Новостройки в Москве и Подмосковье в 2018 – начале 2019 года: драйверы роста спроса сходят на нет

Снижение ипотечных ставок обеспечило высокие темпы роста спроса на новостройки в 2018 г. и, одновременно, резко усилило зависимость рынка от кредитных средств. Поэтому начавшийся в конце года рост ставок, скорее всего, приведет к снижению покупательской активности в 2019 г. Некоторые участники рынка даже не исключают возникновения «новых кризисных явлений» во второй половине года.

Спрос

По итогам 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 79 648 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 46,9% больше, чем в 2017-м. Прекрасный результат, правда, в предыдущие годы темпы роста продаж новостроек по ДДУ были несколько выше: в 2017 г. показатель увеличился на 52,2%, а в 2016 г. – на 81,6%.

Одним из факторов поддержки спроса был «широкий ассортимент качественного предложения», отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Как поясняет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», из-за реформы законодательства о долевом строительстве рынок в 2018 г. пополнился рекордным числом новостроек. Девелоперы пытались запустить как можно больше проектов, чтобы продолжать работать по старым схемам и после вступления в силу изменений в 2014-ФЗ 1 июля 2018 г. и 1 июля 2019 г., когда привлекать деньги напрямую от покупателей строительным компаниям будет запрещено. (Как выяснилось перед Новым годом, старались застройщики напрасно: согласно декабрьским поправкам в 214-й закон , с июля 2019 г. на новую схему финансирования строительства должны будут перейти даже те проекты, где продажи стартовали до этой даты – см. «Очередное ужесточение 214-ФЗ: власти придумали, как заставить девелоперов много строить».)

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2018 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД (без учета элитного центра) вышла 161 новостройка. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза (см. обзор новостроек за 2018 год от «ИРН-Консалтинг»).

Согласно подсчетам компании «Метриум», по итогам 2018 г. в Москве продавалось 330 новых домов с квартирами и апартаментами – самый высокий показатель за всю историю рынка. В 2017 г. в продаже было представлено 310 проектов.

В 2018 г. активно застраивалось и Подмосковье. Несмотря на крах одного из крупнейших застройщиков региона - Urban Group - весной 2018-го, по итогам года в пределах 20 км от МКАД в продажу вышло сразу 24 новых проекта, что стало абсолютным рекордом за последние годы, сообщает ГК «Инград». Для сравнения, в 2017 г. на первичном рынке Московской области появилось 13 новых проектов.

Тем не менее в 2018 г. число ДДУ по жилым и нежилым помещениям в Московской области сократилось на 9,8% (85 338 договоров). Виноват продолжающийся переток спроса из Подмосковья в сильно подешевевшую за предыдущие годы Москву. Эту тенденцию пока не может переломить ни активный девелопмент, ни очень дешевая по российским меркам ипотека, которая, по единодушному мнению участников рынка, стала главной причиной высоких темпов роста спроса на столичные новостройки.

«В старых границах столицы на протяжении всего года мы наблюдаем рост доли ипотеки. По итогам 2018 г. значение составило 47%, в 2017 г. – 43%, в 2016 г. – 35%. То есть рекордному спросу (+40% заключенных ДДУ на квартиры и апартаменты) снова способствовала доступная ипотека, о чем говорит планомерное увеличение доли кредитных сделок», - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В Новой Москве зависимость рынка новостроек от ипотеки выросла еще больше, чем в «старой». В 2016 г. в ТиНАО 43% новостроек продавалось с использованием ипотеки, в 2017 г. этот показатель вырос до 45%, а в 2018-м – достиг 57%, что на 10 п.п. выше, чем в «старой» Москве, отмечает Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки». По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, доля ипотеки в общем объеме сделок с новостройками Новой Москвы увеличилась еще больше: по его данным, в декабре 2018 г. в кредит покупалось 65% квартир против 55% в декабре 2017 г. При этом общее количество сделок с новостройками за весь год выросло в ТиНАО пропорционально «старой» Москве – на 38%, подчеркивает Александр Зубец.

Снижение ипотечных ставок увеличило финансовые возможности граждан. Поэтому многие потенциальные покупатели, которые в силу каких-либо причин откладывали решение жилищного вопроса, приобрели квартиры в 2018 г., говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Минимального уровня средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке достигла в начале осени. По данным ЦБ, в сентябре покупку новостроек в среднем кредитовали под 9,11% (-0,77 п.п. к сентябрю 2017 г.). Для сравнения: в конце 2017 г. средняя ставка выдачи на рынке новостроек составляла 9,77%.

Однако в середине сентября Центробанк впервые с 2014 г. повысил ключевую ставку – на 0,25 п.п., в декабре ставка выросла еще на столько же. Как следствие, ставки по кредитам, в том числе ипотечным, быстро пошли вверх. По словам Валерия Кочеткова, заместителя директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье в декабре 2018 - январе 2019 г. достигла 10,1%. И это с учетом того, что банковское одобрение по ипотечным кредитам действует до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по низким «осенним» ставкам.

