Новостройки в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2018 года: покупатели разделились на два лагеря

Спрос на новостройки в московском регионе остается высоким, но неровным. Падение цен на нефть, возможные новые антироссийские санкции, ослабление рубля разделило покупателей на два «лагеря». Тем, кому денег не хватает, побежали в банки, чтобы получить пока еще дешевую ипотеку. А те, у кого средства есть, причем в твердой валюте, наоборот, взяли паузу в надежде на дальнейшее снижение курса рубля.

Спрос

В ноябре столичное управление Росреестра зарегистрировало в Москве 8 826 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с октябрем число ДДУ выросло на 6%, а относительно ноября 2017 г. - на 57,7%. Но только за счет «старой» Москвы. В Новой, по данным компании «Новые Ватутинки», по итогам ноября было заключено порядка 2,6 тыс. договоров долевого участия, что на 12% меньше, чем в октябре, когда Росреестр зафиксировал 3 тыс. сделок. В годовой динамике ноябрь 2018 г. показал рост на 26%.

«На мой взгляд, отрицательная динамика на первичном рынке Новой Москвы в первую очередь связана с так называемым эффектом высокой базы. Напомним, октябрь 2018 г. выдался рекордным по спросу за счет роста количества ипотечных сделок. Тогда многие клиенты, планировавшие покупку жилья в ноябре, сделали это раньше, в октябре, чем и вызвано падение спроса», - говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки».

Упали продажи новостроек и в Московской области. По данным Росреестра, по итогам ноября в Подмосковье было зарегистрировано 7 554 ДДУ – на 6,5% меньше, чем в октябре, и на 13,2% - чем годом ранее. Отставание текущего года от прошлого по итогам января-ноября достигло 9,7%. Для сравнения: за 11 месяцев текущего года на территории Москвы (в административных границах) было оформлено 71 013 ДДУ – на 49,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Спрос в Подмосковье снижается не только из-за перетока покупателей в подешевевшую Москву, но и в связи с дефицитом новых проектов. Ограничение властями количества выдаваемых разрешений на строительство привело к сокращению числа новых корпусов в продаже, отмечает Антон Детушев, гендиректор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

Для риелторских агентств московского региона результаты ноября оказались неоднозначными. В годовом выражении спрос в большинстве компаний продолжает расти - несмотря на начавшийся этой осенью рост ставок по ипотеке, они все еще ниже прошлогоднего уровня, к тому же за год на рынке появилось множество новых объектов по привлекательным ценам. Однако некоторые агентства зафиксировали снижение спроса в месячном разрезе, то есть относительно октября 2018 г. Например, в «Бон Тон» в ноябре число сделок упало на 24,7% по сравнению с октябрем, но выросло на 32,3% относительно ноября 2017 г. В «Азбуке Жилья» сделок стало меньше на 20% и 21% соответственно. При этом количество обращения от потенциальных покупателей сократилось на 10% к октябрю, но выросло на 9% по сравнению с ноябрем 2017 г.

Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, рынок уже ощутил рост ипотечных ставок, а кроме того, часть спроса была реализована в октябре. Поэтому в ноябре ажиотаж немного пошел на спад.

Но не везде – во многих проектах покупательская активность увеличилась и по сравнению с октябрем. Причем не только в «старой» Москве, но и в Новой, и на территории Подмосковья. Например, в «Инкоме» продажи в новостройках «старой» Москвы за месяц выросли на 16%, в ТиНАО - на 14%, в Московской области – на 8%. За год – на 61%, 60% и 40% соответственно. По словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, спрос стимулируют новогодние скидки от застройщиков на фоне роста цен предложения в массовом сегменте. В отельных новостройках размер дисконта в ноябре достигал 20-25% (на пул квартир).

Кроме того, в ноябре вырос и инвестиционный спрос – в связи с грядущим запретом на долевое строительство с 1 июля 2019 г. «Из-за привлечения проектного финансирования и «заморозки» средств дольщиков на специальных счетах многие девелоперы не будут заинтересованы в продаже жилья на котловане по стартовым ценам <...> В таком случае заработать на перепродаже инвесторам практически не удастся. Поэтому у них остались считанные месяцы для вложения средств. Интересно, что отдельные инвесторы, стремясь зафиксировать стартовую цену, даже привлекают ипотеку. Как правило, такие кредиты закрываются досрочно после продажи другого инвестиционного объекта», - рассказывает Антон Детушев.

Первая половина декабря тоже оказалась достаточно активной. Помимо новогодних акций немаловажную роль здесь играет и чисто психологический фактор: многие, кто ранее занимался поиском квартиры, стремятся решить данный вопрос в уходящем году, отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

В агентстве «Бон Тон» в первой половине декабря по отношению к первой половине ноября количество сделок выросло на 28%, по сравнению с первой половиной декабря 2017 г. на - 6,5%. В компании «Метриум» продажи оказались примерно в полтора раза активнее, чем в прошлом году.

Примечательно, что к концу года вырос не только реализованный, но и потенциальный спрос - часть покупателей все еще надеются вскочить в последний вагон уходящего поезда с дешевой ипотекой. Например, в проекте «Новые Ватутинки» в Новой Москве количество первичных обращений в первой половине декабря 2018 г. превысило показатели аналогичного периода ноября на 16%.

«В целом это нетипичная ситуация для рынка. Как правило, в конце года клиенты обычно завершают, а не начинают поиск жилья. В этом же году на декабрь пришлось немало заявок от потенциальных клиентов, планирующих приобретение недвижимости в начале следующего года. Вероятно, стимулом для совершения сделки стала растущая ставка по ипотеке. Высокая переплата по кредиту нередко оказывается причиной отказа от сделки. Поэтому клиенты стремятся зафиксировать текущие ставки, которые будут действовать в среднем еще два-три месяца на период одобрения банком. Именно в этот срок и планируют уложиться потенциальные покупатели», - говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки».

