Плата за жилищно-коммунальные услуги – заметная часть потребительской корзины. В обычных домах и жилых комплексах эти расходы сопоставимы, как и перечень услуг управляющей компании. В сегментах бизнес, премиум и, тем более, де-люкс разброс цен может быть очень значительным, так как многое зависит от качества сервиса и набора услуг. Редакция IRN.RU выяснила, как формируются цены на ЖКУ и почему они растут.
По перечню услуг в квитанции на квартплату можно лишь примерно понять, как формируется цена ЖКУ и на что уходят деньги жильцов. Основных составляющих две – это ресурсы (вода, отопление и т.п.), за которые люди платят по нормативам и по счетчикам, и эксплуатационные платежи, разобраться с которыми намного сложнее.
Статья расходов «содержание и ремонт жилой площади» включает в себя: технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома, устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения, подготовку всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации, уборка и вывоз мусора, ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Однако это минимальный набор услуг. «Есть и часть услуг, которые управляющая организация может оказывать факультативно, по собственному усмотрению с оглядкой на согласие жильцов. Если не брать сверхдешевое и сверхдорогое жилье, то к таким услугам обычно относится уборка подъезда и придомовой территории и консьерж. Тариф на такие услуги никак не зарегулирован, УК устанавливает его практически свободно», - говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Правда, эти тарифы управляющая компания должна согласовывать с собственниками через общее собрание, поэтому все же полностью свободным такое ценообразование назвать нельзя, даже несмотря на то, что власти его не ограничивают.
По словам директора управляющей компании «Пионер-Сервис» Андрея Ильичева, кроме оговоренного Жилищным кодексом обязательного перечня услуг, в квитанции могут указывать стоимость охраны или консьержа, обслуживания различного оборудования (например, сложных слаботочных систем и шлагбаумов), разовых услуг, согласованных на общем собрании собственников (например, мытье окон и витражей альпинистами): «Также в квитанции могут быть утвержденные собственниками тарифы по увеличению частоты или качества оказания стандартных услуг (например, влажная уборка на этаже не раз в месяц, как по нормам, а ежедневно и с помощью специальных пылесосов)».
«Объяснить схему расчетов и начислений большому количеству собственников очень сложно. Наша УК пришла к постоянному проведению информационных дней в ЖК, где сотрудники объясняют всем желающим формулы, методы расчетов и т.д., - рассказала заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК Smart Service Елена Сумкина в ходе онлайн-конференции «За что платит житель: как формируются тарифы на коммунальные услуги и почему они растут?». - Собственники приходят со своими квитанциями и получают детальные разъяснения. Кроме того, мы публикуем различные материалы, статьи, расшифровки на всех наших ресурсах: сайте, мобильном приложении, квитанциях».
Набор услуг, за которые платит житель в новых домах, во многом зависит от класса жилья и уровня управляющей компании. «Сфера услуг управляющих компаний находится на этапе становления и активного развития – никакой классификации на рынке до сих пор нет. Да и сами управляющие компании работают с проектами разных сегментов», - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Тем не менее некоторую классификацию вывести можно, и обычно она соответствует классу самого проекта. «Изначально проект сегментирует застройщик: еще на этапе подбора участка решается, какого класса ЖК будет здесь построен. Соответственно, на эту классификацию ориентируется и управляющая компания, предлагая набор услуг и рассчитывая тариф», - отмечает Елена Сумкина. Кроме того, по словам Андрея Ильичева, некоторые управляющие компании используют классификацию гостиниц (например, «пятизвездочный сервис»), но такая классификация очень условна.
Очень часто в новостройках управляющие компании – это дочерние предприятия застройщиков. «Независимые УК редко заходят на первичный рынок жилья. Компании, подконтрольные девелоперам, соответствуют классу жилого комплекса: в стандарт-классе УК зачастую просто выступает посредником по переводу платежей жильцов ресурсоснабжающим организациям, по сути, оплачивает от их имени водо-, электро-, газоснабжение и так далее. А в жилых комплексах премиум-класса УК может обеспечивать клининговые услуги, консьерж-сервис, автоматизацию паркинга и многое другое», - говорит Татьяна Подкидышева.
Понять разницу можно на примере консьерж-сервиса. В минимальный установленный городом тариф такая услуга в принципе не входит. Тем не менее во многих домах, в том числе на вторичном рынке, есть консьерж. Обычно это человек, который следит за тем, кто и к кому приходит в дом. В более дорогих сегментах функционал консьержей обычно намного шире. «Например, консьержи в наших ЖК открывают входные двери, помогают мамам с колясками, помогают с багажом и тяжелыми сумками, контролируют исполнение заявок на мелкий ремонт, то есть являются, по сути, личными помощниками в доме, - рассказывает Елена Сумкина. - Стоимость консьерж-сервиса зависит от набора оказываемых ими услуг и квалификации сотрудников. Где-то ограничиваются минимальными функциями и не предъявляют к сотрудникам особых требований (опыт работы, знание иностранного языка и т.д.), а где-то УК заключают договоры с консьержами из международной ассоциации «Золотые ключи», обслуживающей отели и недвижимость класса люкс». Средний размер платы за услуги консьерж-службы составляет 3-5% от общей платы за обслуживание и коммунальные услуги.
Разница в стоимости услуг в основном обусловлена двумя факторами: характеристиками самого объекта (площадь объекта, площадь прилегающей территории, техническое наполнение объекта, сложность инженерных коммуникаций) и набором услуг: наличием/отсутствием консьержа, частотой уборки, системой охраны и т.д. «Есть еще один немаловажный фактор: величина и уровень самой УК. Если УК обслуживает несколько объектов в разных сегментах, то, скорее всего, стоимость ее услуг для одного объекта будет ниже, нежели в УК, имеющей только один объект в управлении: у такой нет, например, возможности получить выгодные условия у подрядчиков (клининг, ЧОП и т.д.)», - говорит Елена Сумкина.
Из-за класса жилья и набора услуг цены на обслуживания могут отличаться в разы. «В Москве в зависимости от характеристик дома она составляет от 25-29 руб./кв. м и может достигать 200-300 руб. и более, как, например, в дорогих загородных поселках с большой территорией», - отмечает Андрей Ильичев. Встречаются такие тарифы и в городе. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» эксплуатационные платежи за кв. м равны 240-260 руб. «То есть за апартамент площадью 200 кв. м ежемесячно придется отдавать порядка 50 000 рублей», - поясняет Мария Литинецкая.
В среднем в новостройках комфорткласса стоимость эксплуатационных расходов, по данным компании «Метриум», составляет 50-70 рублей за кв. м, в бизнес-классе – 70-100 рублей за кв. м, в премиум- и элитном классе – 150-200 рублей и более за кв. м.
Примеры расценок на услуги управляющих компаний
| Название ЖК | Класс | Управляющая организация | Общий тариф (включая предоставление доп.услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.) | Из них содержание и текущий ремонт общедомового имущества , ставка руб/мес/кв.м |
|---|---|---|---|---|
| «Лобачевский» | бизнес | ООО «Люкс Сервис» | 45,53 | 28,53 |
| ЖК «Богородский» | бизнес | АО «ВК Комфорт» | 53,56 | информация отражена не полностью |
| ЖК «Шуваловский» | премиум | ООО «Юнисервис» | 60,59 | 45,33 |
| «Наследие» | бизнес | ООО УК «ДОМС» | 62,00 | 46,20 |
| «Савеловский сити» | бизнес/комфорт | ООО УК «ДОМС» | 62,50 | 53,50 |
| ЖК «Давыдковская, 16» | премиум | ТСЖ «ДОМ НА ДАВЫДКОВСКОЙ» | 64 | 44 |
| «Лайф Ботанический сад» | бизнес | ООО «Пионер-Сервис» | 64,90 | 59,98 |
| ЖК «МИРАКС ПАРК» | премиум | Управляющая компания: ТСЖ «Миракс Парк» | 65,97 | 48,03 |
| «Лосиный остров» | бизнес | «СМАРТ ВОСТОК» | 63,31 | 41,3 |
| «Царская площадь» | бизнес | ООО УК «ДОМС» | 67,77 | 59,27 |
| «Алые паруса» | премиум | УК АЛЫЕ ПАРУСА | 74,01 - 89,29 | 53,8 |
| ЖК «Чемпион парк» | премиум | ООО «Юнисервис» | 77,27 | 64,72 |
| «Соколовского, 10» | бизнес | «СМАРТ СЕВЕР-ЗАПАД» | 78 | 52,39 |
