«Возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам»

2019 год может стать переломным для рынка жилья, особенно после 1 июля. О том, каковы будут юридические и иные последствия перехода на счета эксроу и проектное финансирование, рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Насколько рынок готов к реформе?

Степень готовности рынка мы сможем увидеть на практике во второй половине 2019 года. Правительство обещает в апреле принять еще один пакет правок изменений в 214-ФЗ, а также целый ряд подзаконных актов, которые должны смягчить переход на новую систему финансирования и минимизировать негативные факторы.

Как может поменяться стратегия застройщиков в условиях перехода рынка на эскроу-счета? Перестанут ли застройщики продавать на этапе котлована?

На этапе котлована продавать не перестанут, так как в условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка «уйдут» дисконты на начальной стадии. В среднесрочной перспективе строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, так как от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту. Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства.

Может ли случится такое, что застройщик уже строит дом и продает квартиры в нем, а после 1 июля по каким-то причинам не получит проектное финансирование? Не встанет ли из-за этого стройка?

Такое возможно, и это главная проблема реализации нового механизма финансирования строительства. Первоначальные параметры реформы, изложенные в дорожной карте правительства, предполагали, что обязательное использование эскроу-светов будет распространено только на те ЖК, по которым первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 гожа. Все проекты, по которым продажи успели «стартовать» до этой даты, могли оставаться на старой схеме. Несомненным плюсом такого положения вещей было отсутствие «смешанных» проектов. Применение возможно либо по старой, либо по новой схеме.

Однако Закон № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года пересмотрел условия применения новых правил. Теперь обязательное использование эскроу-счетов будет распространяться на ДДУ, заключенные после 1 июля 2019 года, независимо от даты регистрации первого ДДУ. Исключения составят проекты в высокой степени готовности (не менее 30% строительной готовности и 10% заключенных ДДУ, по предложению Минстроя – прим. ред.). Таким образом, государство создает «смешанные» проекты, в которых будут ДДУ как с эскроу, так и с прямым привлечением. Естественно, сразу возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам. По оценкам Минстроя, в «зоне риска» до 30% застройщиков. Так, на совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков…», которое прошло в Совете Федерации, Минстрой анонсировал создание некого небанковского финансирования для тех, кто не попадет под критерии банков. Таким образом, проблема обозначена, и государство обещает ее решить к июлю 2019 года.

По какой ставке будут кредитоваться застройщики?

Уже сейчас озвучена плавающая ставка. В частности, Сбербанк определил, что базовыми для застройщиков будут 5% годовых, но при блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита. Таким образом, если застройщик обеспечит двойное превышение (200% и более) средств на эскроу-счетах по отношению к телу кредита, то ставка по этому кредиту может достичь 0.

Насколько удобны эскроу-счета при покупке в ипотеку? Какую сумму человек получит обратно, если объект станет проблемным?

Обратно вы получите только погашенное на момент расторжения договора тело кредита. Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика.

Должны ли будут застройщики апарт-комплексов переходить на эскроу-счета, как и ЖК?

Если апарт-комплекс реализуется по ДДУ, то на него будет распространяться обязательный переход на эскроу-счета. Если апартаменты реализуются по предварительным договорам купли-продажи или инвестиционным договорам, то для них 1 июля 2019 года будет обычным днем календаря.

В последние годы государство неоднократно подходило к вопросам о правовом статусе апартаментов. Законопроект, который предлагал приравнять их к жилым помещениям, «застрял» в комитетах Госдумы, и его не приняли. Существуют ожидания, что застройщики, заинтересованные в работе вне новых требований строительства жилья, начнут возводить нежилые помещения, формально пригодные для проживания. Но такое положение вещей, скорее всего, не устроит государство. В конце концов, не для того затевали реформу жилищного строительства, чтобы девелоперы «завалили» рынок апартаментами.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!