Новостройки комфорткласса с «буржуазными» излишествами

Современное жилье комфорткласса сегодня может похвалиться элементами некоторой «роскоши», которые прежде присутствовали только в квартирах уровня «бизнес» и выше. В квартирах массового сегмента прописались такие признаки «барства», как гостевые санузлы, кладовые, гардеробные, всё чаще встречаются большие кухни-столовые (до 20-30 метров), ванные с окнами, террасы и панорамное остекление.

Безграничная эволюция

Вот уже, наверное, лет пять, как на рынке новостроек Москвы и Московской области отмечается избыток предложения. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год»). Всё это время застройщики обеспечивают очень приличный ассортимент жилья, чутко реагируя на настроения и запросы клиента. А нынешний покупатель отличается придирчивостью, требовательностью и отсутствием «шальных» денег. Ему очень нужна хорошая квартира, но переплачивать за нее он не готов, а будет упорно искать подходящий вариант. Так что за деньги покупателя надо побороться.

Компании же, конкурируя друг с другом, нередко предлагают формат «на класс выше за те же деньги». «В первую очередь это относится к сегменту комфорткласса, проекты которого претерпели заметные изменения в связи с качественным улучшением потребительских характеристик. Так, сегодня в большинстве жилых комплексов комфорткласса есть опции, изначально присущие объектам бизнес-класса», - отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Этот тренд называется «размыванием» границ между сегментами, и многие эксперты считают его одним из главных на рынке за последние годы. Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина» и MOSS Boutique Hotel&Apartments, вообще считает, что это приведет к прямой конкуренции между проектами комфорт и бизнес-класса.

Процесс постоянного совершенствования и усложнения затрагивает самые разные характеристики жилого комплекса (архитектурные проекты, благоустройство территорий, отделка входных групп и мест общего пользования, парковки), в том числе планировки квартир. Последние становятся интереснее, функциональнее, удобнее и включают все больше нестандартных решений.

Компании-новаторы

Квартиры с элементами бизнес-класса в сегменте масс-маркета предлагают многие компании. Например, эксклюзивные форматы встречаются в жилых комплексах на территории Новой Москвы у ГК «МИЦ». Это квартиры с окнами в ванных, двухуровневые квартиры (ЖК «Цветочные Поляны» и «Южное Бунино»), с террасами (ЖК «Кленовые Аллеи»), с патио (во всех упомянутых ЖК), перечисляет Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК «МИЦ».

Практически во всех проектах комфорткласса ГК «Основа» предлагаются дополнительные опции покупателям, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор компании. Например, дополнительный функционал представлен в жилом комплексе класса «комфорт+» «Грани», который строится в Москве у метро «Текстильщики». Здесь запроектировано 339 квартир с более чем 60 вариантами планировочных решений: от 25-метровых студий до четырехкомнатных квартир в 118,9 кв. м, включая квартиры «евроформата», двухуровневые квартиры с потолками 5,2 метра, квартиры с дровяным камином, двумя ванными комнатами, дополнительными окнами над рабочей зоной в кухне и ванной комнате, высокими потолками 3,1 метра и панорамным остеклением в зоне балконов. Стоимость квартир начинается от 4,2 млн рублей.

Самые модные «фишки»

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с помощью экспертов выяснила, какие «излишества» сегодня наиболее популярны в проектах комфорткласса.

Панорамное остекление, обилие окон

Это очень распространенная опция, которую заявляют чуть ли не все. Как сформулировал Денис Лазарев, директор по стратегическому развитию строительной группы «Рисан» (г. Пенза), покупатели хотят видеть солнечный свет в окнах (ведь его так мало в нашей полосе!) и «маленькие амбразуры окон» уступают место большому панорамному остеклению.

И застройщики комфорткласса при разработке квартирографии уделяют внимание освещению за счет повышенного уровня инсоляции, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Балконы, как правило, имеют остекление в пол, окна – повышенную площадь.

Так, в ЖК «Гоголь парк», расположенном в Люберцах (проект ГК «Основа), все квартиры – с увеличенной площадью остекления, есть варианты с панорамным остеклением балконов, ряд квартир имеют собственные террасы. Цены на квартиры начинаются от 2,6 млн руб.

