Резкое сокращение объемов предложения на вторичном рынке могло бы привести к существенному росту цен на жилье, прежде всего экономкласса. Однако попытки продавцов поднять цены наталкиваются на ограниченную платежеспособность спроса. В результате столичному рынку не хватает как продавцов, так и покупателей.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья в московском регионе не претерпел в марте существенных изменений. По данным компаний «ИНКОМ-Недвижимость» и «Азбука Жилья», в «старой» Москве показатель уменьшился на 1% по сравнению с февралем - как по числу выставленных на продажу квартир, так и по их суммарной площади. В Московской области общее количество лотов выросло, но незначительно - на 1,1%. Новых объектов, то есть впервые вышедших на рынок, стало больше на 5,1%.

В годовом выражении динамика куда более выраженная: по информации «Инкома», в «старой» Москве количество квартир в экспозиции сократилось на 45,7%, согласно подсчетам «Азбуки Жилья» - на 39%. Суммарная площадь лотов на рынке снизилась на 34%. В Подмосковье общее число квартир в экспозиции за год сократилось на 13,9%, а количество новых лотов – на 7,8%, подсчитали в Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». «Азбука Жилья» оценивает снижение объемов предложения в Подмосковье в 40% (число квартир) и 38% (их общая площадь).

Если говорить об абсолютных цифрах, то сегодня в базах по адресам «старой» Москвы на экспозиции около 49000 квартир, в Новой Москве - 18 000, в Подмосковье - 47 000 квартир. В прошлом году в «старой» Москве продавалось 56 000 квартир, в Новой Москве - более 23 000 квартир, в Подмосковье – 52 000 квартир. «То есть в этом году мы наблюдаем значительное снижение количества предложений на рынке. Причины в данный момент назвать не берусь – нельзя сказать, что рынок недвижимости переживает сейчас «покупательский бум». Могу предположить, что в связи с подорожанием рекламы на самых популярных порталах из базы уходят фейковые объекты и «задвоенные» квартиры», - комментирует Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости PROобмен.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», согласен - покупателей сейчас скорее мало, чем много. Во всяком случае, по сравнению с прошлым годом. Он объясняет сокращение предложения повышенным спросом в 2018 г. «Острый дефицит выставляемых на продажу вторичных объектов мы наблюдаем с осени прошлого года, когда спрос находился на максимальном уровне и, соответственно, были реализованы почти все наиболее привлекательные лоты (и – частично – даже те квартиры, которые раньше не были интересны покупателям, например, из-за некоторой переоценности). Так как основной товарооборот проходил в ценовом сегменте до 10 млн рублей, экспозиция здесь сократилась наиболее существенно – на 62% за год», - рассказывает эксперт.

Спрос

Март

В марте 2019 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 13 130 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с февралем число регистрационных действий выросло на 7,6%, а с мартом прошлого года – на 12,7%. В Подмосковье в марте было оформлено 57 204 новых права на жилую недвижимость – на 25,8% больше, чем в феврале, и на 21,3% - чем в марте 2019 г.

У риелторских агентств статистика менее радужная. «Традиционно март всегда успешнее февраля – он на несколько дней больше, а продавцы и покупатели к этому периоду становятся более активными, - говорит Сергей Шлома. - Однако в 2019-м март по уровню спроса был на 4% хуже февраля».

В «Азбуке Жилья» динамика спроса в марте тоже была достаточно вялой: число сделок увеличилось всего на 1% по сравнению с предыдущим месяцем, то есть осталось практически на том же уровне. Впрочем, по мнению Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в данном случае речь идет не о замедлении роста спроса в марте, а, скорее, о резком росте в феврале, показатели которого превысили аналогичные периоды прошлых лет (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2019 года: столичный рынок вернулся в лето»).

Высокой базой предыдущего периода риелторы объясняют падение показателей реализованного спроса и в годовом выражении: в «Инкоме» число авансов от покупателей снизилось на 20% относительно марта 2018 г., в «Азбуке Жилья» - на 9%.

«Можно сказать, что прошлый год взял у нынешнего часть сделок взаймы – 2018-й был пиковым периодом на «вторичке» (напомню, +15% спроса в сравнении с 2017-м), в результате чего в 2019-м мы не досчитываемся сделок», - поясняет Шлома.

