С 1 января 2019 года вступил в силу закон, уравнявший резидентов и нерезидентов[1] в праве на освобождение от уплаты налога при продаже жилья в России. О некоторых аспектах этого закона, а также о других нормативных актах, регулирующих налогообложение нерезидентов при реализации недвижимости на территории страны, рассказывается в данной статье.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года

Прежде чем говорить о новом законе, давайте определимся с термином. Итак, нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течении двенадцати месяцев подряд.[2]

Все остальные категории физлиц, не подпадающие под этот термин, считаются резидентами. Нерезиденты, как и все граждане нашей страны, платят налоги, предусмотренные российским законодательством. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Напомню, что физлицо в РФ освобождается от уплаты подобного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. По истечении этого периода гражданин также имеет право реализовать квартиру без уплаты налога.

Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения квартирой. Так, еще в декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30%. И Налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для лиц, денежные доходы которых облагаются по данной ставке.[3] Однако с 01.01.2019 года ситуация изменилась.

Возможность освобождения от уплаты налога при реализации жилья нерезидентами

С Нового года вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения.[4] Указанный нормативный акт просто убрал из статей, предоставляющих это право, фразу о «налоговых резидентах». В результате данное освобождение теперь полагается всем физлицам без исключения.

Международные соглашения об освобождении от двойного налогообложения

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется не только НК РФ, но и двухсторонними соглашениями (или конвенциями), которые Россия заключает с другими государствами. Эти международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые пункты этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже недвижимости. Возьмём, например, соглашение между РФ и Королевством Нидерландов.[5] Статья 13 договора позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например, гражданин Голландии имеет квартиру в Москве. Он её продал. В соответствии с данным соглашением московская ИФНС может взыскать с него налог с продажи квартиры.

В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога.[6] Исходя из этого, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией.[7] Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в нашей стране, может быть взыскан российской ИФНС. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе ... при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения».[8] Говоря нормальным языком, фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Вообще подобные соглашения и конвенции сформулированы не только туманно, но ещё и по принципу вероятности: событие может наступить, недвижимость может облагаться налогом, государство может включить в налогооблагаемую базу и так далее. Такие формулировки не добавляют уверенности налогоплательщикам.

Положение нерезидентов после выхода в свет закона о возможности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. Так, в Италии он составляет 5 лет, в Германии - 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом.

Например, российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в РФ. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает сама Австрия.[9] Следовательно, австрийский резидент заплатит налог в своей стране. Законодательство этого государства не предусматривает норм о предельных сроках владения.

Выводы

В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года «светило» двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют жилищем в течении минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а у себя дома налог всё равно придется перечислить.

Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.

Конечно, здесь могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране. Но это уже нюансы, которые зависят от законодательства страны пребывания владельца недвижимости. 

[1] Федеральный закон № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты РФ о налогах и сборах» от 27.11.2018 года.

[2] Ст. 207 НК РФ

[3] Письмо ФНС РФ № БС-3-11/8980@ от 03.12.2018 года.

[4] Федеральный закон № 424-ФЗ от 27.11.2018 года.

[5] Соглашение между правительством РФ и правительством Королевства Нидерландов «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» от 16.12.1996 года.

[6] Ст. 23 указанного соглашения.

[7] Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года.

[8] Ст.23 указанной конвенции.

[9] Там же...