Чем больше окон, тем более «креативной» может получиться «нарезка» квартир на этаже, а также помещений в отдельной квартире, отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Так, в комплексе «Level Амурская» (метро «Черкизовская») предусмотрены большие угловые окна, то есть практически любое помещение с ними может быть отдельной и полноценной комнатой. Средняя стоимость метра квартир - 198 тысяч рублей, апартаментов - 176 тысяч.

В жилом комплексе «Кварталы 21/19» в Рязанском районе Москвы застройщик «ВекторСтройФинанс» тоже не поскупился на окна. Например, в торцевой двухкомнатной квартире распашного типа площадью 63 кв. м целых 11 окон, в том числе панорамных (одно в санузле). Цена метра в среднем в ЖК - 193 тыс. рублей.

Ванные комнаты с окном предлагаются в ЖК комфорткласса «Город на реке Тушино-2018», «Ясный», «Лайнер», в апартаментах МФК Citimix (МФК), в упомянутом выше «Level Амурская».

Два уровня и второй свет

Два уровня в комфортклассе – необязательно два этажа друг над другом. Часто второй уровень квартир реализуется за счет высоких потолков помещения - 4-5 м, комментирует Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON. Такая организация пространства более гибкая по сравнению с классическими двухуровневыми квартирами и позволяет реализовать различные дизайнерские задумки: превратить квартиру в двухуровневую с помощью создания антресоли, организовать второй свет в квартире (частичный второй уровень) или просто оставить высокие потолки.

Так, в ЖК «Парад планет» в Королеве (ГК «Основа») представлены квартиры со вторым светом и высокими потолками до 5 м и выше. Покупатель может организовать второй этаж и таким образом увеличить полезную площадь квартиры фактически в 1,5 раза. Стоимость предложения здесь начинается от 2,2 млн руб.

Квартиры со вторым светом и антресольным этажом есть в ЖК «Пятницкие кварталы», двухуровневые лоты представлены в ЖК «Грани», «На Мельникова», «Поколение», МФК «Савеловский Сити».

Дополнительные санузлы

Два санузла становятся необходимостью не только в большой трехкомнатной квартире, но и в двухкомнатных, в которых проживают три человека, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». В квартирах массового сегмента можно найти варианты с двумя санузлами, в ЖК «Румянцево-Парк», «Мир Митино», «Кварталы 21/19» в квартирах с двумя комнатами и более. Дополнительные санузлы представлены в квартирах ЖК «Переделкино Ближнее», ЖК «Рассказово», например, в «трешке» площадью в 81,4 кв. м с 18-метровой гостиной и двумя спальнями 15,8 и 18,6 кв. м. Средняя стоимость метра в «Рассказово» - 130 тысяч рублей.

Кухни-гостиные встречаются практически во всех жилых комплексах, где представлены квартиры «евроформата». По данным Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики АН «Бон Тон», в феврале 2019 года предложение квартир и апартаментов с кухней-гостиной составило 39,7% от общего количества лотов в реализации.

«У нас есть даже однокомнатные квартиры, в которых кухня-гостиная порядка 20 кв. метров. Фактически это уже «евродвушка», но позиционируется все равно как однокомнатная квартира», - приводит пример руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин. Средняя стоимость метра в комплексе - 73 тысячи рублей.

Квартиры с большими кухнями предлагаются в ЖК «Остафьево», «Большое Путилково», «Изумрудные холмы», «Кварталы 21/19». В большинстве квартир ЖК «Level Амурская» покупатель на свое усмотрение может организовать или большую кухню с обеденной зоной и небольшую гостиную (классический формат) или наоборот - европейскую большую кухню-гостиную.

Террасы

Квартиры с террасами предусмотрены проектом в городском квартале «Ривер Парк», строящийся в Нагатинском затоне. В первой фазе проекта продаются последние квартиры с собственными террасами. Так, жилье площадью 126,5 кв. м обойдется в 30,99 млн рублей. Главная особенность планировки – собственная терраса площадью 15,5 кв. м, выходящая на благоустроенную пешеходную набережную.

