Цены на жилье в узде: как застройщики будут экономить

Застройщики не устают повторять - с переходом на проектное финансирование цены на жилье вырастут. Однако вряд ли их самих этот прогноз так уж радует – ведь доходы людей продолжают падать, и кто же тогда будет покупать подорожавшие квартиры? Получается, перед строительными компаниями стоит задача - обуздать цены и поддержать спрос. А значит, придется снижать затраты и строить быстрее. Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» вместе с экспертами разбиралась, на чем застройщики собираются экономить и как это отразится на качестве жилья.

Отчего растут издержки

С чем не поспоришь, так с тем, что реформа в строительной отрасли, которая стартует 1 июля 2019 года, принесет застройщикам рост затрат. Первая и главная причина – закрывается доступ к «бесплатным» деньгам дольщиков. Эти средства будут лежать на эскроу-счетах до того момента, когда во введенном в эксплуатацию доме будет зарегистрировано первое право собственности. А строить компании будут на банковские кредиты и, само-собой, платить по ним проценты. Так что строительство жилья станет дороже прежде всего за счет обслуживания проектного финансирования.

Дорого ли это обойдется застройщикам? Окончательной ясности с банковскими процентами пока нет – эксперты предполагают, что они будут колебаться в рамках 5-12% годовых. Сегодня, как замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, можно привлечь проектное финансирование по ставке 11-12% годовых. По мере наполнения эскроу-счетов деньгами дольщиков она может быть снижена до 5-6%. Так что в среднем, по оценке эксперта, затраты компаний вырастут на 8-9%.

Вторая причина – рост стоимости материалов и работ. Напомним, что в 2019-м году налог на добавочную стоимость (НДС) вырос до 20%. В строительной отрасли этим налогом облагается более 60% материалов и услуг, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Как дополняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», нужно учесть удорожание горюче-смазочных материалов (ГСМ) и возможный рост валютных курсов - от него зависит стоимость зарубежного оборудования и материалов и доля экспорта в структуре продаж отечественных поставщиков.

Общий рост затрат Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ГК ФСК (ранее ФСК «Лидер»), оценивает в пределах от 7% (при самом оптимистичном сценарии) до 20%. Ирина Доброхотова – не менее 10-12%. Даромир Обуханич, генеральный директор ГК МИЦ, ожидает, что он составит не менее 15%.

Экономия неизбежна?

Итак, на лицо дилемма - что делать: экономить или переложить расходы на плечи покупателей. Истина, видимо, лежит где-то посредине – будут делать и то, и то, дело в разумном балансе. Тем не менее эксперты смотрят на эту проблему по-разному. Так, на взгляд Марии Литинецкой («Метриум»), переход на проектное финансирование приведет не к экономии застройщиков ради сохранения бюджета покупки, а именно к росту цен на недвижимость. Однако на первом этапе, когда одни застройщики смогут продолжить строительство по старым правилам, а другие будут вынуждены приспосабливаться к новой схеме, рост цен будет не столь заметным. И ведь в самом деле, новостройки массового сегмента уже подорожали, пока еще только на разговорах и прогнозах, – и мы не можем этого не замечать. (См. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)

Если так пойдет и дальше, плечи покупателей могут и не выдержать, и для самих застройщиков восходящий тренд может обернуться остановками продаж.

Покупатели уже начинают постанывать. Как уточняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», только подорожание ипотеки на 1,5-2 процентных пункта охладило спрос на жилищные займы на 15%.

Что, конечно же, неудивительно, поскольку реальные доходы населения продолжают идти вниз, и даже незначительное увеличение цены недвижимости для покупателя может оказаться роковым. «Чтобы предложить покупателю подъемную для него цену, застройщикам придется серьезно оптимизировать свои затраты, - считает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - Причем в условиях сегодняшнего довольно высокого уровня конкуренции на первичном рынке делать это нужно будет без ущерба качеству проекта. Только в этом случае компании смогут удержать свои позиции на рынке и сохранить намеченные объемы продаж». И с этим мнением согласно большинство опрошенных IRN.RU экспертов. На чем же строители могут сэкономить?