Скорее всего, показатели декабря традиционно станут самыми высокими за весь год, полагает Мария Литинецкая. Но рекордов участники рынка не ждут – во второй половине месяца спрос снизился. И дело не только в приближающихся праздниках. По наблюдениям Антона Детушева, в декабре покупатели разделились на два «лагеря». Одни форсировали подписание договора до середины декабря (пересмотра ключевой ставки), стремясь получить ипотеку на старых условиях. «Другие, наоборот, взяли паузу, решив дождаться 2019 г. в надежде заработать на разнице в курсах валют. Как правило, такие клиенты имеют долларовые сбережения. В условиях нестабильной экономической обстановки многие ожидают дальнейшего падения рубля к доллару. Такие клиенты не торопятся подписывать договоры и берут паузу, как минимум до января», - резюмирует Детушев.

Ипотека

В ноябре-декабре 2018 г. средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье достигла 9,6%, по данным «Инкома». Это выше, чем в октябре (9,4%), но все еще ниже, чем в конце 2017 г., когда она равнялась 9,7%.

Росреестр сообщает о снижении числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в ноябре: в Москве – на 14,8% относительно октября (8 570 ипотек), в Подмосковье – на 18,3% (21 417). Однако, по данным риелторов и застройщиков, на рынке новостроек и число, и доля ипотеки растет. «Данный тренд связан с ожиданием повышения ипотечных ставок и традиционным повышенным спросом в конце года», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Инкоме» доля ипотечных сделок в ноябре 2018 г. составила 62%. Это на 14% больше, чем в октябре 2018 г. и на 12% превышает показатель ноября 2017 г. В московских проектах «Бон Тон» на ипотеку в ноябре пришлось 66,4% сделок – на 3,4 п.п. больше, чем в ноябре 2017 г., и на 1,1 п.п. меньше, чем в октябре 2018 г. В ЖК «Новый Зеленоград» доля ипотеки за месяц увеличилась с 60% до 70%. В «Новых Ватутинках» доля ипотеки сократилась с 57% до 49%, но в абсолютном выражении количество таких сделок при этом выросло относительно октября в два раза.

Цены и скидки

По данным «ИРН-Консалтинг», в ноябре 2018 г. в Москве между Третьим транспортным кольцом и МКАД средняя стоимость 1 кв. м составила 204 100 руб., что на 0,43% ниже, чем месяцем ранее – см. обзор новостроек за ноябрь. «За счет выхода значительных объемов предложения в новых проектах на начальной стадии строительства был компенсирован прирост цен в реализуемых проектах», - отмечает Наталья Шаталина, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки».

По сравнению с прошлым годом метр подорожал на 3%.

Средний бюджет предложения квартиры на рынке новостроек «старой» Москвы в ноябре

Источник: «Азбука Жилья»

Средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек «старой» Москвы в ноябре

Источник: «Азбука Жилья»

«Отличие от показателя среднего бюджета квартир может быть связано с выходом нового предложения с другими средними значениями площадей квартир. В целом оба показателя демонстрируют, что на фоне увеличения ставок по ипотеке застройщики не спешат существенно повышать цены», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в новостройках Новой Москвы в ноябре 2018 г. средняя цена квадратного метра составила 111 400 руб. На фоне повышения цен в нескольких крупных проектах цена выросла на 4,3% по сравнению с октябрем. А относительно ноября 2017 г. новомосковские новостройки подорожали на 12,3%.

В экономклассе стоимость метра увеличилась на 2,7% (до 92 800 руб. за кв. м.), в сегменте комфорткласса - на 4,2% (113 600 руб.), в бизнес-классе – на 4,2% до 122 300 руб. в среднем.

В Московской области, по информации «Инкома», средняя стоимость метра в экономклассе равнялась 77 500 руб., квартиры - 4 млн руб. В комфортклассе – 94 700 руб. за метр и 4,9 млн руб. за квартиру. «За год цена квадратного метра в этих сегментах увеличилась на 5,3%, стоимость квартиры – на 11,3%», - говорит Дмитрий Таганов.

Что касается скидок, то, по данным «Метриума», в ноябре эконом- и комфорт-классе специальные новогодние предложения действовали в 91% московских новостроек. Причем в 10% из них уровень дисконтов определяется в индивидуальном порядке. В бизнес-классе скидка была доступна в 93% новостроек, индивидуальные дисконты – в 38% из них. В премиум и элитном классах скидки предоставлялись в 96,5% новостроек, из них в 74% обсуждаются индивидуальные дисконты.

«В 2018 г. мы отмечаем постепенное сокращение среднего размера скидки. В массовом сегменте московских новостроек в ноябре 2018 г. в среднем застройщики были готовы уступить покупателю 4% от стоимости квартиры, тогда как год назад – порядка 5%, а два года назад – 6-7%», - рассказывает Мария Литинецкая.

Максимальный размер дисконта, по наблюдениям «Инкома», за год уменьшился с 31% до 25%.

Как поясняет Роман Лябихов, скидки сократились потому, что спрос на жилье в этом году в целом выше, чем в прошлом. А кроме того, учитывая потенциально возможное повышение цен на жилье в 2019 г. в связи с ростом НДС, застройщики не хотят демпинговать накануне нового года, чтобы в дальнейшем изменение стоимости квадратного метра было плавным и менее заметным для покупателя, резюмирует Роман Лябихов.