Где купить квартиру на юго-востоке Москвы и к юго-востоку от нее

Юго-восточный округ дает возможность сэкономить на покупке квартиры – в среднем здесь самое дешевое жилье внутри МКАД. Зато за МКАД цены уже не столь низкие по подмосковным меркам, зато есть метро. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.

Самый бюджетный

Юго-восточный округ занимает последнюю строчку в рейтинге по уровню цен на жилье внутри МКАД – что на первичном, что на вторичном рынках. По данным рейтинга районов и округов от IRN.RU, средняя стоимость метра во вторичных квартирах составляет около 140 000 рублей. Это почти на 20% ниже среднего уровня цен по Москве.

Средние цены в новостройках ЮВАО, по данным «ИРН-Консалтинг», составляют 162 000 рублей за метр против 203 000 рублей в среднем по зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. В округе ведется довольно активное строительство жилья. Только за 2018 год в продажу вышло 20 корпусов с суммарной площадью квартир по проекту 423 000 кв. м. По этому показателю округ находится на 4-м месте в Москве. Если же брать только объем предложения в продаже, ЮВАО занимает 5-е место в Москве (240 000 кв. м).

Не все так плохо

Невысокие цены объясняются тем, что округ не считается престижным. Это связано с большим количеством заводов, розой ветров, загруженными дорогами, а также с социальным фактором – в советское время здесь давали квартиры рабочим.

Экологи говорят, что ЮВАО – самый загрязненный округ в Москве. По данным EcoStandard Group, здесь представлено сразу семь районов с низшим экологическим рейтингом (один балл из четырех): Капотня, Лефортово, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники и Рязанский. По словам руководителя департамента экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group Катерины Веселовой, в плохой экологии в основном виноваты промышленные предприятия - нефтеперерабатывающий завод в Капотне, крупная московская ТЭЦ 22, Курьяновские очистные сооружения и др. (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Кроме того, неблагоприятно влияют на экологию загруженные Волгоградский и Рязанский проспекты. Немного скрашивают ситуацию зеленые зоны, которые занимают в общей сложности примерно пятую часть территории округа. Здесь расположен огромный парк «Кузьминки», Лефортовский парк, «Шкулево», Парк им. 850-летия Москвы.

«Треть территории ЮВАО занимают бывшие промзоны, именно поэтому данный округ не считался престижным и привлекательным для жизни. Однако вместе со стартом программы реновации ЮВАО получил «вторую жизнь», стал активно застраиваться масштабными проектами. По нашим подсчетам, доля новостроек массового сегмента ЮВАО в 2012 году составляла 15%, в 2014 году – сократилась до 4%, в 2016 году – достигла 30%. В 2018 году значение составило 28,3%. Это максимальный показатель среди всех округов по количеству квартир в продаже массового сегмента», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Транспортные проблемы округа в основном связаны с загруженностью трасс. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», самой загруженной улицей Москвы является шоссе Энтузиастов, которое частично расположено в ЮВАО (большая его часть проходит через восточный округ). Рязанский и Волгоградский проспекты тоже входят в десятку антирейтинга.

Ситуация с подземным транспортом неоднозначна. «Через территорию ЮВАО проходит три линии метрополитена, а в настоящее время строится еще одна ветка – «Некрасовкая», участок которой откроется в первой половине 2019 года. Также на юго-востоке работают станции Московского центрального кольца (МЦК) – «Адроновка», «Дубровка», «Новохохловская», «Угрешская» и «Нижегородская», - говорит Мария Литинецкая. Однако в ЮВАО есть районы вовсе без метро – это Капотня, большая часть Печатников, расположенная в 4 километрах от МКАД Некрасовка.

Где жить

Практически в любом районе ЮВАО придется идти на компромиссы. Так, самыми близкими к центру являются Лефортово и Южнопортовый – частично они расположены внутри ТТК. Однако оба района страдают от экологических проблем. В Нижегородском районе, который примыкает к ЦАО, тоже не очень хорошо с экологией, к тому же из рельсового транспорта доступно только МЦК.

«В Текстильщиках хороший жилой фонд, старая малоэтажная застройка, в отличие от «спальников», застроенных многоэтажной «панелью», приемлемые цены и опять же недалеко от центра», - отмечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Однако и здесь много заводов, пробки на Волгоградском шоссе и не лучшая экология.

«Также один из достаточно приятных районов – Кузьминки, - считает Николай Амашукели, руководитель офиса «В Жулебино» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - В локации расположен обширный лесопарк Кузьминки. На данный момент территория парка облагорожена и прошла реконструкцию – новые дорожки, новые парковые строения, освещение дополняют природные достоинства локации. Также на территории района Кузьминки расположены две станции метро – «Кузьминки» и «Волжская». Однако в районе много удаленных от метро локаций.