В ЖК «LIFE-Ботанический сад» на верхних этажах также имеются террасы с панорамными видами, а на прилегающей территории — набережная реки Яузы. Это проект из 15 корпусов у Ботанического сада, цены здесь начинаются от 8,5 млн руб. Квартиры с террасами есть в ЖК «Счастье в Садовниках», ЖК «Кленовые Аллеи».

Предложения квартир с дополнительными опциями

Источник: АН «Бон Тон»

ЗЖК: главное не переборщить с «выкрутасами»

Нестандартные квартиры с дополнительными опциями представлены и в малоэтажных жилых комплексах. У загородных девелоперов даже больше возможностей для фантазий, ведь в поселках «нет жестких ограничений по площади застройки, проще сделать закрытую придомовую территорию», замечает Елена Пальчунова («Дом Наркомфина» и MOSS Boutique Hotel&Apartments).

За городом создают такие форматы жилья, как квартиры с отдельным входом с улицы, с собственным участком, с патио на крышах, с мансардными этажами, с лоджиями-кабинетами. Есть запрос и от покупателей: люди зачастую переезжают за МКАД, чтобы поселиться в просторных квартирах с интересными планировками по доступной цене, ведь 100-метровую квартиру с террасой в Москве они позволить себе не могут.

Предложения «нестандарта» в Подмосковье, помимо уже упомянутой выше «Мечты», есть много где. Эксперты выделяют ЖК «Сказка» в Павловской Слободе, где в домах до 4 этажей запроектированы двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и везде - панорамное остекление. В ЖК «Аккорд. Smart-квартал» в Одинцовском районе можно присмотреть квартиры с большими кухнями (до 27 кв. метров) и двумя санузлами. Двухуровневое жилье представлено в ЖК Barton в Мытищинском районе и «Императорских Мытищах». В ЖК «Парк Апрель» недалеко от Апрелевки можно купить квартиру на первом этаже с примыкающим участком или на последнем этаже - со вторым светом и выходом на балкон на крыше дома. А в Park Avenue в Истринском районе предлагаются квартиры с террасой на кровле.

Но все же сама идеология малоэтажных комплексов основывается несколько на ином: «на создании компромиссного решения между загородным образом жизни и городским», - формулирует Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group. Акцент здесь делается на близость к природе, поэтому застройщики основное внимание уделяют благоустройству территории, озеленению, организации приятной и дружелюбной среды в условиях низкой плотности застройки.

Причем этот комфорт должен предлагаться за относительно небольшие деньги, условно говоря, чтобы покупатель, продав в Москве «двушку», смог приобрести трех- или четырехкомнатную квартиру площадью в два раза больше. А с «изысками» лучше не перебарщивать, ведь «необычные форматы жилья, как правило, требуют больших затрат на строительство и дальнейшее обустройство квартиры», поясняет Елена Чегодаева («Бон Тон»). Поэтому девелоперы при планировании новых загородных проектов делают ставку не на создание эксклюзивного продукта, а на строительство комфортных домов, развитие инфраструктуры и придомовых территорий.

Ну и конечно, комментаторы не могли не вспомнить печальный опыт «Урбан Групп», - компанию, которую как раз и погубила чрезмерная любовь к необычным форматам и архитектурным «завитушкам», - экономически они просто не были обоснованы.

Изыски дороже

«Излишества» обходятся покупателю дороже, не только за городом, но и, естественно, в городе. Хотя, если вникнуть в подробности, не всё столь однозначно. По мнению Ильи Володько (MACON), большая часть таких улучшений сводится к созданию эргономичных и сбалансированных планировочных решений. То есть наличие кухни-гостиной или мастер-спальни мало повлияет на конечную себестоимость квартиры для застройщика. То же касается и панорамного остекления балконов/лоджий – это решение либо не удорожает себестоимость квадратного метра, либо крайне незначительно в масштабах проекта.

