Из-за стагнации на рынке недвижимости и ослабления рубля за последние годы цены на московское жилье заметно просели по сравнению с зарубежными аналогами. Поэтому мечты многих москвичей в прошлые сытые годы о домике на берегу теплого моря за убитую квартиру в хрущевке разбились о суровую экономическую реальность. Тем не менее, если быть скромнее в запросах, по цене московского жилья все еще можно купить что-то за границей. Редакция IRN.RU выяснила, какие варианты доступны москвичам.
Зарубежная недвижимость остается достаточно востребованной среди россиян. Так, по данным Prian.ru, в 2018 году интерес россиян к зарубежной недвижимости вырос на 12,8% по сравнению с прошлым годом (данные январь – ноябрь). «При этом традиционно самые популярные страны – Испания, Болгария и Германия – постепенно теряют позиции, хоть и остаются в рейтинге на первых местах. Но появляются новые рынки, интерес к которым растет», - говорит аналитик портала Анастасия Фалей.
| ТОП-10 популярных направлений, где россияне искали недвижимость в 2018 году | Изменение числа запросов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года |
|---|---|
| Испания | -0,9% |
| Болгария | -14,6% |
| Италия | +0,5% |
| Турция | +67,7% |
| Германия | -19,8% |
| Чехия | +84,4% |
| Финляндия | +52,2% |
| Греция | +2,03% |
| Кипр | +10,3% |
| Черногория | -21,3% |
Данные Prian.ru
Набирающим силу трендом является покупка недвижимости с целью эмиграции, отмечают эксперты. По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в 2017 году самой популярной среди россиян была Швейцария, то в этом году наиболее привлекательная локация – Кипр, поскольку гражданство этого государства обеспечивает безвизовый въезд в 163 страны мира и владелец недвижимости получает возможность проживать, получать образование и работать на территории ЕС. «Число заявок от россиян на покупку недвижимости для получения гражданства выросло на 40%, по предварительным итогам 2018 года выдано более 500 паспортов. При этом количество выданных паспортов активно растет, так, в 2013 году было продано 37 паспортов, в 2017 году – около 500, по предварительным итогам 2018 года – более 500», - говорит эксперт.
Эту тенденцию подтверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru: «Раньше россияне приобретали недвижимость за рубежом как второй аэродром, в случае чего мы поедем туда. Однако сейчас – это поток тех, кто покупает не только недвижимость, но и весь пакет услуг. Люди конкретно ищут недвижимость для переезда навсегда, с семьей, им важно знать и ориентироваться, какие рядом школы и детские сады, какая работа, какой бизнес можно купить, где можно приобрести офис, чтобы открыть бизнес, и так далее».
Что касается покупок в инвестиционных целях, особенно востребованы среди инвесторов апарт-отели, участие в девелоперских проектах вместе с местными застройщиками, а также здания под реконструкцию. «Если говорить про структуру инвестиций, то здесь нельзя выделить значительных изменений. Снижение наблюдается в спросе на жилую недвижимость среди наших клиентов – на 4 п.п. (с 29% до 25%) и в доле коммерческой недвижимости – на 7 п.п. (с 37% до 30%). Поднялся уровень инвестиций в отели с 8% до 14% и альтернативные инвестиции с 13% до 18% в 2018 году. На прежнем уровне осталась доля девелопмента/соинвестирования строительства и редевелопмента – 13%», - отмечает Марина Шалаева.
Единственную московскую недвижимость с целью покупки чего-то за границей не продают. «Разве что в случае переезда на ПМЖ и уже через несколько лет после иммиграции, когда пути назад отрезаны, - уточняет Анастасия Фалей. - А вот вторую, третью, в том числе дачу – часто. К нам в консультацию регулярно приходят вопросы такого содержания: получил в наследство квартиру, стоит столько-то, что за эти деньги можно найти в такой-то стране».
Вариант с релокацией нередко рассматривают специалисты из сферы digital и IT. В отличие от других эмигрантов, которые стремятся переехать в Европу, такие специалисты зачастую предпочитают теплую Азию. «Тенденцию подтверждает пример у компании Aviasales, у которой один из офисов находится в Тайланде», - отмечает Илья Харлин, управляющий партнер в девелоперской компании Good Stroy.
При этом общие возможности россиян заметно ухудшились с 2014 года из-за ослабления рубля. Если раньше «сладкий» вариант в виде домика на каком-нибудь курорте можно было найти уже по цене однушки в хрущевке, то сейчас на это могут рассчитывать скорее обладатели двух-трехкомнатных квартир в бюджете от 8-10 млн рублей. «В основном в этих ценовых диапазонах люди могут рассчитывать или на домик, или на квартиру в Турции, в хорошем месте, или же в Испании, или на юге Италии. Будущий объект недвижимость представляет собой небольшой дом, примерно 150 кв. м, с небольшим бассейном, далеко от моря, где-то на 10-й линии», - говорит Игорь Индриксонс.