Марьино комфортно с точки зрения транспортной доступности на метро (две станции – «Марьино» и «Братиславская»), а также из-за достаточно современного жилого фонда и развитой инфраструктуры. Но из-за близости Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне, а также Курьяновских очистных сооружений у района низкий экологический рейтинг. Зато здесь достаточно дешевое жилье в новостройках (см. «Где купить квартиру в новостройке: самые дешевые районы внутри МКАД»).

В поисках недорогих, но достаточно удобных квартир Николай Амашукели рекомендует обратить внимание на Жулебино: «Здесь расположен прекрасный лесопарк – Жулебинский лес. В локации также хорошая транспортная доступность – в распоряжении местных жителей находится три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Рязанский проспект» и «Жулебино». Но все же район расположен за МКАД, и автомобилистам приходится непросто.

Однозначно худшим вариантом эксперты считают Капотню – далеко от центра, нет метро, зато есть нефтеперерабатывающий завод. А заметная часть населения – люди, работающие на рынке «Белая дача».

Много новостроек

На рынке новостроек ЮВАО есть из чего выбрать. По данным «Метриум», минимальный бюджет покупки в новостройке ЮВАО составляет 3,2 млн рублей за студию 19,8 кв. м в ЖК «Люблинский парк». Самая дорогая квартира ЮВАО на первичном рынке стоит 42 млн рублей за 128 кв. м в ЖК «Символ».

«Данный округ можно рекомендовать тем, кто рассматривает сбалансированное предложение на рынке первичного жилья. Застройщики готовы предложить интересные проекты по своей концепции, бюджету квартир и расположению», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Среди проектов округа эксперт выделяет ЖК Sreda, расположенный на Рязанском проспекте, в шаговой доступности от станции МЦК. «Также в 2019 году будет открыта станция метро «Нижегородская улица» в составе участка Некрасовской линии метрополитена от станции «Косино» до «Некрасовки». Таким образом, удобная транспортная доступность является одним из преимуществ наряду с грамотной концепцией планирования пространства и оптимальным бюджетом покупки», - отмечает Наталия Кузнецова.

Кроме того, эксперт рекомендует присмотреться к микрорайону «Домашний». Он расположен в районе Марьино на берегу Москвы-реки. «По итогам 11 месяцев 2018 года данный проект вошел в десятку лидеров по количеству реализованных лотов в сегменте комфорткласса, - говорит Наталия Кузнецова. - Он сконцентрировал 3,6% продаж за данный период, а средний метраж проданных квартир составил 45,8 кв. м. Проект представляет собой комплексную застройку на территории 27 га».

В более дорогом сегменте Мария Литинецкая выделяет ЖК «Метрополия» в Южнопортовом районе. Он расположен в двух минутах пешком от станции МЦК «Угрешская» и в 7 минутах от метро «Волгоградский проспект». Объект включает 7 башен высотой 30 этажей с подземным паркингом. «Отдельного внимания заслуживает планировки комплекса. Даже на 34 кв. м девелопер предусмотрел гардеробные комнаты. Минимальный бюджет покупки составляет 4,6 млн рублей за 24,4 кв. м», - говорит эксперт.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова советует обратить внимание на ЖК «Лефорт»: «Это бизнес-класс со всеми вытекающими (монолит, подземный паркинг, богатая наружная и внутренняя отделка, просторные квартиры)». Сейчас строится третий корпус, который планируется достроить синхронно со станцией метро БКЛ «Лефортово», которая будет расположена в 300 метрах от ЖК. Квартиры на старте предлагаются по цене от 7 млн рублей за однушку 37 кв. м.

Новостройки ЮВАО

Источник: агентство недвижимости «Бон Тон»

Подмосковная альтернатива

Юго-восток отличается тем, что даже за МКАД экология не намного лучше, чем в черте города. «Например, Дзержинский характеризуется концентрацией «серых участков» вдоль МКАД», - говорит Наталия Кузнецова. То же самое можно сказать о Котельниках.

Зато в Котельниках есть собственное метро. «В Люберцах также есть интересные варианты с учетом близости ряда локаций к станциям метро «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», - отмечает эксперт. Поэтому эти два города вполне успешно конкурируют с Москвой (см. «Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве»).

«В городах-спутниках на юго-востоке цены примерно одинаковые, но Дзержинский будет чуть дешевле по стоимости квадратного метра (105 000 – 110 000 руб.), Котельники чуть дороже (около 120 000 руб.)», - говорит Оксана Иванова. По данным «Бест-Новострой», в Котельниках преобладает комфорткласс, но есть и ЖК бизнес-класса «Девять». В Люберцах строится ЖК бизнес-класса TwinHouse, всего 2 новостройки экономкласса, остальное (14 проектов) относится к сегменту комфорт.

Также по теме:

• Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее
• Где купить квартиру на северо-востоке Москвы и к северо-востоку от нее
• Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее