Новостройки в Москве и Подмосковье пользуются очень точечным спросом
Рост числа ДДУ в среднем по рынку отнюдь не означает, что рынок чувствует себя хорошо. В Москве и Подмосковье строится несколько сотен проектов, но востребованы лишь некоторые из них.
Проблемная ипотека
По итогам I квартала Росреестр зарегистрировал в Москве 19 803 договора долевого участия в строительстве жилья – на 24,5% больше, чем годом ранее. В марте было оформлено 7 202 ДДУ – это чуть меньше, чем месяцем ранее (7 207). В годовом выражении, по сравнению с мартом 2018 г., показатель вырос на 30,1%.
Динамика спроса в марте ухудшилась из-за «старой» Москвы, где, по данным компании «Метриум», в марте число зарегистрированных сделок просело на 1,8% относительно февраля - до 5 038 штук (+26% относительно марта 2018 г.).
Соответственно, в Новой за аналогичный период было оформлено 2 164 ДДУ – на 7,8% больше, чем в феврале.
Впрочем, ГК «А101» приводит другую статистику. Согласно подсчетам компании, в марте 2019 г. продажи новостроек на присоединенных территориях упали на 1,3% к февралю, а по сравнению с мартом прошлого года – увеличились на 12,2%.
Как бы там ни было, проблема в ипотеке, уверены участники рынка. «Спрос в начале года стимулировали банки, а именно – растущая ставка по ипотеке. В I квартале приобретали жилье заемщики, получившие одобрение в декабре 2018 г. по старым ставкам. Чтобы успеть до окончания его срока действия, клиенты и подписывали договоры. В результате основная часть сделок была заключена в январе и феврале 2019 г., по этой причине март показал относительно скромные результаты», - говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Спрос на жилье сильно зависит от уровня ставок, потому что он определяет размер ежемесячных платежей, согласен с коллегой директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов: «Сейчас средняя ставка по ипотеке держится на уровне 10,54%, тогда как показатель того же периода 2018 г. – 9,56%. Рост спроса на жилье, который в 2018 г. во многом был обусловлен как раз низкими ставками, привел к росту стоимости квадратного метра. Затем в конце года средняя ставка выросла примерно до 10,5%, а спрос остался высоким из-за опасения, что после перехода на продажи через эскроу-счета квартиры вырастут в цене еще больше. В итоге одновременный рост стоимости квадратного метра и размера ежемесячного платежа снизил интерес к ипотечным кредитам со стороны традиционной аудитории. При этом те, у кого есть такая возможность, покупают квартиру сейчас для «закрепления» более выгодной цены и все чаще делают это без привлечения заемных средств. В наших проектах с начала года мы отмечаем рост доли таких покупок на 2-3% каждый месяц».
Доля ипотечных сделок в «А101» в марте 2019 г. снизилась на 2,9% по сравнению с февралем и на 2,6% относительно марта прошлого года - до 53,3%. При этом доля покупок с полной оплатой наличными увеличилась на 2,6% относительно февраля этого года.
У других застройщиков также растет доля сделок со стопроцентной оплатой и сокращается процент ипотечных. Например, в «Интеко» доля ипотеки в структуре реализации в марте снизилась вдвое (при двукратном росте количества кредитных сделок на фоне увеличения продаж). В сравнении с мартом прошлого года количество сделок с привлечением ипотечного кредитования практически не изменилось, однако доля ипотеки в структуре продаж также упала.
Однако в среднем по рынку доля ипотеки остается стабильной, несмотря на рост ставок. По данным «Метриум», в марте 2019 г. 46% сделок на первичном рынке «старой» Москвы совершались с привлечением кредитных средств – столько же, сколько и в марте 2018 г. Относительно февраля 2019 г. показатель снизился всего на 1 п. п
Мария Литинецкая надеется, что в апреле ситуация со спросом выправится: первая половина апреля для компании в годовой динамике оказалась примерно на 20% успешнее по количеству подписанных договоров. «Если в I квартале на скорость принятия решения о сделке влияла ипотечная ставка, то сейчас покупателей в большей степени волнует предстоящий переход застройщиков к работе через счета эскроу. Цены на недвижимость уже показывают стабильный рост. Те, кто по той или иной причине откладывал сделку, ускорили подписание договора», - отмечает Литинецкая.