Между тем, некоторые возможности есть даже у обладателей однокомнатных квартир. Недорогая однушка в Москве сейчас стоит около 5-6 млн рублей. По словам Анастасии Фалей, за эти деньги ($75 000 – 90 000) можно купить квартиру площадью 60-100 кв. м в новом комплексе бизнес-класса с бассейном и другой инфраструктурой на второй-третьей линии от моря в Болгарии или Турции. В Испании (Коста-Бланка), Италии (Калабрия или Абруццо) или Греции (Халкидики) можно найти схожие варианты, но на вторичном рынке и в зданиях попроще. Сама квартира, возможно, будет требовать косметического ремонта.
Также в этом бюджете доступны недорогие европейские столицы вроде Софии, Таллина, Риги или Будапешта, или города «второго эшелона» Германии, например, Лейпциг. «Это может быть небольшая новая квартира в доме бизнес-класса ближе к центру, или двушка-трешка в типовом здании на «вторичке» в спальных районах. Эти объекты берут в основном под сдачу в аренду», - говорит эксперт.
Кроме того, можно рассмотреть варианты в Азии. По словам Ильи Харлина, по цене однокомнатной квартиры в Москве на Бали можно приобрести бунгало площадью 70 кв. м с ремонтом и мебелью в хорошем месте, на расстоянии 20-30 км от туристических центров. Это будет долгосрочная аренда с полными правами (лизинг) на 20-25 лет. На Шри-Ланке можно купить дом 80-100 метров 1970-1980-х годов постройки со старым ремонтом. Это будет долгосрочная аренда с полными правами (лизинг) на 40-60 лет. «На Бали и Шри-Ланке иностранцам запрещено покупать землю, ее можно только взять в долгосрочную аренду. На Бали до 49 лет, на Шри-Ланке до 99 лет. На Шри-Ланке мы разработали схему покупки, позволяющую увеличить договор аренды до 198 лет», - говорит эксперт.
Двухкомнатную квартиру в обычном спальном районе Москвы можно продать примерно за 7-8 млн рублей ($105 000 – 120 000). По словам Анастасии Фалей, обладатели такого бюджета могут рассматривать квартиры экономкласса на курортах Кипра. А в Испании, Италии или Греции на расстоянии 10-30 км от моря можно приобрести приличный домик или таунхаус, не требующий серьезного ремонта. В Праге на стадии строительства можно купить однушку или даже двушку.
Со $100 000 – 120 000 стартуют цены на 40-50-метровые квартиры в строящихся курортных комплексах бизнес-класса на Пхукете. «Их берут не только для отдыха, но и для инвестиций, местные застройщики предлагают программы гарантированного дохода», - отмечает эксперт. На Бали, по словам Ильи Харлина, в этом бюджете доступна уже вилла около 100 кв. м с ремонтом и без мебели на расстоянии 20-30 км от туристических центров. На Шри-Ланке можно купить дом 100-110 метров – опять же 1970-1980-х годов постройки и со старым ремонтом.
У обладателей трехкомнатных квартир в Москве заметно больше возможностей. Такую квартиру в недорогих районах можно продать за 10-11 млн рублей ($150 000 – 165 000). По мнению Анастасии Фалей, такую сумму можно инвестировать в двухкомнатную квартиру в спальном районе Берлина. «Ежегодный доход от аренды составит около 3-4%, плюс объект будет дорожать, - считает аналитик. - С этой же целью можно начать рассматривать города Северной Италии, например, Милан».
Во многих странах на эти деньги можно купить качественную виллу площадью 150-250 кв. м недалеко от моря – в Черногории, Турции, Греции, некоторых регионах Испании и Италии. Кроме того, с этим бюджетом уже можно рассматривать традиционно дорогие страны, например, Францию. Так, в Ницце можно найти студию в этом бюджете.
Немало достойных вариантов будет и в Азии. Например, на Бали можно приобрести (а точнее взять в лизинг на 25-30 лет) виллу около 120-150 метров, с ремонтом и мебелью, на расстоянии 10-15 км от туристических центров. «На Шри-Ланке за эти деньги можно купить новую виллу на этапе строительства, площадью 120-150 метров, с бассейном и полной меблировкой. Это будет долгосрочная аренда со полными правами (лизинг) на 198 лет. Мы сейчас строим такой комплекс вилл – Good Story Village», - говорит Илья Харлин.