Редевелопмент перекинулся с офисов на апартаменты

«Перестройка» - так дословно с английского переводится «redevelopment». Явление это для нас относительно новое, и к нему можно отнести и капитальный ремонт домов, и реновацию пятиэтажек, и освоение промышленных зон, и точечную реконструкцию исторических, промышленных, административных зданий.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» заинтересовалась последним аспектом. В Москве реконструировали здания еще в 2000 годах, в основном - под офисы. Но, как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, после 2014 года, когда спрос на офисные площади резко упал, девелоперы стали активнее перепрофилировать такие проекты под жилье.

Реконструкция бывает разная. Как объясняют в агентстве Knight Frank, застройщик может создать на месте старого здания практически новый объект, изменив его площади и этажность. Результатом такого подхода стал, например, комплекс «Рассвет Loft Stidio» (бывшая фабрика «Мюръ и Мерилиз»). А вот в домах с особым культурным и историческим статусом не разгуляешься: там нельзя трогать фасады и серьезно перекраивать здание, под охраной могут находиться даже интерьеры. Тогда трансформируется внутреннее оснащение, планировка, инженерия, как, скажем в доме Il Ricco (реконструированный «Жилой дом с палатами XVIII века»).

Существуют ещё и смешанные проекты, когда в ансамбле соседствуют исторические здания и «новострой», как в комплексах Wine House, «Большая Дмитровка, 9», ORDYNKA, «Полянка, 44». «ЖК Wine House в Замоскворечье состоит из отреставрированного здания завода шампанских вин «Корнет», часть помещений выполнена в стиле лофт, часть - в классическом исполнении», - описывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Дорого, но того стоит

Реконструируются бывшие здания фабрик, заводов, телефонных станций, гостиниц, жилых особняков, доходных домов, созданные в период от начала XIX века до восьмидесятых годов двадцатого.

«Непосредственно для реконструкции подходят постройки, изношенные как максимум на 50%, для обновления которых потребуется сумма не более половины от стоимости возведения аналогичной «коробки» - иначе проект нерентабелен», - поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Однако реконструкция случается и дороже нового строительства, превышение может доходить до 40-50%, в том случае, если речь идет об объектах культурного наследия. Согласовывая с «инстанциями» каждый шаг, девелоперы проводят дорогостоящие работы: реставрируют фасады, заменяют перекрытия, усиливают стены. Наибольших затрат, как поясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД, требует встраивание новых инженерных систем. По оценкам «Метриум», затраты на реконструкцию одного квадратного метра варьируются от $1 000 до $4 000. Для сравнения: себестоимость строительства высокобюджетного жилья эксперты оценивают в 60-130 тысяч руб. за метр.

Тем не менее девелоперы охотно берутся за это недешевое дело. Подталкивает их к «перестройке» дефицит свободных участков в «сладких» старомосковских локациях - ведь бывшие заводы и доходные дома как раз-таки и располагаются «окнами на Кремль». Ничем не обремененных свободных участков с такими изумительными характеристиками найти невозможно. Кстати, по информации Knight Frank, лидеры по концентрации элитных объектов редевелопмента – это Тверской район, Замоскворечье и Якиманка.

Но помимо меркантильных мотивов нельзя сбрасывать со счетов и творческие порывы: интересно же создать неповторимое произведение архитектуры, сочетающее исторический дух и современную начинку.

В отрасли сложилась целая группа компаний, специализирующихся на редевелопменте. Среди них – VESPER, KR Properties, «ВМС Девелопмент», Stone Hedge, Rossmils investments.

Из знаковых московских проектов, появившихся в последнее время, Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», выделяет комплекс апартаментов «Дом на Красина» в сталинском стиле: «Он был построен еще в 1937 году для генеральской элиты, затем использовался как министерство, потом там были различные офисы, и вот недавно дому вернули жилую функцию. Дом расположен в тихом зеленом месте, при этом в двух минутах от Тверской и Патриарших прудов, это уникальный пример качественного редевелопмента в Москве».