| ЖК «Резиденция МОНЭ» | премиум | ТСН «МОНЭ» (ООО УК КВАРТАЛ) | 80 | 61,38 |
| «Воробъевы горы» | премиум | «СМАРТ ЗАПАД» | 80,57 | 53,8 |
| ЖК «Лица» | бизнес | Управляющая компания «ЛИЦА» | 85 | В открытых источниках информация отсутствует |
| «Триумф Палас» | премиум | УК «ТРИУМФ ПАЛАС» | 86,56 | 68,8 |
| ЖК «Донской Олимп» | бизнес | Управляющая компания «Жилищно-коммунальное управление» | 86,74 | 69,88 |
| Gazoil City / «Розмарин» | бизнес | ООО «Сити Менеджмент» | 89,91 | 70,9 |
| ЖК «Мосфильмовский» | бизнес | ООО «МонАрх-Сервис» | 93,76 | 67,28 |
| ЖК «Английский квартал» | премиум | ООО «ПИК-Комфорт» | 95,41 | 82,18 |
| «Дом на Покровском бульваре» | de luxe | «СМАРТ ЦЕНТР» | 98,34 | 77 |
| ЖК «Маршала Новикова, 12» | бизнес | ООО «Альтернативные Системы» | 107,1 | 67,93 |
| ЖК «Ривер-Парк» | бизнес/комфорт | ООО «ПАТТЕРН» | 107,6 | 26,53 |
| ЖК «Золотые Ключи» | премиум | ООО «СЕРВИС» | 109,42 | 83 |
| ЖК «BARKLI PARK» | премиум | Эксплуатирующая компания «Городские усадьбы» | 116,82 | 98,74 |
| ЖК «Итальянский квартал» | de luxe | ООО «УК Сервис Групп» | 117,71 | 81,12 |
| «Смоленский Делюкс» | de luxe | «СМАРТ ЦЕНТР» | 120 | 81,65 |
| ЖК «Литератор» | de luxe | ООО «МастерПроф» (Юнисервис) | 132,01 | 85,66 |
| ЖК «Воробьев Дом» | премиум | УК «Воробьев Дом» | 140,17 | 129,5 |
| Wine House | de luxe | ООО «СТЕЙТ СЕРВИС» | 150,00 | |
| ЖК BARKLI VIRGIN HOUSE | de luxe | Эксплуатирующая компания «Городские усадьбы» | 157,77 | 116,10 |
| «Два дома 20*20» | бизнес | ООО «Юнисервис» | 164,88 | 125,65 |
| «Кленовый дом» | de luxe | «СМАРТ ЦЕНТР» | 170 | 117,2 |
На основании открытых источников: порталы www.reformagkh.ru, dom.mos.ru, а также по информации управляющих компаний и их сайтов
Городские тарифы на ЖКУ индексируются как минимум ежегодно. Цены на содержание и ремонт МКД обычно подрастают примерно на рубль за квадратный метр. «Как правило, рост сопоставим с уровнем инфляции и составляет 4-5%», - говорит Мария Литинецкая. В общей сложности в 2019 году плата за жилищно-коммунальные услуги в Москве вырастет на 6,5%. Даже для городского жилья, представляемого по соцнайму, тарифы на содержание жилых помещений повысились на 3-7%.
Рост цен происходит из-за общей инфляции, увеличения НДС и подорожания отдельных услуг. «Как бы нам всем этого не хотелось, но, к сожалению, вряд ли удастся избежать роста тарифов в сфере ЖКХ. Эта сфера ничем не отличается от других сфер нашей жизни и также тесно связана с экономической обстановкой в целом, как и, например, продукты питания, - отмечает Елена Сумкина. - Растут цены на энергоносители, растут налоги, растет стоимость комплектующих для инженерных сетей и т.д.».
Так, стоимость вывоза 1 куб. м мусора в 2015 году в среднем составляла 260 руб., в 2018 – 509 руб., стоимость дизельного топлива, на котором в том числе работают уборочные машины, за тот же период выросла с 34,93 до 46,39 рублей. Средняя зарплата в строительном комплексе города Москвы в сфере ремонта, по данным Мосгорстата, за три прошедших года увеличилась на 32% - с 35 700 до 47 135 рублей в месяц.
Как уже говорилось выше, новые тарифы утверждаются на общем собрании собственников жилья. Так что теоретически жильцы имеют право отказаться от повышенных цен (речь идет только о плате за эксплуатацию и содержание, а не за воду, электричество, отопление и т.п.). Однако, если управляющая компания проводит открытую политику и готова делиться принципами ценообразования, стоит разобраться, в чем причина повышения цен, прежде чем говорить категорическое нет. Если предлагаются дополнительные опции, жильцы могут обсудить, нужны ли они, и могут отказаться от тех, которые считают необоснованными. Если же рост происходит из-за инфляции и повышения расходов управляющей компании, то отказ от новых тарифов приведет к тому, что УК начнет экономить на других аспектах, что может привести к ухудшению качества обслуживания.