Оптимистично настроен и директор департамента продаж «Интеко» Павел Лепиш – только за первую декаду апреля объем сделок в компании составил половину мартовского показателя. «Таким образом, уже сейчас можно констатировать рост относительно предыдущего месяца, что объясняется сезонным повышением интереса покупателей к недвижимости, а также ростом спроса в преддверии майских праздников», - говорит Лепиш.
Подмосковье вырвалось в лидеры
Примечательно, что в марте, несмотря на подорожание ипотеки, неожиданно «выстрелило» Подмосковье. В регионе, где продажи недвижимости по ДДУ (жилой и нежилой) по итогам прошлого года просели на 9,8%, в первый месяц весны спрос увеличился сразу на 70,5% относительно февраля и на 38,7% по сравнению с мартом прошлого года, следует из сообщения Росреестра.
Суперуспешный март позволил вывести в плюс и весь I квартал. По итогам января-марта в Подмосковье зарегистрировали 21 806 ДДУ, что на 2,3% больше, чем в I квартале 2018 г.
«Если говорить о рынке в целом, то продажи идут гораздо активнее по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году, - подтверждает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Во-первых, многие из тех, кто нуждается в новой квартире, спешат приобрести ее до очередного подорожания цен перед отменой долевого строительства. <…> Во-вторых, спрос растет в связи с сокращением числа наиболее доступных проектов на начальной стадии строительства. Все понимают, что проекты с использованием эскроу-счетов, которые выйдут на рынок после 1 июля 2019 г., будут изначально дороже. Поэтому те, кто располагает средствами только на квартиру с минимальным бюджетом, стремятся приобрести ее сейчас, пока подобные предложения еще остались. Ну и, в-третьих, спрос сегодня подстегивает также и обилие предложения на рынке, как в строящихся проектах, так и уже введенных в эксплуатацию. При текущем ассортименте покупателям проще найти подходящий вариант».
По-видимому, главная причина внезапной активизации областного рынка – именно «минимальные бюджеты», которые в Подмосковье всегда были значительно ниже, чем в «старой» и даже Новой Москве. При этом из-за всплеска спроса на рынке в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета с 1 июля 2019 г. старомосковские проекты эконом- и комфортклассов только за первые три месяца 2019 г. подорожали на 3,2% и 3,3% - см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе». А по итогам прошлого года рост стоимости метра в массовых сегментах составил 5,9% и 3,3% соответственно (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза»). В Новой Москве цены выросли еще существеннее – примерно на 15%. И все это – на фоне в лучшем случае стагнации доходов населения. Как следствие, покупатели, которые в предыдущие годы «ушли» из области ради сильно подешевевшей Москвы, вновь вынуждены возвращаться в Подмосковье.
Избирательный спрос
При этом спрос на рынке остается сильно дифференцированным. То есть у одних – густо, у других – наоборот. По данным «Метриум», 81% всех заключенных ДДУ в I квартале 2019 г. пришлось на 72 проекта – из 330 представленных на рынке «старой» Москвы. «Таким образом, более чем в 250 новостройках заключается всего 19% всех ДДУ. Поэтому объектов, где практически не идут продажи, на самом деле большинство», - отмечает Мария Литинецкая.
31% всех ДДУ, по данным «Метриум», собрали лишь 15 новостроек. В пятерку лидеров в целом по рынку «старой» Москвы вошли «Некрасовка», «Летний Сад», «Лучи», «Люблинский парк» и «ЗИЛАРТ». «Причем первые четыре относятся к массовому сегменту, последний – к бизнес-классу. «Некрасовка» и «Лучи» строятся за пределами МКАД, за счет чего имеют привлекательную стоимость. В то же время в число лидеров вошли и относительно дорогие новостройки. Это свидетельствует о том, что для сегодняшних покупателей имеет значение не только стоимость, но и качество. Клиенты готовы переплатить, но получить более интересный, индивидуальный продукт», - говорит эксперт.
Востребованность дорогих новостроек, в частности, подтверждает и взрывной рост спроса в проектах компании «Интеко», которая строит совсем не дешевое жилье. По словам Павла Лепиша, в марте спрос в компании вырос почти в три раза по сравнению с февралем. «Такая динамика обеспечена хорошими показателями проекта «Свой», который находится на завершающей стадии строительства, а также ростом продаж в жилом комплексе «Садовые кварталы». Если сравнивать показатели марта 2019 и 2018 гг., то мы отмечаем двукратный рост спроса (если рассматривать проекты, которые реализуются и по сей день)», - рассказывает Лепиш. (О ситуации на рынке дорогих новостроек Москвы - «Элитные новостройки Москвы в I квартале 2019 года: рынок все больше уходит «в тень».)
По информации агентства недвижимости «Бон Тон», в сегменте старомосковского комфорткласса 50% продаж приходится на 18 проектов (20% от общего количества проектов в реализации). По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, среди наиболее востребованных - «Лучи», «Летний сад», «Люблинский парк», «МИР Митино», «Селигер Сити». В экономклассе лидирует микрорайон «Некрасовка».
В бизнес-классе львиную долю спроса собирают 10 проектов (13% от общего количества в данном сегменте). Наибольшим спросом пользуется предложение в ЖК «ЗИЛАРТ», «Фестиваль парк», «Небо», FreeDom, Headliner. В премиум-сегменте лучше всего продаются «Медный 3.14», Capital Towers, Lucky, «Реномэ».
На территории Новой Москвы семь проектов обеспечивают 50% продаж. На них приходится около 25% от общего количества проектов в продаже по ДДУ, подсчитали в «Бон Тон». Наиболее востребованные: «Саларьево Парк» (12,06%), «Новые Ватутинки» (7,21%), «Остафьево» (6,38%), «Москвичка» (5,99%), «Скандинавия» (5,99%), «Кленовые Аллеи» (5,84%), «Бунинские луга» (5,70%).
В Московской области 50% продаж концентрируют 27 проектов (12% от общего количества проектов в продаже по ДДУ). Все расположены в 10-15 км от МКАД, то есть в ближнем Подмосковье, отмечает Наталия Кузнецова. Наиболее востребованные: «Пригород Лесное» (2,7%, Молоково), «Столичный» (2,7%, Железнодорожный), «Большое Путилково» (2,6%, Путилково), «Государев дом» (2,4%, Суханово), «Новоград Павлино» (2,4% Железнодорожный), «Томилино 2018» (2,4%, Томилино), «Инновация» (2,2%, Новоивановское), «Отрадный» (2,1%, Мытищи), «Люберцы 2018-2020» (2,1%, Люберцы), «Отрада» (2%, Отрадное).
В целом, если в Москве, прежде всего в пределах МКАД, востребованы не только демократичные, но и дорогие проекты, в Подмосковье, как уже было сказано выше, главным залогом успеха остается цена. Например, в ГК «Атлант» в I квартале 2019 г. продажи выросли 24% по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. – в первую очередь за счет начала активной стадии продаж в последнем пятом корпусе ЖК «Лидер Парк» в Мытищах. Студию в этом ЖК можно приобрести всего за 1,7 млн рублей, что существенно дешевле, чем в ближайших строящихся проектах, поэтому и спрос на данный корпус сегодня максимальный, говорит Роман Лябихов.
Конечно, если новостройка очень удачно расположена - рядом со строящимися станциями метро и МЦД, – то покупатели готовы немного переплатить. Цены в топовых локациях, как правило, растут чуть быстрее рынка, говорит Роман Лябихов.