«Все зависит от того, о каких форматах и решениях мы говорим. Если брать такой элемент, как окно в ванной комнате, то его наличие практически не отражается на стоимости. Если говорить о террасе или патио, то они переводят квартиру в другой уровень комфорта», - дополняет Дмитрий Усманов (ГК «МИЦ»).

Квартиры со вторым светом и потолками от пяти метров тоже будут дороже «обычных» в комплексе, и разница, по данным Игоря Сибренкова (ГК «Основа»), может составлять от 10-15%. «При этом таких квартир на весь комплекс – единицы, и человек приобретает действительно эксклюзивное предложение с дополнительными функциями», - заключает эксперт. Но все же, подчеркивает Владимир Новоселов, директор агентства недвижимости CENTURY 21 Victory, квартиры комфорткласса с такими изюминками и претензиями на высокий уровень жизни дешевле чем в новостройках сегмента «бизнес».

Так, двухуровневые квартиры в жилых комплексах «Южное Бунино» (66 кв. м. стоимостью 7,9 млн руб.) и «Цветочные поляны» (79,5 кв. м стоимостью 7,9 млн руб.) стоят более чем в три раза дешевле аналогичных предложений в «Квартале Jazz», - приводит пример Дмитрий Усманов (МИЦ).

Развитие или упрощение?

На вопрос, как будет развиваться тенденция «на класс выше» в условиях перехода на проектное финансирование и возрастающих затрат на строительство, однозначный ответ дать непросто. Понятно, что прогресс не остановить, тренды в жилищном строительстве формируются не за один день, так просто от них не откажешься: «Если раньше были кухни по 4 метра и в квартирах делались антресоли, то теперь это уже дикость», - вспоминает Евгений Сорокин (ЖК «Мечта»).

В основном эксперты уверены в том, что всё наработанное за последние годы, безусловно, останется, а требования рынка к качественному жилью будут только возрастать. «Те характеристики, которые сегодня относятся к категории «излишеств», завтра будут средней нормой, а квартиры без них — морально устаревшими», - считает Виктор Прокопенко (Sezar Group). С коллегой соглашается и Денис Лазарев («Рисан»): «Какие бы затраты ни были, мы не имеем права понижать планку, иначе покупатель воспримет это как обман».

Соперничество компаний, борьба за покупателя требуют постоянного развития. А «разнообразные дополнительные опции, способны выгодно выделить проект на фоне конкурентов», - считает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

«Многие детали определяют в конечном итоге продукт, а значит, влияют на сделку. Сейчас чем больше будет сделок – тем ниже будут затраты на проектное финансирование», - дополняет Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея». И, например, ГК МИЦ планирует и дальше вводить новые эксклюзивные форматы квартир, в частности - предлагать покупателям в сегменте масс-маркета квартиры с каминами. А в новом проекте в Хорошевском районе «МИЦ» вообще запланировала урбан-виллы – своеобразный аналог таунхаусов с отдельным входом.

Но с другой стороны, какие-то пути экономии все же искать придется. Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», предполагает, что пока развитие остановится на существующем уровне: уже сейчас запланировано много проектов, а учитывая, что в июле этого года произойдет переход на эскроу-счета, вероятнее всего, внимание застройщиков будет сконцентрировано на других вещах.

От основных завоеваний застройщики вряд ли откажутся, «упрощения» проектов возможны, скорее на региональных рынках, в дальнем Подмосковье, московские проекты, видимо, останутся «сложными». Но в любом случае, даже если переходный период и потребует каких-то жертв, это будет временное отступление. «Я полагаю, что жилищное строительство все-таки будет развиваться в прогрессивном ключе, хотя, конечно, не без сложностей. Всегда есть соображения экономической целесообразности, которым противостоит конкуренция и борьба за клиента. Результатом борьбы этих начал становится золотая середина, которая, согласитесь, год от года лучше, - делает вывод Кирилл Игнахин (Level Group). - Ретроспективный анализ качественного уровня показывает, что новостройки середины 2010-х лучше, чем те, что были в середине 2000-х, и тем более тех, что возводили в середине 1990-х. И это несмотря на все противоречия развития».