Изменение тренда на ипотечном рынке практически сразу отразилось на рынке новостроек. Из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках и роста стоимости фондирования банки начали повышать ипотечные ставки еще в августе – см. «Санкции еще не введены, а ипотека уже дорожает». Одновременно стали снижаться и темпы роста спроса на новостройки, отмечает Ирина Доброхотова.

Примечательно, что в декабре 2018 г. число зарегистрированных в Москве ДДУ вообще ушло в минус (-2,2% по сравнению с ноябрем), тогда как в предыдущие годы количество регистрационных действий в конце года всегда увеличивалось. С одной стороны, декабрь – это период максимальных скидок на рынке новостроек, что стимулирует спрос, с другой – Росреестр в преддверии длинных январских каникул старается оформить как можно больше сделок. Например, в декабре 2017 г. было зарегистрировано на 19,5% больше ДДУ, чем в ноябре 2017 г., в декабре 2016 г. - на 26,4%, в конце 2015 г. – на 77,1%, в 2014-м – на 42,8%.

«Вероятно, данное снижение было связано с технической стороной вопроса регистрации сделок. По причине исключения «Респекта» и «Проминстраха» из списка организаций, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности, продажи порядка 29,1% квартир были временно приостановлены», - объясняет ситуацию Мария Литинецкая.

Однако, несмотря на проблемы у страховых компаний, в Подмосковье число ДДУ в декабре выросло на 5,5% относительно ноября, а в Москве необычная для декабря вялая динамика спроса наблюдалась не только на первичном, но и на вторичном рынке, который в страховании гражданской ответственности застройщиков не нуждается – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью».

Кроме того, в декабре спрос снизился только в границах «старой» Москвы – на 12%, а в значительно более дешевой Новой количество ДДУ увеличилось на 19% по сравнению с ноябрем, рассказывает Наталья Шаталина. Причем примерно 10% всех сделок декабря пришлось на один из стартовавших проектов, который вышел по ценам ниже рынка. Без учета данной новостройки спрос вырос бы всего на 6% относительно ноябрьских значений, отмечает Александр Зубец.

Так что, возможно, декабрьский спад на рынке «старой» Москвы – это не просто техническая заминка. Тем более, что даже в новомосковских проектах, где спрос в декабре увеличился, этот рост носил искусственный характер и в январе сменился падением. «На фоне новостей о повышении ставок по ипотечным кредитам мы наблюдали повышение спроса на жилье со стороны клиентов, которые планировали покупку в начале 2019 г., но ускорили процесс ради получения более выгодного кредита. <…> В результате в январе покупательская активность оказать ниже, во-первых, по причине длительных восьмидневных каникул, во-вторых, из-за смещения спроса. К тому же повышение 14 января ставок по ипотеке лидерами жилищного кредитования отнюдь не способствовало росту спроса», - рассказывает Александр Зубец.

Не особенно активным был январь и в компании «Метриум». По словам Марии Литинецкой, из-за повышения ставок в январе многие клиенты отложили сделки, чтобы получить одобрение по ипотеке в других банках, которые пока не успели пересмотреть условия кредитования.

Смогут ли они это сделать – большой вопрос, потому что ставки повысили практически все основные игроки. Однако о стагнации рынка речи пока не идет – в годовом выражении спрос продолжает расти. Например, в «Инкоме» потенциальный спрос (число обращений в компанию) в январе 2019 г. в старых границах Москвы увеличился на 5%, в ТиНАО – на 6%, в Подмосковье – на 3%. Реализованный спроса также вырос: в «старой» Москве - на 8%, в ТиНАО - на 10%, в Подмосковье - на 6%. В агентстве «Бон Тон» количество сделок увеличилось примерно на 10% относительно января прошлого года. «Это те покупатели, которые не успели войти в сделки в 2018 г. или ждали индивидуальных условий и одобрения по ипотечным кредитам», - поясняет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Цены

Несмотря на высокий спрос, простимулированный дешевой ипотекой, и ажиотаж вокруг реформы 214-ФЗ рост цен на столичные новостройки по итогам 2018 г. оказался незначительным. По данным «ИРН-Консалтинг», в среднем по рынку «старой» Москвы (без учета элитного центра) стоимость метра за год увеличилась с 200 000 руб. до 203 000 руб. за кв. м в, то есть лишь на 1,5%. При этом инфляция в 2018 г. составила 4,3%, таким образом в реальном выражении московские новостройки по итогам 2018 г. вновь подешевели. Как и в предыдущие годы, рост цен сдерживали огромные объемы предложения и продолжающееся пятый год падение доходов населения (по данным Росстата, в 2018 г. этот показатель просел еще на 0,2%).

Конечно, больше всего подорожал самый востребованный сегмент: в экономклассе цены выросли почти на 6%. Комфорткласс прибавил 3,2%, а бизнес-класс – только 1,3% (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза»).

Цена лота в экономклассе, по данным «Азбуки Жилья», выросла на 13%. При этом в классе комфорт и бизнес стоимость предложения уменьшилась на 4,7% и 8,5%, соответственно.

