Альтернатива ипотеке: когда стоит воспользоваться рассрочкой от застройщика

Если на покупку квартиры нет полной суммы, люди в первую очередь рассматривают вариант с ипотекой. Однако помимо этого можно воспользоваться специальными программами от застройщиков по рассрочке. Редакция IRN.RU выяснила, какие условия предлагают девелоперы и кому могут подойти подобные программы.

Дополнительный инструмент

В отличие от ипотеки, которая является главным драйвером продаж, рассрочка от застройщика – скорее дополнительная опция, расширяющая возможности покупателей. «В отличие от ипотеки, при которой застройщик получает от кредитора покупателя полную сумму за квартиру, рассрочка для него гораздо менее выгодна, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Но это одна из дополнительных возможностей привлечь к своему объекту больше покупателей и тем самым увеличить уровень продаж. Соответственно, на фоне снижения реальных доходов населения, роста ставок по ипотеке и серьезной конкуренции застройщиков в борьбе за покупателя рассрочка ими активно используется. Во всяком случае, в большинстве проектов из числа тех, что мы реализуем, рассрочка есть».

В компании «Метриум» в последнее время отмечают снижение доли проектов, в которых доступна рассрочка. «По нашим подсчетам, в 24 из 85 (28%) новостроек массового сегмента рассрочка не предлагается вовсе, либо же не доступна на несколько корпусов. Для сравнения: годом ранее в 10 из 72 (14%) ЖК эконом- и комфорткласса рассрочки не было или же она была актуальна только частично, для ряда корпусов», - говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Тем не менее в проектах, где предлагается такая опция, рассрочками пользуются достаточно активно. «В зависимости от класса проекта и стадии строительной готовности доля рассрочки варьируется среди других механизмов оплаты от 8-10% в массовом сегменте до 15-20% в премиальном секторе недвижимости», - отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

С процентами и без

Главное отличие рассрочки от ипотечных программ – платить надо быстрее. Заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков разделяет программы рассрочек на два типа: краткосрочные (до 6 месяцев) и долгосрочные (до ввода объекта в эксплуатацию). По словам эксперта, на первую группу приходится треть всех сделок с рассрочкой, на вторую – две трети.

«У рассрочек есть несколько неизменных правил. Первое: высокий (в сравнении с ипотекой) первоначальный взнос, как правило, не менее 30%. Второе: небольшой срок, почти всегда от полугода до года. Третье: если соблюдены оба первые правила, то рассрочка обычно бесплатна, а если хоть одно не соблюдено, то выдаётся под 1-11% годовых», - рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Мария Литинецкая не совсем согласна с этим: по ее словам, рассрочку без процентов обычно дают только при первоначальном взносе более половины стоимости жилья, в остальных случаях, скорее всего, придется платить 10-12% годовых.

Стоит отметить, что такие программы в большей степени характерны для Москвы, где стоимость жилья высока. В области, особенно не совсем рядом с МКАД, бюджет покупки намного ниже. Поэтому застройщики чаще предлагают рассрочки на короткое время (до полугода), зато без процентов. Например, в ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе при первоначальном взносе от 50% рассрочка предоставляется на 3-6 месяцев, в зависимости от общей стоимости квартиры (чем дороже, тем дольше). Однако застройщик уточняет, что готов индивидуально договориться о большем сроке. В проекте «Изумрудные холмы» в Красногорске также готовы давать беспроцентную рассрочку. Правда, иногда даже при коротких сроках подмосковные застройщики берут небольшой процент за рассрочку. Так, в ЖК «Томилино 2018» рассрочка предоставляет на 3 (при первоначальном взносе 50%) или 6 (при взносе 70%) месяцев по ставке 1% в месяц на остаток по задолженности.

Если на рынке ипотеки за последний год произошли заметные перемены, то в рассрочках все стабильно. «За прошедший год средние ставки и максимальные сроки рассрочки не поменялись. Что интересно, несмотря на изменение ставок по ипотеке, максимальный уровень ставок по рассрочке в феврале 2019 и феврале 2018 года составил 18%. С помощью таких невыгодных условий девелоперы стимулируют клиентов брать ипотеку, чтобы получать средства единовременно, а не на протяжении нескольких месяцев», - полагает Мария Литинецкая. При этом приобретение в рассрочку практически всегда исключает предоставление скидок, которые действуют при единовременной полной оплате или покупке в ипотеку, обращает внимание Ирина Доброхотова.

Обычно программы рассрочек предполагают ежемесячное погашение, как и в случае с обычным кредитом. Однако в некоторых проектах застройщики предлагают аналог – отсрочку платежа. Например, в ЖК «АквилонPark» при взносе в половину стоимости квартиры остаток разрешают оплатить одним платежом через 24 месяца. «Как правило, данное предложение актуально для покупателей, которые хотят зафиксировать стоимость жилья, но при этом пока не имеют необходимой для оплаты суммы (например, старая квартира пока не продана), - говорит Мария Литинецкая. - В таком случае застройщики предоставляют кратковременную отсрочку для внесения платежа по договору».

Кроме того, отдельные застройщики предлагают единовременное погашение рассрочки после окончания строительства. Например, «Лидер инвест» в ЖК «Счастье в Вешняках» при первоначальном взносе не менее 50% разрешают погасить оставшуюся сумму после ввода дома в эксплуатацию (дедлайном считается последний день квартала, указанного в действующей проектной декларации). Такая рассрочка предлагается под 10% годовых. Схожая программа рассрочки предлагается в проекте «Городские резиденции Spires»: при первоначальном взносе от 50% остаток выплачивается единоразово до 20 июня 2021 под 12% годовых.

Примеры программ

В департаменте продаж «БЕСТ-Новострой» отмечают, что рассрочка довольно востребована в таких жилых комплексах, как «Город на реке Тушино 2018», Fili City, Headliner. Например, в ЖК Fili City беспроцентная рассрочка привлекательна благодаря довольно длительному сроку – до декабря 2020 года, при первоначальном взносе от 30%. В ЖК Headliner квартиры в рассрочку предлагаются и в первой, и во второй очереди, но условия предоставления рассрочки зависят от выбранного лота. «В первой очереди при первоначальном взносе от 25 до 70% рассрочка без процентов предоставляется на год. Во второй очереди рассрочка пока предлагается при взносе 60-75% и до конца текущего года», - рассказывает Ирина Доброхотова.

В ЖК «Город на реке Тушино 2018» действует рассрочка с начислением процентов, при этом ставка зависит от размера первоначального взноса и срока выплат. При взносе от 30 до 70% ставка составляет 10-6% годовых, а полностью выплатить всю сумму нужно будет через 12-18 месяцев. При этом покупатель может вносить платежи как ежемесячно, так и поквартально. Впрочем, беспроцентная рассрочка здесь тоже есть – но всего на три месяца и при взносе в размере 50% от стоимости договора.

Беспроцентной рассрочкой также могут воспользоваться покупатели квартир в ЖК «Румянцево-парк» в Новой Москве – на полгода при взносе 50%. Там же предлагается беспроцентная рассрочка на машино-места со сроком погашения до 30 июня 2020 года. В ЖК «Первый клубный дом в Люберцах» при взносе в размере половины стоимости квартиры рассрочку можно оформить до конца строительства. В ЖК FoRest беспроцентная рассрочка предоставляется сроком на год при взносе от 70%, а при взносе в 50% – на 9 месяцев.

Интересные варианты рассрочек разработаны в ЖК Aquatoria и «Метрополия». В первом клиент может пролонгировать рассрочку, а также воспользоваться скидкой - при взносе от 70% размер скидки составит 2%, остаток выплачивается за 12 месяцев без процентов. При желании действие рассрочки можно продлить еще на 12 месяцев – уже под 13% годовых. Похожие условия при взносе от 50 до 69% – скидка составит 1%. При взносе от 35 до 49% от стоимости квартиры скидки не предлагаются, однако остаток можно выплачивать в течение 2 лет под 13% годовых. Все платежи ежеквартальные. В ЖК «Метрополия» также три варианта программ. При взносе 50% остаток выплачивается в течение полугода равными платежами ежемесячно или ежеквартально. При взносе 70% от стоимости остаток можно выплатить через 9 месяцев – но единовременно одним платежом. При взносе 30% рассрочка предлагается на 1,5 года под 12% годовых, платежи ежемесячные, равными частями.