Отделка останется, но после сдачи дома

Первое, что приходит на ум, - не пожертвовать ли квартирами с отделкой. Они дороже жилья, продающегося без отделки, к тому же застройщики на самой отделке не зарабатывают. «На фоне роста цен на квадратный метр и повышения ипотечных ставок дополнительные вложения в отделку на этапе заключения ДДУ могут стать непосильными для покупателей», - предполагает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

В то же время квартиры с отделкой – очень востребованный продукт. По оценке Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», доля жилья с отделкой в общем объёме предложения растёт на 4% в квартал и сейчас превышает четверть рынка. В иных компаниях квартиры с отделкой составляют 40-50% предложения. Для многих покупателей готовый ремонт играет решающую роль при выборе квартиры, особенно для ипотечников, ведь они берут один кредит – и на «коробку», и на отделочные работы. Отказ от отделки грозит отсечь часть покупателей.

И, например, в ГК МИЦ долю квартир с отделкой, которая составляет порядка 60%, менять не планируют. «Наша текущая позиция соответствует рыночному спросу», - считает Даромир Обуханич. Однако эксперт допускает, что девелоперы, предлагающие только квартиры с отделкой, введут в продуктовую линейку квартиры без ремонта.

С тем, что доля квартир с отделкой может быть несколько сокращена, соглашаются большинство комментаторов. Кроме того, они предполагают еще один вариант: «отделка от застройщика» будет оплачиваться отдельно, а выполняться - после ввода дома в эксплуатацию, чтобы не затягивать сроки строительства.

Есть и другие способы оптимизировать затраты на отделку, не отказываясь от самой идеи. Анна Боим (ГК «А101») говорит об увеличении размеров партий при закупке и о выборе материалов, обеспечивающих вариативность отделочных решений, а Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, - о сокращении количества дизайн-проектов.

Панели станет больше

Следующий кандидат «на выход» – монолитные дома. Застройщикам теперь время очень дорого - чем быстрее идет строительство, тем раньше раскрываются эскроу-счета. «Быстро строить и быстро продавать – это одно из важнейших условий оптимизации расходов, соответственно, многие застройщики будут отдавать предпочтение панельным проектам, ведь это позволит сэкономить на затратах до 15%», - полагает Ирина Доброхотова, («БЕСТ-Новострой»).

Панельный дом строится в 1,5-2 раза быстрее монолитного, при этом современные серии вполне конкурентоспособны – от типовых домов из «Иронии судьбы» мы давным-давно уже ушли. «Сейчас технологии по своему качеству сравнялись – в индустриальном строительстве будут такие же фасады и большая вариативность планировочных решений. Однако, к примеру, мы вряд ли сможем предложить покупателю в проектах, построенных индустриальным способом, двухуровневые квартиры», - комментирует Павел Брызгалов (ГК ФСК).

Таким образом, в массовом сегменте доля панельного жилья может возрасти, ведь, как отмечает Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»), у многих крупных застройщиков имеются свои домостроительные комбинаты. Это подтверждают и сами застройщики: «В наших планах увеличить в сегменте комфорткласса долю жилья, реализуемого индустриальным способом, до 30% в ближайшие три года», - говорит Павел Брызгалов. Компания уже переоснастила производственные линии на своих заводах. О планах вводить панельное домостроение на своих объектах сообщает и Даромир Обуханич, генеральный директор ГК МИЦ.

Разумеется, всем миром на панельное домостроение строительная отрасль не перейдет – не у всех девелоперов есть собственные предприятия, и им придется всё тщательно просчитывать. Как разъясняет Анна Боим (ГК «А101»), в структуре себестоимости панельного жилья ощутимую долю занимает перевозка панелей, а также вариативность планировок – «индивидуальный заказ» заметно удорожает проект. «Поэтому вряд ли найдется много желающих закупать готовые дома или домокомплекты у прямых конкурентов», - заключает эксперт.

К тому же монолитный дом можно строить выше обычных 17 «панельных» этажей, что позволяет застройщику получить большую доходность с квадратного метра, а это немаловажно с учетом возросших затрат, замечает Мария Литинецкая («Метриум»). А Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, указывает на то, что благодаря оптимизации в последнее время скорость производства монолитных работ тоже выросла.

Судя по всему, монолитные дома удержат свои позиции в «старой» Москве, где, по данным Кирилла Игнахина (Level Group), более 90% объема предложения – это дома с монолитным каркасом. Ну, и конечно, останутся в дорогих сегментах.

В Новой Москве, Подмосковье и других регионах - возможны варианты. «Все будет зависеть от стоимости конкретного материала на локальном рынке. Скажем, некоторые регионы лучше обеспечены своим кирпичом, а другие – сборными железобетонными панелями. Девелоперы будут отдавать предпочтение более доступному по цене и надежности поставщиков материалу», - комментирует Кирилл Игнахин.

Стильные МОПы, ландшафтный дизайн, лифты OTIS – что пойдет под нож?

Качественное и «затейливое» благоустройство территории, озеленение с элементами ландшафтного дизайна, дизайнерская отделка мест общего пользования (МОП), продвинутое инженерное оборудование, оригинальные архитектурные проекты в последние пять-десять лет стали для комфорткласса неотъемлемыми. Отказываться от этого жалко, но что-то упростить, видимо, придется.

Эксперты считают, что экономия на этих опциях очень вероятна. Например, вместо импортных лифтов OTIS можно приобретать отечественные, вместо мрамора для отделки МОпов – подбирать материал подешевле, вместо подземных паркингов - строить «этажерки». Не исключен отказ от сотрудничества с известными архитектурными и ландшафтными бюро.

Но прежде застройщики должны изучить потребности своей аудитории. И, например, как показало исследование, проведенное Level Group, многие клиенты компании считают важными качество и скорость строительства, оригинальность архитектурных решений, комфорт планировок, в то время как благоустройство в списке приоритетов не на первом месте. «Имея представления о своем покупателе и его «чек-листе», девелопер вполне может корректировать уровень проработки отдельных опций в проекте», - заключает Кирилл Игнахин.

Опять же много будет зависеть от того, где строится жилой комплекс – в Москве или нет. В столице девелоперы трижды подумают, прежде чем откажутся от какой-нибудь красоты. «Конкуренция на столичном рынке очень высока. На рынок выходят исключительно качественные проекты. Снизить планку – значит оказаться в проигрыше. Поэтому девелоперы вряд ли откажутся от ставших привычными для новостроек комфорткласса «опций», - говорит Мария Литинецкая.

А вот в дальнем Подмосковье, по мнению эксперта, значительное упрощение и пересмотр качественных характеристик проектов вполне вероятны. Это необходимо для «выживания», так как у подмосковных девелоперов рыночная стоимость квадратного метра уже ненамного выше его себестоимости.

У Кирилла Игнахина (Level Group) – схожая точка зрения. Он считает, что в пределах МКАД, где ЖК комфорткласса уже сейчас обходятся в 165-170 тыс. рублей за кв. метр, клиенты не заинтересуются новостройками, условно говоря, класса «комфорт-минус». А вот за МКАД, где уровень цен варьируется от 110 тыс. рублей до 130 тыс. рублей за кв. метр, покупатели могут вполне нормально отнестись к некоторому упрощению проектов, если оно будет сопровождаться предложением привлекательной цены.

Резюмируем

Конечно, прежде чем «зарезать» качество проектов, застройщики попробуют другие способы сокращения издержек: они будут снижать затраты на логистику, работать с поставщиками, применять новые технологии. Где-то снизят долю квартир с отделкой, где-то будут больше строить панельных домов. Посмотрят на опции, которые менее принципиальны для покупателей и не так заметны «невооруженному» глазу. Но говорить о том, что качество проектов останется нерушимым, конечно же, - лукавство. Чем-то поступиться придется, и это будет шагом назад, хотя и вынужденным. А в каком-то смысле и спасительным для застройщиков – если поможет удержаться на плаву в эпоху больших перемен.