В Москве повышение ипотечных ставок пока компенсируется ажиотажем в связи с реформой законодательства о долевом строительстве и ожидаемым по этой причине ростом цен. Однако в Подмосковье спрос на новостройки уже второй месяц подряд ниже, чем в прошлом году.
Февраль
По итогам февраля Росреестр зарегистрировал в Москве 7 207 договоров долевого участия в строительстве жилья. По данным компании «Метриум», 5,2 тыс. из них было оформлено в прежних границах города. По сравнению с январем показатели выросли на 33,6% и 31%. В Подмосковье за тот же период Росреестр зарегистрировал 5 995 ДДУ (по жилью и нежилью). Это на 7,3% больше, чем месяцем ранее.
Риелторские агентства также сообщают о росте продаж. «Рынок начинает оживать после традиционного затишья, связанного с новогодними праздниками», - отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В «Инкоме» потенциальный спрос в «старой» Москве по сравнению с январем увеличился на 5%, в ТиНАО – на 8%, в Подмосковье – на 7%. Число сделок выросло на 6%, 4% и 2% соответственно. Агентство «Бон Тон» в феврале продало на 31% больше новостроек, чем в январе. В «Азбуке Жилья» число сделок по всем объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, увеличилось на 40%, а потенциальный спрос – на 18%.
По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в феврале особенно активизировался спрос на старомосковские новостройки комфорт- и бизнес-класса. Отчасти благодаря скидкам, которые предоставляли застройщики на определенный пул квартир. Покупательскую активность в феврале традиционно подстегнули праздничные акции, приуроченные к 23 февраля и 8 марта, согласен с коллегой Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».
Как подсчитали в Est-a-Tet, на проекты комфорткласса в границах старой Москвы пришлось 61,8% сделок (3 081 ДДУ), бизнес-класса – 30% сделок (1 496 ДДУ).
В Новой Москве со спросом тоже было все в порядке. По данным ГК «А101», одного из крупнейших застройщиков региона, продажи новостроек в Новомосковском округе по итогам февраля увеличились на 12,1% относительно января.
Спрос на новостройки в Москве поддерживает ожидание роста цен в связи с изменением законодательства о долевом строительстве, единодушно считают практически все опрошенные www.irn.ru риелторы.
«Сегодня покупателей и инвесторов, число которых по нашим оценкам увеличилось вдвое за последний год, подстегивают растущие цены на жилье. С начала 2019 г. многие инвесторы уже анонсировали повышение стоимости квадратного метра на 5-10%, и в ближайшие месяцы рост сохранится. А после 1 июля 2019 г. на рынок будут выходить изначально более дорогие проекты. Поэтому те, кто нуждался в жилье, торопятся приобрести его сейчас», - говорит Роман Лябихов.
Напомним, с 1 июля 2019 г. застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены.
Впрочем, несмотря на ажиотаж из-за отмены «долевки», в Подмосковье число ДДУ в годовом выражении сокращается второй месяц подряд. После падения на 22,6% в январе показатель потерял еще 10,8% в феврале. Годом ранее динамика была положительной: февраль 2018 г. превзошел февраль 2017 г. на 10,4%. В Москве до падения пока далеко, но темпы роста продаж снижаются: если в феврале прошлого года соответствующий показатель вырос на 71,4%, то в феврале 2019 г. – только на 29,3% (на 47% в «старой», по данным «Метриум»).
Скорее всего, рынок теряет обороты из-за удорожания ипотеки, которая была главным драйвером спроса в прошлом году. По данным риелторских агентств, в феврале-марте прошлого года ипотеку на покупку новостроек в Москве и области банки предоставляли под 9,5-9,8% годовых, а сейчас средняя ставка выдачи составляет 10-10,5%. И это при том, что на сделки продолжают выходить люди с ранее одобренными ипотечными кредитами (одобрение банка действует до трех месяцев), отмечает Наталия Кузнецова. Например, среди покупателей новостроек «Метриума» в феврале таковых было большинство. А новые заемщики получают одобрение в среднем уже под 10,5-11% годовых.
Как следствие, если в феврале 2018 г. число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке столицы в феврале выросло на 82,4%, то в феврале 2019 г. – только на 39,9% (до 7001, по данным Росреестра). В Подмосковье ипотека и вовсе осталась на прошлогоднем уровне. Согласно статистике Росреестра, показатель прибавил лишь 0,7%. Всего за месяц в области было заключено 18 788 ипотечных сделок с новостройками и «вторичкой».
По данным компании «Метриум», в «старой» Москве доля ипотечных сделок с новостройками в феврале 2019 г. сократилась до 32% с 45% в январе и 68% в феврале 2018 г. «Столь низкие показатели февраля этого года связаны с ростом ипотечных ставок. Например, лидер ипотечного кредитования Сбербанк дважды пересмотрел условия. В январе 2019 г. он пересмотрел ставки с 9,8% до 10,8%, а в феврале – снова повысил значение до 11,1%. Это было вполне ожидаемо, поэтому клиенты форсировали заключение сделок, пока действовали старые условия по ипотеке. Таким образом, спрос на рынке недвижимости был частично реализован в конце 2018 г.», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
В новостройках ГК «А101» на территории Новой Москвы доля сделок с привлечением ипотечного кредита в феврале 2019 г. снизилась на 3,1 п.п. по сравнению с январем - до 54,8%, тенденция сохраняется в марте. Сокращается и площадь купленных квартир (на 1% в феврале 2019 г.).
Как отмечает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов, после повышения ставок ипотека оказалась слишком дорогой для потенциальных покупателей: «Сейчас средний размер ипотечного платежа колеблется в районе 41 000 рублей, и с учетом роста цен на все группы товаров повседневного спроса, а также общей экономической неопределенностью эта сумма все чаще оказывается слишком большой с учетом стагнации или снижения реальных доходов. В результате традиционная аудитория первичного рынка, молодая семья с детьми или планами их завести, теряет уверенность в том, что может нормально выплачивать ипотеку даже в следующие три-пять лет, не говоря уже о более долгих сроках».
Март
Несмотря на проблемы на ипотечном рынке, продажи новостроек в марте продолжают расти. Например, в «Инкоме» число сделок по сравнению с аналогичным периодом февраля увеличилось в Москве на 21%, в Новой Москве – на 26%, в Подмосковье – на 15%. Относительно марта 2018 г. продажи выросли на 13% в прежних границах Москвы, на 16% в ТиНАО и на 9% в области.
В компании «Метриум» спрос в первой половине марта оказался примерно в полтора раза выше, чем за аналогичный период прошлого года. «Причем среди клиентов немало инвесторов, которые проявляют повышенную активность в преддверии вступления в силу поправок в 214-ФЗ. В частности, сами инвесторы говорят о том, что опасаются резкого сокращения объема новостроек на нулевой стадии, так как девелоперы могут изменить стратегию и, вероятно, будут выводить на рынок дома в высокой степени строительной готовности», - рассказывает Мария Литинецкая.
Динамика потенциального спроса оказалась не столь однозначной. Количество обращений от потенциальных клиентов в агентство «Бон Тон» в марте увеличилось на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого месяца. «Особенно активен спрос в новостройках комфорткласса, расположенных на территории «старой» и Новой Москвы», - отмечает Наталия Кузнецова.
При этом в компании «Инком» потенциальный спрос в «старой» Москве пока уступает февральским значениям 31%, на присоединенных территориях – 30%, в Подмосковье – 39%. Правда, показатели нынешнего марта все равно лучше прошлогодних. Так, потенциальный спрос в прежних границах столицы в годовом выражении увеличился на 4%, в ТиНАО – на 3%, в области – на 1%.
«По нашим наблюдениям, количество обращений в компанию в марте всегда оказывается несколько ниже, чем в предыдущем месяце. Вполне вероятно, что основная часть людей, заинтересованных в покупке жилья в наступившем году, приступает к решению этого вопроса в феврале. Впрочем, уже с апреля число звонков начинает прибывать», - комментирует Дмитрий Таганов.
После январская спада средневзвешенная цена метра на первичном рынке «старой» Москвы выросла на 1,8% до 207,2 тыс. руб., сообщает компания «Миэль-Новостройки». По сравнению с февралем 2018 г. метр подорожал в среднем на 4,4%. В экономклассе цены за месяц увеличились на 2,3% до 131,3 тыс. руб. за кв. м, в комфортлассе - на 4,6% до 168,8 тыс. руб., в бизнес-классе - на 2,8% до 247,0 тыс. руб.
Средняя стоимость лота в массовом сегменте также увеличилась и месячном, годовом выражении. По данным «Азбуки Жилья», квартиры экономкласса подорожали за февраль на 4,7%, комфорткласса – на 1,4%. Средний бюджет квартир бизнес-класса почти не меняется второй месяц подряд (-0,3% по итогам февраля).
Средний бюджет предложения на рынке новостроек «старой» Москвы
| Класс | «Старая» Москва | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| фев.19 | фев. 2019 к янв. 2019 | фев. 2019 к фев. 2018 | янв.18 | фев.18 | |
| млн. руб. | % | % | млн. руб. | млн. руб. | |
| Эконом | 7.40 | 4.7% | 15.1% | 7.07 | 6.43 |
| Комфорт | 10.07 | 1.4% | 5.4% | 9.93 | 9.55 |
| Бизнес | 21.60 | -0.3% | -15.9% | 21.65 | 25.67 |
Источник: «Азбука Жилья»
«По сравнению с аналогичным периодом годичной давности наблюдается положительная динамика в классе эконом – средний бюджет квартир увеличился на 15,1% и в классе комфорт – на 5,4%. При этом в сегменте бизнес-класса стоимость уменьшилась на 15,9%», - рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
На первичном рынке Новой Москвы средний бюджет предложения в феврале 2019 г. вырос на 1,6% относительно января и на 33,3% - относительно февраля 2018 г., подсчитали в ГК «А101».
«Если говорить о причинах годового роста, то в течение 2018 г. мы наблюдали стабильно высокий уровень спроса на квартиры, в том числе в традиционно «вялые» для рынка недвижимости периоды – начало зимы и середина лета, - комментирует Дмитрий Цветов. - Это стало причиной значительного роста средней стоимости квадратного метра в локации. В феврале 2019 г. она составила 124,6 тыс. рублей, что на 19,6% выше показателя прошлого февраля. На стоимость квадратного метра также оказал влияние объем предложения, который с февраля 2018 по февраль 2019 г. сократился на 8,2%. При этом с января по февраль 2019 г. объем предложения сократился на 9,6%, однако средняя стоимость квадратного метра выросла лишь на 2,4%».
По данным «Миэль», квадратный метр на первичном рынке жилья ТиНАО в феврале стоил 118,0 тыс. руб. Это на 5,4% больше, чем в январе, и на 19,8% - чем годом ранее.
Средний чек сделки, то есть стоимость купленной квартиры, в «старой» Москве составил в феврале 14,7 млн руб., в ТиНАО – 6,4 млн руб., в области – 4,8 млн руб., сообщает «Инком». На фоне роста спроса эта сумма увеличилась относительно января на 8% в прежних границах столицы, на 10% на присоединенных территориях и на 6% в Подмосковье. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года также присутствует умеренная положительная динамика: +4%, +8% и +7% соответственно.
Средний уровень скидок на рынке новостроек Москве, по данным «Инкома», составляет 4%, в Новой Москве – 3%, в Подмосковье – 5%. За последние месяцы эти цифры не менялись, а по сравнению с данными марта 2018 г. - снизились на 1-2 п.п.
При этом, по информации «Бон Тон», диапазон скидок в массовом сегменте составляет от 1 до 23% на выделенный пул квартир. Годом ранее максимальная скидка была чуть больше – 24%, сообщает «Метриум».
В столице скидки анонсируются в 50% проектов, в ТиНАО – в 45%, в области – в 61%. По сравнению с январем 2019-го во всех локациях зафиксирована отрицательная динамика: -11% в Москве, -3% на присоединенных территориях и -13% в Подмосковье. Если проводить параллели с данными годичной давности, коррекция оказывается еще более ощутимой: скидки стали предоставляться реже на 29%, 11% и 33% соответственно, что вполне логично в условиях растущего спроса, отмечает Дмитрий Таганов.
Впрочем, по данным компании «Метриум», подавляющее большинство – 90,5% - московских новостроек эконом- и комфорткласса по-прежнему продается с дисконтом. По данным компании, в феврале из 85 старомосковских проектов массового сегмента лишь в восьми скидки либо не предоставлялись вообще, либо были доступны только в части корпусов. Годом ранее, в феврале 2018 г., дисконты отсутствовали в трех ЖК из 72 (4,1%). То есть год назад покупатели могли рассчитывать на дисконт примерно в 96% объектах. Впрочем, несмотря на наличие скидок почти во всех проектах, получить реальный дисконт в большинстве ЖК возможно только на наименее ликвидные варианты, резюмирует Мария Литинецкая.