Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?

Реформа закона о долевом строительстве, в результате которой с 1 июля 2019 г. застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, уже в этом году приведет к резкому росту цен на жилье, пугают покупателей некоторые участники рынка. Цифры они называют разные – 15-20-25%. Целью любого бизнеса является максимизация прибыли, поэтому девелоперы с удовольствием поднимут цены и в два раза, если смогут. Но смогут ли? Вот в чем вопрос.

С июля текущего года привычная всем «долевка» уйдет в прошлое - купить квартиру в строящемся доме можно будет только через систему эскроу-счетов. Для застройщиков реформа 214-ФЗ прежде всего означает потерю доступа к условно бесплатным деньгам дольщиков и переход на финансирование стройки за счет небесплатных банковских кредитов. Так что себестоимость строительства после 1 июля действительно возрастет. Но на сколько именно?

По расчётам аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young, стоимость фондирования, обеспеченного счетами эксроу, составит 6,3%, а средневзвешенная ставка по проектному финансированию с использованием этой системы - примерно 7% (застройщик будет платить повышенную ставку, пока объем средств покупателей на эскроу не сравняется с объемом средств, выданных компании банком). Примерно такие же цифры озвучивал и Сбербанк – 7-8% годовых (см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств»). Это значительно меньше текущей среднерыночной ставки в 12%. Правда, после перехода на систему эксроу банковскими кредитами будет закрываться не 10-15% от стоимости проекта, а до 85% (не менее 15% по закону должен вложить застройщик). Однако в итоге новый механизм финансирования приведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта лишь на 4,4%, подсчитали специалисты Ernst & Young. На фоне других девелоперских рисков – неполучения разрешения на строительство, удлинения сроков реализации проекта и т.п. – это не такая уж фатальная сумма, отметила партнер E&Y Ольга Архангельская, выступая на организованной ИД «Коммерсантъ» конференции «Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году». По ее мнению, главной «жертвой» новой схемы финансирования могут стать генподрядчики, чью маржу девелоперы постараются сократить ради сохранения собственной.

Конечно, застройщики будут стремиться компенсировать дополнительные расходы и за счет покупателей. Однако позволит ли рынок это сделать? Цены на недвижимость формирует не себестоимость строительства, а уровень платежеспособного спроса. В прошлом девелоперы поднимали цены на жилье не из-за увеличения затратной части, а просто потому, что могли продавать дороже. Сейчас ситуация обратная. Реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11%. На этом фоне резко выросла зависимость рынка от ипотеки: если в 2016 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 16 тыс. ДДУ, заключенных с привлечением кредитных средств, то в 2018 г. таковых было уже 43 тыс., то есть более половины от общего количества, сообщила на конференции замруководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Однако ипотечные ставки, снижавшиеся с 2015 г., в прошлом году вновь начали расти, и банки уже к весне ожидают 20-процентного падения спроса на кредиты. Поэтому, скорее всего, и продажи жилья в 2019 г. будут ниже, чем в 2018-м.

При этом объемы предложения на столичном рынке остаются огромными. По словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, в столице действуют разрешения на строительство 674 жилых объектов суммарной площадью 17,5 млн кв. м. В 571 из них уже открыты продажи, 103 должны пополнить предложение в обозримом будущем – застройщики получили по ним ЗОСы (заключения о соответствии застройщиков и проектной декларации нормам 214-ФЗ), но еще не вывели на рынок. В связи с ужесточением правил игры объемы нового строительства в перспективе будут снижаться, однако на ликвидацию избыточного предложения в текущих условиях понадобится года два.

Так что причин для роста цен на жилье в настоящее время нет - если только реформа 214-ФЗ не приведет к массовому краху застройщиков и, соответственно, значительному сокращению объемов предложения. На 100% такой вариант исключать нельзя. По оценке Москомстройинвеста, пятая часть строящихся в столице объектов может не получить проектное финансирование и не будет соответствовать критериям, позволяющим продолжать стройку по старым правилам, на деньги дольщиков (эти критерии в настоящее время разрабатывает Минстрой). То есть станут проблемными.

Однако подобное развитие событий полностью противоречит официальной цели реформы 214-ФЗ, которая вроде бы призвана исключить появление обманутых дольщиков. А кроме того, делает невозможным выполнение поставленной президентом задачи увеличить объемы строительства жилья в стране до 120 млн кв. м в год. Поэтому московские чиновники лоббируют смягчение требований Минстроя. «Мы активно будем отстаивать позицию, что по старым объектам мы должны сохранить систему финансирования, которая была, и кардинальным образом ее не менять. <…> Мы настаиваем на том, чтобы критерии, которые будут вводится, были минимальными. Звучат цифры: 30% строительной готовности, 30% привлечения (средств дольщиков – прим. ред.) - мы считаем, что это достаточно высокие цифры и это как раз может привести к рискам», - заявил Александр Гончаров.

Данной проблемой озабочены и на федеральном уровне. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, девелоперам, которые не смогут получить кредит в банке, будет предоставлен «небанковский финансовый продукт» на достройку объектов.