Средний бюджет предложения квартиры на территории «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

В Новой Москве, где стоится почти исключительно недорогое жилье, рост цен в 2018 г. был более выраженным, чем в пределах МКАД. По данным ГК «А101», средняя стоимость метра на рынке НАО увеличилась на 13,2%, со 104 600 руб. в конце 2017 г. до 118 400 рублей в конце 2018 г.

По словам Александра Зубца («Новые Ватутинки»), средний бюджет предложения на первичном рынке Новой Москвы увеличился за год разу на 27%: с 5 млн руб до 6,45 млн руб. Средняя площадь квартиры при этом выросла с 51,3 кв. м до 56,1 кв. м.

Средняя цена предложения на первичном рынке Новой Москвы

Источник: «Метриум» (партнер по реализации района Новые Ватутинки)

Помимо дешевой ипотеки, на уровень спроса, и соответственно, ценовую динамику оказывало влияние «бурное и очевидное развитие транспортной доступности территории», отмечает Дмитрий Цветов.

Подмосковные новостройки за год подорожали только на 3%, до 85 100 руб., подсчитали в ГК «Инград». Впрочем, учитывая переток спроса в Москву (прежде всего Новую), это логично.

Рост цен предложения привел и к увеличению среднего чека сделки. По данным «Метриум», на фоне роста цен предложения средняя стоимость проданной квартиры в «старомосковской» новостройке в 2018 г. увеличилась на 1,1 млн руб. и составила 11,8 млн руб. «Миэль» оценивает данный показатель в 11,6 млн (+7% за год). В бизнес-классе средний бюджет в декабре 2018 г. равнялся 14,84 млн руб., в комфортклассе – 8,68 млн руб., в «экономе» – 6,86 млн руб.

В Новой Москве, по словам Александра Зубца, средняя стоимость проданной квартиры за год выросла на 400 000 руб., до 5,4 млн. Это связано с изменением структуры предложения, а именно – увеличением средней площади, а также ростом средней стоимости квадратного метра, поясняет Зубец.

«Низкие ставки позволяли при том же размере ипотечного платежа купить квартиру дороже – большей площади, с отделкой или на поздних стадиях строительства, - добавляет Дмитрий Цветов. - В результате, например, по состоянию на конец 2018 г. средняя стоимость купленной квартиры в Новомосковском округе составила 5,5 млн рублей, что на 10% больше, чем в конце 2017 г.»

Рост интереса к просторным квартирам отмечает и Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант»: «К примеру, в нашем ЖК «Внуково Парк» 2 в этом году более 50% покупок пришлось на квартиры площадью более 50 кв. м. Отчасти появлению данной тенденции поспособствовало и увеличения доступности ипотеки. Имея возможность взять большую сумму в кредит, покупатели стали чаще приобретать квартиры не минимальной, а требуемой ими площади».

Прогнозы

Учитывая продолжающийся рост ипотечных ставок, через некоторое время спрос на новостройки в московском регионе, скорее всего, начнет падать. Возможно, не в ближайшие месяцы, потому что, по мнению Ирины Доброхотовой, на рынке еще остались покупатели, которые «постараются взять ипотеку, пока ставки выросли не сильно». Кроме того, до перехода на новую модель финансирования застройщики будут стараться реализовать как можно больше объектов по старой схеме работы, а это значит, что они будут дополнительно стимулировать клиентов, добавляет Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

Но в целом в 2019 г. покупательская активность, скорее всего, будет ниже, чем в 2018-м, считают большинство опрошенных www.irn.ru участников рынка. Более того, риелторы не исключают и нового кризиса на рынке новостроек. «К концу года наметилась тенденция повышения ключевой ставки и, соответственно, в 2019 г. мы ожидаем рост ипотечных ставок, что негативно скажется на количестве ипотечных покупок. Этот факт, а также отказ от ДДУ и прочие законодательные изменения на первичном рынке летом 2019 г., вероятнее всего, приведут к снижению спроса. Уменьшение покупательской заинтересованности и пертурбации среди девелоперов в совокупности способны создать предпосылки к возникновению новых кризисных явлений – во второй половине 2019 г.», - считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Несмотря на это, многие участники рынка полагают, что в 2019 г. рост цен на рынке новостроек продолжится – ведь в связи с переходом на проектное финансирование у застройщиков увеличатся издержки.

Правда, в 20-процентное подорожание новостроек, которое обещают рынку многие девелоперы, риелторы не верят. По их мнению, рост стоимости метра ограничится 5-10%. «У рынка первичной жилой недвижимости есть конкурент – вторичный сегмент. Поэтому если цены на строящиеся объекты сравняются с готовыми аналогами, покупатели могут потерять интерес к первичному рынку», - поясняет Мария Литинецкая.

Впрочем, далеко не факт, что девелоперам вообще удастся переложить дополнительные затраты на плечи покупателей, платежеспособность которых и так оставляет желать много лучшего. В предыдущие годы снижение доходов населения во многом компенсировало удешевление ипотеки. Однако теперь ставки пошли вверх. При этом объем предложения на рынке остается огромным, что также будет давить на цены – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU».