 0,85% и в среднем оценивается в 75 415 руб. Однако это рост цен «по инерции», считает Сергей Власенко. «Уже сейчас можно предположить два дальнейших сценария относительно цен на рынке. Первый – это замедление их роста и дальнейшая стагнация (назовем его оптимистичным или благоприятным), и второй – это разворот рынка с небольшим и плавным снижением стоимости вторичной недвижимости», - говорит эксперт.
О нерадужных перспективах подмосковной «вторички», в частности, свидетельствует начавшиеся в феврале 2019 г. увеличение сроков экспозиции квартир. В апреле этот показатель, по данным «Мегаполис-Сервиса», вырос на 3,4% по сравнению с мартом. В среднем сегодня вторичная квартира, выставленная на продажу по цене рынка, реализуется в течение 59 дней.
Что касается скидок, то в Москве, по данным «Инкома», доля сделок с дисконтом на «вторичке» увеличилась с 68% (в марте) до 75%, в апреле 2018 г. она находилась на уровне 83%. Средний размер скидки также немного подрос – за месяц с 4,6% до 4,9%. В апреле прошлого года этот показатель равнялся 6,8%.
При этом надо учитываться, что в сделках до 10 млн рублей дисконт обычно не превышает 100 000 - 150 000 руб., а при бюджете покупки от 10 млн до 15 млн – 200 000 - 300 000 руб., говорит Екатерина Никитина «Существенные торги происходят при сделках от 20 млн и выше, то есть в сегменте бизнес-класса. Например, в апреле мы приобрели квартиру для своего клиента в ЖК «Сити Парк» и скидка составила 850 000 руб. Окончательная цена 26,3 млн», - рассказывает она.
В Подмосковье уровень скидок на вторичном рынке недвижимости в апреле не изменился по сравнению с мартом и составил 5,3%. «Но можно предположить, что в ближайшей перспективе дисконт будет только увеличиваться. Более того, если реализуется сценарий со снижением цен на вторичную недвижимость, то прежде чем начнет падать стоимость квартир, мы заметим активный рост скидок, что вполне объяснимо. На рынке всегда найдутся те, кому нужно реализовать свою недвижимость быстро и в нынешних условиях именно такие продавцы первыми дадут толчок к росту уровня дисконта», - резюмирует Сергей Власенко.