«Также в некоторых случаях есть возможность договориться с застройщиком об индивидуальных условиях рассрочки, но такие схемы более присущи высокому ценовому сегменту», - отмечает Ирина Доброхотова. Например, в поселке Park Avenue прямо на сайте анонсируется рассрочка от застройщика на индивидуальных условиях. Иногда на индивидуальные условия рассрочки могут согласиться и застройщики в не слишком дорогих сегментах. «Например, на трёх объектах (ЖК «Парк Легенд», «Лефорт» и «Сказка») рассрочки на 1-12 месяцев возможны по индивидуальному согласованию. Клиент встречается с представителем застройщика напрямую и, если найдёт убедительные аргументы, что сможет погасить необходимую сумму в оговоренный срок, получает рассрочку», - рассказывает Татьяна Подкидышева.

Для богатых

По мнению Наталии Кузнецовой, тем, кто заинтересован в небольшой сумме выплат, больше подходит ипотека: «Рассрочка интересна, прежде всего, высокооплачиваемым слоям населения или предпринимателям, которые могут изымать часть средств из оборота, не входя в долгосрочные обязательства».

При этом категория покупателей, которым интересна покупка в рассрочку, по словам Ирины Доброхотовой, остается более или менее постоянной. «Рассрочка, например, пользуется популярностью у покупателей новостроек по программе trade-in – почти половина таких сделок проходит с использованием рассрочки. Также рассрочка востребована у покупателей, которые по какой-то причине не могут взять ипотеку, но при этом имеют достаточно высокие доходы (например, индивидуальные предприниматели). Кроме того, рассрочка нередко используется при покупке машино-места и коммерческих помещений, на которые может быть сложно взять кредит», - отмечает эксперт.

Кроме того, рассрочка востребована у покупателей, которым не хватает на покупку жилья буквально нескольких сотен тысяч рублей. «В таком случае часто выгоднее взять рассрочку, чем занимать оформлением ипотеки, - говорит Мария Литинецкая. - Кроме того, рассрочка всегда останется актуальной для тех клиентов, которые не могут подтвердить для банка уровень доходов, или же дольщиков с плохой кредитной историей».

Эскроу помешает?

Эксперты считают, что из-за достаточно жестких условий по срокам выплат и суммам ежемесячных платежей программы длительной рассрочки вряд ли получат распространение даже при дальнейшем росте ставок по ипотеке. Куда большее влияние на будущее программ рассрочек может оказать переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

«Девелоперам ограничат доступ к средствам дольщиков, то есть застройщикам нет никакого смысла предлагать рассрочку – эти средства они все равно не увидят до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в результате предстоящих нововведений рассрочка вовсе может быть упразднена. Ее полностью заменит ипотека», - считает Мария Литинецкая.

Наталия Кузнецова полагает, что новая модель финансирования проектов не препятствует рассрочке: «Деньги дольщиков блокируются на эскроу-счетах, и застройщик так или иначе получит их только после выполнения своих обязательств по достройке дома. Не имеет значения, сразу со 100% оплатой или постепенно, так как в новых условиях строительство будет осуществляться под банковский кредит». Другой вопрос, как банк отнесется к тому, что на счет эскроу от покупателя пришла только часть средств за квартиру.

Если застройщикам удастся разработать систему, при которой получится сохранить программы рассрочек, они им могут быть даже выгодны в новых условиях. По мнению Валерия Кочеткова, переход на эскроу-счета, скорее всего, простимулирует застройщиков придумывать новые программы рассрочек, чтобы привлечь как можно больше клиентов и, соответственно, снизить ставку по проектному финансированию. Ирина Доброхотова согласна, что даже 5-10% покупок в рассрочку от общего объема сделок – это прекрасная возможность для определенной покупательской аудитории стать обладателями собственной квартиры, а значит, и в будущем застройщики постараются сохранить этот инструмент. Но пока трудно сказать, как можно будет вписать в новую схему продаж новостроек вариант покупки в рассрочку.