В целом, хотя количество покупателей существенно сократилось по сравнению с прошлым годом, до стагнации еще далеко. В той же в «Азбуке Жилья» потенциальный спрос – количество обращений от клиентов в компанию - увеличился в марте на 14% относительно февраля, в по сравнению с мартом 2018 г. - на 33%. В агентстве PROобмен соответствующие показатели выросли на 7% и 14%. Число авансов и сделок в агентстве также увеличилось, как в месячном, так и в годовом выражении: авансов стало больше на 12% и 9%, сделок – на 15% и 7%.

В КР «Мегаполис-Сервис» (Подмосковья) количество авансов выросло по отношению к февралю на 13,7%, а по сравнению с мартом 2018 г. - на 22,1%. Сделок в месячном разрезе стало больше на 10,9%, а вот в сравнении с показателями годовой давности все наоборот: в марте 2018 г. сделок было зафиксировано на 9,8% больше, чем в марте 2019 г. «В целом же в подмосковном регионе по итогам марта мы получили ситуацию со спросом, полностью копирующую докризисные времена. Как мы помним, тогда март и апрель наравне с осенними месяцами были самым активным периодом в плане спроса на «вторичку», - говорит президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Помимо сезонного фактора, рынок поддерживают в тонусе слухи о скором подорожании недвижимости из-за реформы законодательства о долевом строительстве. «Так же, полагаю, что клиенты опасаются роста ставок по ипотеке», - говорит Екатерина Никитина.

Апрель

На апрель риелторы смотрят через призму итогов марта. То есть в тех компания, где динамика спроса в марте была положительной, перспективы апреля оценивают оптимистично, а там, где отрицательной, – наоборот.

Например, Екатерина Никитина из PROобмен прогнозирует, прирост по обращениям в апреле относительно марта составит около 6-8%, а авансов будет не меньше, чем в марте, причем по отношению к апрелю 2018 г. прирост по данному показателю составит 7-8%.

Сергей Шлома («Инком») ожидает, что нынешний апрель уступит апрелю 2018-го около четверти авансов.

В «Мегаполисе» динамика спроса на вторичную недвижимость в апреле также практически не отличается от таковой в марте. «И количество авансов, и количество сделок пока соответствуют показателям последней половины марта и, согласно информации, поступающей из партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих на территории Подмосковья, серьезных различий нигде не наблюдается. В каком-то из муниципалитетов на 1-3% увеличилось число авансов или сделок, в других же все осталось по-прежнему. Поэтому можно предположить, что апрель станет хорошим месяцем для рынка недвижимости в плане покупательской активности», - полагает Сергей Власенко.

Цены

Несмотря на достаточно высокий уровень покупательской активности, цены на квартиры в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, в марте выросли относительно февраля на символические 0,2% и достигли в среднем 174 200 руб. за кв. м (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года».)

Средняя стоимость вторичной квартиры в Москве по состоянию на конец марта 2019 г. составила 24,9 млн. руб. (+1% к февралю), сообщает «Азбука Жилья». Квартира экономкласса стоила в среднем 9,14 млн руб. (+0,2%), комфорткласса – 20,1 млн руб. (+0,9%), бизнес-класса – 46,91 млн руб. (+0,8%).

При этом средний чек сделки сократился за последние несколько месяцев. По данным «Инкома», год назад вторичные квартиры в «старой» Москве покупали в среднем за 7,45 млн рублей, в конце прошлого года – уже за 8,7 млн рублей, а по итогам марта текущего года данный показатель снизился до 8,6 млн рублей.

«При ограниченном объеме предложения и отсутствии конкуренции в масс-маркете представленные там объекты могли бы сильно вырасти в цене – и, действительно, мы видим, что некоторые продавцы начинают действовать таким образом, считая, что покупателям некуда деваться. Однако их ожидания сталкиваются с реальностью – число покупателей на «вторичке» сейчас резко снизилось, и переоцененные квартиры точно никому не интересны. Тем более что ставки по ипотеке с конца прошлого года пошли вверх, в то время как материальное положение граждан ухудшилось, и люди просто не в состоянии переплачивать за покупку жилья. Образно говоря, вторичный рынок столицы сжался, как шагреневая кожа, количество и продавцов, и покупателей здесь сильно сократилось, что отразилось на динамике спроса в сравнении с прошлым годом. Кроме того, активность покупателей в более высоком ценовом сегменте, «от 20 млн рублей», остается весьма слабой», - говорит Сергей Шлома.