Апарт-комплекс «Большевик» на территории бывшей кондитерской фабрики «в свое время получил оценку «5 звезд» на European Property Awards как лучший проект редевелопмента. Комплекс состоит из трех малоэтажных корпусов в едином индустриальном стиле с сохранением исторического фасада из красного кирпича. Его особенность - лестница во всю высоту фасада девятого корпуса», - дополняет Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон».

Среди жилых проектов эксперты считают настоящими «легендами» Loft Garden, Klein House, «Кадашевские палаты».

История – это бонус

Эксперты выделяют основные черты лучших проектов редевелопмента.

Для точечного редевелопмента характерна эксклюзивность, говорит Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди». Это проекты в центре города, вблизи городских достопримечательностей. Локализованные в эпицентре столичной жизни, они расположены несколько обособленно, что позволяет обеспечить им уют и сохранить историческую энергию места.

Прошлое объекта становится бонусом. Застройщик вокруг истории объекта выстраивает уникальный образ комплекса в целом. Часто в проекте присутствуют элементы, напоминающие прошлую жизнь здания, а названия проектов редевелопмента отражают его историю.

«Чем, на мой взгляд, прекрасны такие проекты – они помогают сохранить исторический облик Москвы, при этом предлагая клиентам очень высокий уровень жилья», - добавляет Ирина Могилатова, генеральный директор компании «TWEED Недвижимость».

Еще одна характерная черта, продолжает Елена Орешкина, - кластерность. Проект нередко становится частью комплекса, в которые входят деловые кварталы с креативными концепциями.

Чаще всего сохраняются стилистика и внешний облик здания. Ценные фрагменты фасадов воссоздаются по чертежам. Распространены проекты, в которых часть старинных построек застройщик сносит, а часть «вплетает» в современный проект, насыщенный концептуальными элементами.

В ЦАО в проектах редевелопмента преобладает малоэтажное или среднеэтажное жилье, часто - усадебного типа или клубного формата.

Техническое оснащение при этом самое «продвинутое» - система «Умный дом», центральное кондиционирование, современные тепловые пункты, новейшее инженерное оборудование, прогрессивная система безопасности и т. д.

В отделке фасада и входных групп используются высококачественные дорогие натуральные материалы: гранит, мрамор, дерево.

Благоустройство территории зависит от того, как повезет с площадью участка. Если место позволяет, то застройщик старается создать «оазис» с живописной парковой зоной, фонтанами, прудами, пешеходными дорожками. Если здание стиснуто со всех сторон, то у него может не быть даже внутреннего двора.

Не всегда получается устроить подземный паркинг, но можно возвести наземный или организовать покупку машино-мест в соседних комплексах.

Отдельный разговор – о форматах жилья и планировках. Заводы и фабрики часто превращаются в комплексы с апартаментами.

Самый популярный и распространенный продукт редевелопмента – лофт-апартаменты в индустриальном стиле с высокими потолками (от 3,5 м), панорамными окнами и свободной планировкой. «Для их создания лучше всего подходит «краснокирпичное наследие», - считает Денис Колокольников (RRG). Это образцы промышленной архитектуры конца XIX – начала XX веков, которые дают простор для проектирования двухуровневых квартир, студий большого размера, апартаментов с террасами и эксплуатируемой кровлей, дополняет Кирилл Бортов, директор по маркетингу ГК Insigma.

Создание эксплуатируемой кровли, особенно «если с нее есть на что посмотреть», Андрей Копытин, первый заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ», считает очень популярным трендом: «Для этого приходится несколько удорожать проект и переносить инженерное оборудование в подвалы либо создавать промежуточные техэтажи. Однако наличие такого пространства дает существенные конкурентные преимущества при продаже».

Покупатели штучного товара

Публика, приобретающая жилье в «перестроенных» проектах, не слишком отличается от «обычных» покупателей дорогой недвижимости. Правда, когда проект подразумевает реконструкцию по-настоящему исторически значимого здания, как, скажем, «Дом Наркомфина», появляется часть клиентов, привлеченная именно этим фактом, замечает Мария Литинецкая, («Метриум»). По наблюдениям экспертов, проекты редевелопмента в почете у представителей творческих профессий и IT-отрасли.

Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate, приводит в качестве иллюстрации свой разговор с человеком, продающим квартиру в «Доме Гельриха» - проекте реконструкции исторического особняка от компании Vesper в Пречистенском переулке. Квартира выставлена на продажу по цене выше рынка, но продавец не намерен снижать цену, объясняя свою позицию тем, что дом обладает целым рядом уникальных характеристик, и потому у него не может быть среднерыночной цены. «Во-первых, это расположение, в самом центре Москвы. Во-вторых, выдающаяся архитектура здания. В-третьих, это бутиковый дом всего на 7 квартир. Второго такого никогда не будет. … Это, что называется, «штучный товар», - заключает Ирина Калинина.

Товар, действительно, штучный, спрос на него имеется и даже вырос. Как зафиксировали аналитики Knight Frank, по итогам III квартала 2018 года было заключено 48 сделок на 4,7 млрд руб., что практически в два раза больше, чем за аналогичный период 2017-го. Средний бюджет сделки составил 98 млн руб. против 81 млн руб., «подорожание» объясняется более высоким классом проектов.

Миллион за метр

По данным системы анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, которые приводит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сегодня в Москве продажи апартаментов и квартир ведутся в 30 корпусах со статусом «реконструкция». На рынке первичного элитного жилья, по информации Ирины Калининой (Point Estate), по итогам ноября 2018 года было представлено 20 ЖК - объектов реконструкции. Близкие цифры дает компания Savills (19 проектов, каждый пятый лот) и Метриум (22). По статистике компании «Метриум», в пяти продаются квартиры и апартаменты, в девяти – только апартаменты, в восьми – квартиры. 36% объектов относятся к премиум-классу, 64% – к элитному.

Класс и уровень будущего проекта определяет в первую очередь локация, комментирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»): «Всё в пределах Садового кольца, вероятно, станет апартаментами премиум-класса, от Садового до ТТК – бизнес-классом».

В элитном сегменте апартаментов, по данным Олега Ступенькова («ТОП Идея»), стоимость квадратного метра варьируется от 450 000 до 1-2 млн рублей, а средняя стоимость лота, по информации агентства «Бон Тон», колеблется в рамках 48,4 - 122,9 млн рублей.

«Квадрат» бизнес-класса стоит 350-400 тыс. руб. («ТОП Идея»), цена лота варьируется от 6,6 млн рублей в Narva Loft до 31,2 млн рублей в проекте «Большевик» («Бон Тон»).

Сегмент квартир представлен объектами в высокой ценовой категории. Средняя стоимость лота в элит-классе находится в диапазоне от 142,8 до 294,8 млн рублей, а цена кв. м варьируется по проектам от 1 до 1,2 млн рублей, комментируют в агентстве «Бон Тон».

Интересную статистику приводят в Savills: средняя цена покупки в проекте реконструкции в 2018 году составила 850 000 руб. за кв. м, и это в 1,7 раза дороже нового строительства в премиальном сегменте (490 000 руб. за кв. м).

В агентстве Knight Frank назвали минимальный и максимальный бюджет покупки: квартира площадью 28,7 кв. м с финишной отделкой в проекте «Дом Наркомфина» за 22,7 млн руб. и, соответственно, двухуровневый пентхаус 345 кв. м с финишной отделкой, террасой и видом на Кремль «Дом на Хлебном», который стоит почти 600 млн руб.

Что сейчас на рынке

Эксперты назвали наиболее интересные проекты, представленные сегодня в продаже. Среди них - ЖК «Дом с Атлантами» на Солянке - проект реконструкции объекта культурного наследия, чайного дома купца Расторгуева. Клубный дом рассчитан на 19 лотов, в том числе 4 таунхауса и виллу. Все лоты реализуются с финишной отделкой, бюджеты варьируются от 64 до 360 млн руб. за лот (данные Point Estate).

ЖК «Большая Дмитровка, 9» - жилой комплекс из трех корпусов со своей огороженной благоустроенной территорией. Один из корпусов - это отреставрированное историческое здание, доходный дома купца Алексея Михайлова, построенный в 1903 году и перестроенный в 1912 году по проекту Адольфа Эрихсона. Два других – объекты нового строительства. Всего комплекс рассчитан на 102 апартамента с финишной отделкой. Бюджеты предложения варьируются от 84 до 468 млн руб. за лот (данные Point Estate).

«Дом Наркомфина» на Новинском бульваре - здание было построено в 1928-1930 годы для сотрудников финансового ведомства по проекту Моисея Гинзбурга. Памятник эпохи конструктивизма будет превращен в комплекс премиум-касса с полным сохранением внешнего облика здания, а также всех планировочных решений, предусмотренных архитекторами. Среди них, в частности, двухуровневые квартиры, выходящие на две стороны фасада здания. Стоимость квадратного метра варьируется от 650 000 до 1,2 млн рублей. Столь широкий диапазон связан с вариативностью площадей – от 30,3 кв. м до 128,7 кв. м (данные «Метриум»).

Новый проект капитального ремонта 7-этажного знания Московского института радиосвязи — лофт-комплекс с собственной радиостанцией Loft FM в Таганском районе. Он включает 384 апартамента площадью 16 — 87 кв. м с потолками до 4,2 м, а также 0,9 тыс. кв. м коммерческих площадей. На первом этаже разместятся центральная зона лобби, коктейльная, рестораны, кафе, мини-маркет и магазины. На территории появится спортзал с кардиозоной. В подземной части запроектирован паркинг на 38 машино-мест и 16 мото-мест, келлеры, помещения свободного назначения, а также офис радиостанции. Стоимость метра в Loft FM - около 170 тысяч рублей.

Что дальше?

Эксперты считают, что сектор редевелопмента производственных и административных зданий будет только развиваться – этого «добра» у нас предостаточно. Хотя список исторически ценных зданий и шедевров промышленной архитектуры когда-нибудь закончится, этих образцов, по мнению Татьяны Подкидышевой («НДВ-Супермаркет недвижимости»), осталось пересчитать по пальцам одной руки: «Электрозавод», «Кристалл» - да из половины ещё и производство не выведено, и судьба их пока под вопросом. С Бадаевским заводом столичные власти определились – возможно, это будет один из последних двух-трёх проектов, аналогичных «Красной розе», «Арме», «Красному октябрю». (См. «Capital Group начнет строительство ЖК на территории бывшего Бадаевского пивзавода в середине года»).

Пока же «редевелоперам» работы хватает. Так, аналитики Knight Frank и Savills дают схожие прогнозы – уже в ближайшие два-три года половину рынка премиального и элитного жилья будут занимать проекты редевелопмента. Мария Литинецкая («Метриум») считает, что будущее редевелопмента будет связано преимущественно с точечными проектами в центре города, где физически невозможно новое строительство, а число неиспользуемых по назначению жилых зданий оценивается в 100-200 объектов. Многие из них находятся в государственной собственности, но есть и в частной. Нередко они приобретались для реконструкции под офисные помещения, но кризисы последних лет смешали карты их собственникам. Правда, учитывая, что и сегмент элитного жилья сегодня находится в рецессии, в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать резкого увеличения числа проектов реконструкции.

Андрей Копытин (АО «КТБ ЖБ») видит «огромный потенциал у кирпичных домов постройки 50-60-х годов в центре Москвы (в пределах Садового кольца). Высокий спрос и стоимость квадратного метра в этих районах привлекают к редевелопменту таких домов большое количество девелоперов и частных инвесторов, готовых к финансированию небольшого, но элитного объекта строительства или реконструкции, понимая, что спрос сегодня – именно в таких местах».

Елена Земцова (Delta estate) полагает что, скорее всего, тенденцией следующих лет станет реконструкция не только старинных особняков, но и административных зданий советской постройки, расположенных в центре, например, в непосредственной близости от Кремля и с панорамными видами на город. Морально устаревшие и ветхие, эти здания портят общий архитектурный облик столицы.

Проекты премиум- и элитного класса, в состав которых входят исторически здания[1]

Источник: «Метриум»

Примеры объектов редевелопмента

Источник: «TWEED Недвижимость»

[1] Ценовые параметры приведены по проекту в целом, без разделения на исторические корпуса и современные здания.