Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо

Спрос на элитные новостройки в Москве растет рекордными темпами, но остается очень избирательным. Несмотря на прекрасные показатели в целом по рынку, более чем в 40% высокобюджетных объектов в 2018 г. продажи были единичными или их не было вообще.

Предложение и новые объекты

В 2018 г. элитный рынок Москвы пополнился рекордным количеством новостроек. Риелторы назвали 39 проектов, в которых в прошлом году стартовали продажи или появились новые корпуса. Однако далеко не все они официально вышли на рынок: по информации «TWEED Недвижимость», 31 новый корпус продавался в открытом режиме, еще 12 – в закрытом. Согласно подсчетам Blackwood, в открытых продажах появилось более чем 1 05 00 лотов суммарной площадью 130 000 кв. м. Причем в некоторых проектах на рынок был выведен не весь объем лотов, отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. В режиме закрытых продаж предлагалось порядка 560 новых лотов суммарной площадью более 70 000 кв. м.

Новые элитные объекты 2018 г.

По данным Blackwood, Point Estate, «TWEED Недвижимость», Contact Real Estate

Для сравнения: в 2017 г., по информации Point Estate, открытые продажи на первичном рынке элитного жилья начались в 13 комплексах проектным объемом 1 799 лотов.

Общий объем предложения элитных новостроек в Москве по итогам 2018 г. составил 3 207 лотов в 82 комплексах, или 411 700 кв. м. 69%, или 282 200 кв. м, относится к подклассу премиум, на подкласс de luxe приходится 31% предложения, или 129 400 кв. м. За 2018 г. доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п. Относительно конца 2017 г. объем предложения увеличился на 3%, при этом за IV квартал 2018 г. показатель просел на 11%.

Наибольшее влияние на рынок жилья оказывает изменение законодательства в сфере долевого строительства, отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Девелоперы весь 218 г. активно выводили на рынок проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 г., то есть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ, серьезно усложняющих требования к застройщикам. Они рассчитывали тем самым освободиться от необходимости соответствовать новым требованиям законодательства, которые, в частности, включают переход на продажи новостроек через систему эскроу-счетов с 1 июля 2019 г. Тем не менее в конце 2018 г. Госдума приняла закон, согласно которому уже через несколько месяцев на реализацию по эскроу должны будут перейти даже уже строящиеся проекты.

«Вполне вероятно, что это нововведение приведет к консервации некоторых проектов, которые собирались выводить на рынок, так как торопиться и начинать реализацию по старым документам больше нет смысла… Тем не менее в ближайшей перспективе ожидается выход как минимум 10 элитных проектов, в том числе 5 подкласса de luxe и 5 подкласса премиум», - считает Ирина Калинина.

В январе 2019 г. продажи открылись в одном элитном проекте – ЖК Allegoria Mosca от компании «Стройтекс». Это комплекс подкласса de luxe, рассчитанный на 57 апартаментов. Проект разработан бюро Buromoscow.

По данным Blackwood, в недалеком будущем на элитный рынок выйдут BVLGARI Hotel & Residences Moscow – проект реконструкции и нового строительства по адресу Б. Никитская 9/151 и «Поклонная, 9» – проект строительства Н-образной башни от Wainbridge суммарно на 518 лотов.

Также элитный рынок может пополниться следующими объектами:

• Grand Tower – проект новой башни на территории ММДЦ «Москва-Сити» от ООО «ГРАНД СИТИ».
• «Доходный Дом Быкова» – проект реконструкции «Доходного дома Быкова» 1909 года площадью 4 500 кв. м по адресу 2-я Брестская, д.1 9/18, стр. 1. Девелопером является компания «Финансист». Камерный проект может включать в себя 36 лотов. Окончание работ запланировано на 2019 г.
• «Титул на Серебрянической» - проект строительства элитного многоэтажного дома в Таганском районе Москвы (Серебрянический пер., вл.4/3) от АО «Центр-Инвест». Дом переменной этажности (7-9- этажей), рассчитан на 56 квартир с подземным паркингом на 59 машино-мест, общая площадь 13 300 кв. м, жилая площадь – 7 300 кв. м. Также на соседней площадке (Серебряническая набережная, вл. 7-11) планируется комплекс апартаментов (96 апартаментов на 12 200 кв. м). Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2020 г.
• «Титул на Якиманке» - еще один проект строительства клубного элитного дома от АО «Центр-Инвест» в районе Якиманка (2-й Хвостов переулок, вл. 8, стр. 2). Дом переменной этажности на 7 этажей, рассчитан всего на 20 квартир площадью 77-144,3 кв. м без подземного паркинга. Общая площадь – 3 800 кв. м, жилая площадь – 2 045 кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2020 г.

Спрос

Спрос на дорогие квартиры в 2018 г. тоже был рекордным. По данным Point Estate, в течение 2018 г. на первичном элитном рынке было заключено 1 624 сделки, то есть на 41% больше, чем в предыдущем году. Похожие цифры приводит и Contact Real Estate: рост в сделках на 35% по сравнению с 2017 г. В деньгах общий объём продаж в элитном сегменте увеличился более чем на 15% и достиг 75 млрд рублей, подсчитали в «TWEED Недвижимость».

При этом основной прирост спроса в 2018 г. пришелся на первую половину года: за IV квартал была заключена 441 сделка, что на 9% меньше, чем годом ранее, уточняет Ирина Калинина.

Ухудшились и качественные показатели спроса: средний бюджет сделок сократился по сравнению с 2017 г. на 12% до 69 млн руб. Средняя площадь реализованного жилья уменьшилась на 11% - с 127,4 кв. м до 114 кв. м, добавляет Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Эти показатели продолжали ухудшаться и в январе 2019 г., несмотря на рост спроса на 15%, по данным «TWEED Недвижимость».

Источник: «TWEED Недвижимость»

По словам Ирины Калининой, основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек пришлось 93% сделок (1 517 сделок).

«Основной причиной всплеска покупательской активности стал выход большого количества новых проектов по привлекательным ценам. В некоторых успешных проектах, например, «Дом на Тишинке» и «Садовые Кварталы», наблюдался настоящий инвестиционный ажиотаж», - добавляет Вячеслав Антропов.

По данным Point Estate, половину продаж на элитном рынке обеспечили всего пять жилых комплексов: NEVA TOWERS, Capital Towers, «Садовые кварталы», «Вишневый сад» и Barrin House.

В числе наиболее востребованных проектов риелторы назвали также комплекс апартаментов «Софийский», ЖК «Большая Дмитровка IX», I’M, NV/9, A-Residence, Ordynka, «Полянка, 44», «Дом Наркомфина», Roza Rossa.

При этом, по информации Point Estate, в 19% элитных комплексов в 2018 г. не было ни одной сделки. Еще в 23% проектов в прошлом году купили 1-3 лота, то есть темпы продаж были ниже одного лота в квартал.

Цены

В оценке динамики стоимости элитного метра агентства недвижимости разошлись.

По данным Contact Real Estate, на первичном рынке элитного жилья средневзвешенная цена в 2018 г. возросла лишь на 2%: с 780 743 руб. за кв. м в 2017 г. до 797 338 руб. за кв. м в 2018 году.

По информации Point Estate, по итогам года элитный метр стоил в среднем 786 000 руб. за кв. м, однако, по статистике компании, это на целых 19% выше уровня конца 2017 г. При этом премиальный сегмент подорожал на 13% до 624 000 руб. за кв. м, а de luxe – на 6% до 1 140 000 руб.

Долларовый эквивалент средневзвешенной цены элитного метра (по среднему курсу ЦБ РФ за декабрь 2018 г. – 67,2 руб. за доллар), согласно подсчетам Point Estate, составил $11 700. Таким образом, в твердой валюте стоимость элитного жилья увеличилась на 4%.

Причин роста цен несколько, говорит Ирина Калинина: это и прямое повышение цен в ряде успешных проектов в высокими темпами продаж, и выход существенного объема нового предложения сегмента де люкс по высоким ценам, и вымывание из предложения более доступных лотов.

В январе 2019 года цены не росли. Повышение цен на ряде объектов намечено на февраль-март, отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор компании «TWEED Недвижимость».

По итогам 2019 г. Contact Real Estate ожидает роста цен примерно на 5% вследствие увеличения издержек застройщиков из-за перехода на эскроу-счета, а также снижение количества сделок до 600 лотов. Сокращение покупательской активности прогнозирует и TWEED – в связи с повышением ипотечных ставок. Но несмотря на падение спроса и большой объем предложения рост цен, по мнению Ирины Могилатовой, может составить 25-30% - после перехода на эскроу.