В Подмосковье по итогам марта «квадрат» на вторичном рынке подорожал на 0,42% до 74 777 руб. в среднем, подсчитали в КР «Мегаполис-Сервис». В начале года цены росли быстрее (+1,38% в январе и +1,55 % в феврале). Такая динамика свидетельствует о приближении стагнации на рынке, уверен Сергей Власенко.

По данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры в Московской области и вовсе упал, правда, совсем чуть-чуть - на 0,1%, до 5,82 млн. руб. В экономклассе бюджет не изменился - квартиры стоили в среднем 4,13 млн руб., жилье комфорткласса подешевело на 0,5% до 5,74 млн руб., а бизнес-класса – подорожало на 0,6% до 8,29 млн руб.

Скидки при этом выросли. «Увеличение общего числа предложения на рынке вторичной недвижимости Подмосковья, которое наметилось еще в январе 2019 г., привело к тому, что впервые с июля 2018 г. уровень дисконта показал положительную динамику - за последний месяц он вырос на 1,9%», - рассказывает Сергей Власенко. Усредненный уровень скидок на рынке подмосковной «вторички» в марте 2019 г. составил 5,3%, а годом ранее - 6,1 % годовых.

В Москве доля сделок с дисконтом на «вторичке» в марте, по данным «Инкома», осталась такой же, как и в феврале – 68%. В сравнении с мартом 2018-го она упала на 16 п.п. – с 84%. Средний размер дисконта за месяц немного уменьшился – с 4,8% до 4,6%. В марте прошлого года он был больше на 2,3 п.п. – 6,9%.

Советы продавцам и покупателям

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Не стоит откладывать покупку недвижимости до осени, особенно если жилищный вопрос стоит крайне остро. Традиционно осень – это начало делового сезона на рынке недвижимости после отпускного затишья, люди стараются быстрее выходить на сделки, надеясь реализовать намеченные планы до Нового года. И если покупатель тянет с приобретением жилплощади вплоть до осени, то он почти всегда остается у разбитого корыта, так как из-за возрастающей в этот период конкуренции может упустить какие-то лакомые лоты.

Наиболее подходящее время для проведения операций по купле-продаже недвижимости – лето. Скажу больше, мы почти уверены, что в течение летнего периода экспозиция на столичной «вторичке» будет продолжать пополняться и, соответственно, выбор квартир, в том числе более бюджетных и качественных, станет шире. А если есть возможность отложить приобретение жилья вообще на год, то с точки зрения богатства выбора и доступности цен это будет более правильное решение, но только в том случае, если квартирный вопрос, что называется, не горит».

Президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко:

«Что касается советов для тех, кто планирует продавать или покупать недвижимость в ближайшее время, то продавцам вторичной недвижимости, безусловно, можно порекомендовать снизить стоимость лота на 3-5% и продать квартиру сейчас, не дожидаясь спада покупательской активности, обычно характерного для летнего сезона. Сезонный фактор и общий тренд к стагнации, а, возможно и небольшого снижения цен на рынке практически не оставляют поле для маневра собственникам недвижимости и заставляют их принимать решение в нынешней ситуации быстро. В идеале же можно посоветовать продавцам следующее: найти покупателей до длительных майских праздников, когда многие в столичном регионе уже с головой окунутся в дачные заботы, а кое-кто уже вплотную начнет планировать бюджет на отдых в период летних отпусков. У покупателей вторичной недвижимости сейчас напрашиваются два варианта действий: в связи с общим ростом количества объектов на рынке присматривать интересный вариант и торговаться прямо сейчас, настаивая на дисконте в 5-10%, или же подождать летнего затишья, когда спрос становится традиционно меньшим. В любом случае, на заметное снижение цен на «вторичку» покупателям рассчитывать не стоит, поэтому если есть интересный и подходящий по параметрам объект, его нужно покупать».