Поэтому можно надеяться, что, несмотря на изменение правил финансирования отрасли, все или почти все проекты будут благополучно достроены. А если рынок останется затоваренным, увеличение себестоимости строительства скорее приведет не росту цен, а к сокращению девелоперской маржи. В Москве ей есть куда падать. По словам Марины Любельской, первого заместителя гендиректора концерна «Крост», инвестиционная себестоимость строительства жилья в столице составляет в среднем 100 000 руб. за кв. м. А средняя стоимость метра на рынке, по данным «ИРН-Консалтинг», - примерно 200 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза».)

«В Москве мы пострадаем с точки зрения маржи, - отметил, выступая на конференции, президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев. - Неприятно, но рынок это отыграет. Напомню, мы ровно также пострадали, когда в 2014 г доллар вырос, а рубль рухнул. Долларовая составляющая существенная, тоже на себестоимость активно повлияла. Я напомню, что 2007-2008 г. маржа и 100% была, сейчас живем на 20-25%, и в принципе адаптировались».

Мамаев не прогнозирует существенного роста цен в результате реформы отрасли, однако полагает, что переход на проектное финансирование приведет к увеличению стоимости квартир в новостройках на страте продаж. Вернее – к сокращению скидки, которую застройщики в настоящее время предоставляют покупателям «на котловане», чтобы побыстрее собрать деньги на стройку. Так как после 1 июля 2019 г. строить они будут не на средства дольщиков, а на банковские кредиты, большие дисконты потеряют смысл.

По словам вице-президента, руководителя комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвеста» Алексея Болдина, если раньше рост цены от старта проекта до ввода в эксплуатацию составлял примерно 20% за два года, то после перехода на эскроу этот разброс уменьшится до 10%. «При сохранении финальной цены цена на страте будет выше, так как рисков у дольщика будет меньше», - добавил Болдин.

Однако и здесь не все так однозначно. Так как по новой схеме размер ставки по проектному финансированию коррелирует с количеством средств на счетах эксроу - чем денег больше, тем ставка меньше - у девелоперов появится стимул продавать квартиры быстрее и, возможно, дешевле, считает Ольга Архангельская. Все будет зависеть от того, что для застройщика выгоднее – более низкая ставка по кредиту или более высокие цены на старте проекта.

По словам Алексея Болдина, темпы продаж во многом определяются размером проекта. Масштабные проекты надо продавать быстро, «потому что емкости рынка может не хватить, если вы все оставляете на конец в надежде получить большую маржу». А вот в небольших, бутиковых, возможны варианты.

Собственно, если застройщики будут «жадничать» и цены на старте продаж окажутся сравнимыми со стоимостью сданных новостроек или квартир на вторичном рынке, схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу может вообще не заработать, потому что не заинтересует покупателей. Зачем им замораживать свои деньги в банке на весь срок реализации проекта, то есть года на два, если примерно за такую же цену можно приобрести готовое жилье и сразу справить новоселье? Конечно, на дефицитных рынках, где мало чего строится, у людей просто не будет выбора, однако к столичному региону это не относится (см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы»).

Так что, по-видимому, новые проекты и после 1 июля будут выходить с дисконтом к среднерыночному уровню цен и дорожать по мере повышения стадии строительной готовности. Скорее всего, наилучшую ценовую динамику будет демонстрировать экономкласс и недорогой «комфорт». В условиях ограниченной платежеспособности покупателей и на первичном, и на вторичном рынке спросом пользует почти исключительно бюджетное жилье – новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м и квартиры не дороже 10 млн. При этом объем предложения такой недвижимости невелик.

По-настоящему элитным проектам также можно не опасаться снижения цен – конкуренция в сегменте низкая, а целевая аудитория не пострадала от кризиса и не зависит от ипотеки.

Иная ситуация в бизнес-классе, «квазиэлитке» и т.п. Во-первых, в отличие от «элиты», в проектах бизнес-класса достаточно высок уровень проникновения ипотеки – по словам застройщиков, около 30% квартир покупается в кредит, поэтому повышение кредитных ставок негативно отразится на спросе в этом сегменте. Во-вторых, «бизнес» очень быстро морально устаревает. «Пятилетней давности бизнес-класс хуже, чем современных комфорт. Прямо на класс хуже. И я не вижу остановки в этой динамике», - говорит Олег Мамаев. В-третьих, такого жилья на рынке очень много - значительно больше, чем людей, которые хотят и могут его купить. Напомним, раньше квартиры бизнес-класса приобретали в основном представители малого и среднего бизнеса, но, как показывает Росстат, именно доходы от предпринимательской деятельности в последние годы сокращаются быстрее всего. Застройщики это прекрасно понимают, поэтому цены в новых проектах бизнес-класса намного ниже средних по сегменту. Например, новостройки, в которых открылись продажи в III квартале 2018 г., оказались на 27,5% дешевле «старых» проектов – см. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».

Таким образом, в ближайшие пару лет, пока спрос и предложение не достигнут баланса, мы можем увидеть на рынке разнонаправленную ценовую динамику: в проектах массового сегмента возможен некоторый рост цен, в более дорогих - явное и неявное (за счет скидок) снижение.