Москва. 11 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок новостроек Подмосковья за год претерпел заметную трансформацию. Некоторые изменения можно назвать логическим продолжением прошлогодних тенденций, а другие проявились достаточно неожиданно. О том, как живет рынок новостроек МО, а самое главное, как он будет жить дальше, рассказали "Интерфаксу" эксперты региона.

Источник не иссяк

В прошлом году застройщики Подмосковья единогласно жаловались на отток покупателей из региона в Москву, которая вывела на рынок проекты по сопоставимым расценкам, но в более интересных локациях. В этом году процесс ожидаемо продолжился.

"Продолжается тенденция перетекания спроса из Московской области в Москву. Сегодня подмосковные проекты конкурируют не только на локальном, но и региональном уровне – со столичными новостройками, которые потеряли в цене за счет снижения средней площади и активного строительства в том числе за пределами МКАД", — говорит директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

С продолжением тенденции перетекания спроса согласна и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. Она отмечает, что с начала года в Подмосковье упал уровень заключенных ДДУ (62 тыс в этом году против 68 тыс в прошлом – падение около 10%).

"Это связано, безусловно, с тем, что столичный рынок новостроек сегодня предлагает квартиры со схожими бюджетами покупки. В новом жилом комплексе можно приобрести студии от 3,5 млн рублей, однокомнатные квартиры – от 5 млн рублей, а двухкомнатные – от 6,5 млн рублей. Соответственно, часть потенциальных клиентов подмосковного рынка переключается на Москву, даже ценой выбора жилья с меньшей площадью", — считает эксперт.

Сохранение тенденции отмечает и генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, однако он уверен, что изменили Подмосковью далеко не все.

"На столичный рынок новостроек чаще всего переориентируются в процессе выбора те, покупатели, которые изначально рассматривали жилье комфорт-класса в области. Если говорить об аудитории, которая приобретает наиболее доступное по цене жилье стандартного класса в Подмосковье, то они, как правило, даже не рассматривают новостройки внутри МКАД из-за существенной разницы в цене. А вот жилье в новой Москве выбирают в альтернативу Подмосковным новостройкам гораздо чаще. Квартира в ТиНАО дает собственнику столичную прописку и все причитающиеся ей льготы и "бонусы", при этом стоит она значительно дешевле, чем новостройка внутри МКАД", — напоминает эксперт.

Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов "заступается" за подмосковные новостройки, напоминая, что есть и покупатели, которым эта локация просто удобнее.

"В ближайших зонах к МКАД, например, в рамках Московского малого кольца, покупают в основном те, кто ориентирован на квартиру в Москве, но на такую покупку им не хватает денег. Другая категория покупателей – те, кто в принципе располагает средствами на приобретение первичного жилья в новой Москве, но они по каким-либо причинам территориально привязаны к северной или восточной части области. Они игнорируют ТиНАО просто потому, что им, что называется, не по пути. Если рассматривать более отдаленные локации, то там преобладает локальный спрос – когда местные жители приобретают новые квартиры в поблизости от старых", — поясняет эксперт.

Кто здесь?

Генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев отмечает, что на подмосковном рынке замечен всплеск спроса со стороны молодежи до 25 лет включительно.

"По нашим подсчетам, такие клиенты совершили 15% ДДУ против 6% в 2017 году. Одновременно доля клиентов 46-55 лет снизилась с 19% до 8%, в возрасте от 56 и старше – упала с 6% до 4%. Самая стабильная категория – покупатели в возрасте 25-35 лет – 42% сделок (в 2017 и 2018 гг.)", — рассказал эксперт.

Он объяснил интерес к покупке жилья молодыми покупателями невысокими бюджетами и снижением ипотечных ставок, в результате чего платеж по кредиту стал сопоставим с арендной ставкой. С тем, что покупатель помолодел, согласна М.Могилевцева-Головина, которая добавляет, что в основном это люди 25-35 лет, которые отдают предпочтение готовым продуктам. В результате в 2018 году наблюдается новый тренд – квартиры под ключ с отделкой и мебелью.

Вообще главным трендом, который повлиял на портрет покупателя в частности и на картину спроса в целом эксперты единодушно считают исторически минимально дешевую ипотеку.

"На сегодняшний день в подмосковных проектах доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет порядка 58%. Уровень ипотечных ставок на первичном рынке оставался достаточно низким. По оценке риелторов, кредит можно получить под 9-9,6% годовых", — говорит М.Могилевцева-Головина.

Кроме того, А.Детушев напоминает о старте программы льготной ипотеки (под 6%) для многодетных семей. Интересно, что эта группа покупателей активнее рассматривали именно подмосковные проекты с более низкой стоимостью по сравнению со столичными новостройками — из-за более низкого лимита выдачи ипотеки в 8 млн рублей. При взносе 20% стоимость жилья не могла превышать 10 млн рублей, что вряд ли хватило бы на трех-четырехкомнатную квартиру в старых границах Москвы. "После пересмотра лимита выдачи по кредиту воздействие данной социальной программы снизилось, однако в первом полугодии «семейная ипотека» все же повлияла на спрос в Подмосковье", — говорит эксперт, добавляя, что заемщики-родители стали чаще приобретать жилье большей площади.

Он также отмечает, что социальная программа позволила вернуть на рынок покупателей, которые не могли себе позволить кредит под 9-10% годовых. Другие клиенты иногда приобретают квартиры сейчас с целью рефинансировать ипотеку под 6% в течение следующих нескольких лет, после появления детей.

Примечательно, что, по мнению экспертов поправки в 214-ФЗ пока не оказали значительного влияния на деятельность девелоперов столь радикально, как ожидалось. Правда в течение первого полугодия 2018 года многие девелоперы торопились запустить свои проекты, которые у них на тот момент были на этапе разработки и согласования документации, по «старым» правилам до вступления в силу нового блока поправок в ФЗ-214. Появившийся большой объем новостроек с выгодными ценами на старте строительства в свою очередь создал предпосылки для двух тенденций. Первая – определенный рост спроса в целом. Вторая — изменение структуры спроса в сторону увеличение числа частных инвесторов.

А.Детушев подчеркнул, что примерно половина сделок совершается инвесторами не с целью дальнейшей перепродажи, а ради получения пассивного дохода. Причем такие дольщики предпочитают квартиры с готовой отделкой, которые остается обставить мебелью и сдавать в аренду с первых дней после получения ключей.

Таким образом, в 2018 году спрос на первичном рынке Подмосковной недвижимости поддержали в первую очередь студенты, молодые родители и инвесторы.

Дешеветь нельзя дорожать

Средняя стоимость квадратного метра в Московской области составила по итогам трех кварталов 72 тыс. рублей за кв. м., рассказала М.Литинецкая. Эксперт отмечает, что расценки на новостройки Подмосковья сохраняются на стабильном уровне. Средняя стоимость покупки – 4 млн. рублей.

"С одной стороны, наиболее дешевые квартиры раскупают в ипотеку, что приводит к повышению средней цены оставшихся в экспозиции лотов. С другой стороны, конкуренция и снижающийся спрос не позволяют застройщикам повышать цены так же смело, как в Москве", — говорит она. За год цена квадратного метра увеличилась в ликвидных объектах на 5%.

По итогам года в продажу вышло около 100 новых объектов. По сравнению с ситуацией в прошлом году, отмечается рост – как и в Москве, примерно на 1/3, добавляет Д.Таганов. По его оценке, в настоящее время на первичном рынке Московской области экспонируется 88 305 объектов, на 4,7 млн. кв. м.

Как отмечают в "Сити ХХI век", по типологии квартир самыми популярными были однокомнатные — с долей 45%, на втором – двухкомнатные квартиры с долей 38%, и 15% приходится на трехкомнатные квартиры.

Самыми дорогими городами Московской области по-прежнему остаются столичные «спутники», примыкающие к МКАД. Среди них Химки (110 тыс. рублей за кв. м, 5 млн руб за лот) и Красногорск (107 тыс. рублей – 4,9 млн руб). Примерно на 5-10% ниже цены в городах, находящихся к юго-востоку от МКАД. Так в Люберцах средний лот стоит 4,5 млн руб.

Самые бюджетные локации – это удаленные от МКАД города, такие как Сергиев Посад, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и т.п. Например, средняя квартира в Егорьевске стоила 1,6 млн рублей, в Кашире – 1,8 млн рублей, в Серпухове и Ступино – по 1,9 млн рублей.

Следует отметить, что на стоимость жилья влияет не только удаленность от Москвы, но и наличие железнодорожного сообщения, трассы поблизости, состояния экологии. Ведь 6 из 10 покупателей работают в Москве. Каждый третий – пользователь общественного транспорта. "Кроме того, при поиске новостроек, необходимо учитывать стадию готовности дома — наименьшую стоимость имеют жилые комплексы, находящиеся на начальной стадии строительства", — напоминает М.Могилевцева-Головина.

Кто Свинье товарищ?

Говоря о наступающем годе Свиньи, эксперты рынка недвижимости удерживают сдержанно-оптимистичный тон в отношении уровня спроса.

"Возможно, в следующем году нас ждет некоторое оживление интереса покупателей к подмосковным новостройкам. Ставки по ипотеке растут и к середине 2018 года могут достигнуть 10-10,5%. Это значит, что часть клиентов, рассчитывавших по доступной ипотеке приобрести квартиру в определенном бюджете в Москве, будут вынуждены снова переориентироваться на Московскую область", — прогнозирует М.Летинецкая.

Отчасти разделяет такую оценку и А.Деушев, который считает, что в 2019 году количество сделок на рынке подмосковной недвижимости сохранится на уровне этого года. Однако он уверен, что уже в среднесрочной перспективе застройщики будут вынуждены поднять цены. "Речь не идет о внезапном росте – это будет планомерный пересмотр каждые 2-3 месяца", — прогнозирует эксперт, объясняя, что рост цен обусловлен переходом к проектному финансированию без доступа к средствам дольщиков на этапе строительства.

"Кроме того, на стоимость квадратного метра оказывают влияние и другие факторы, а именно – повышение НДС, стоимости бензина, дальнейшая монополизация производителей строительных материалов. Как следствие, мы рассчитываем именно на рыночный рост цен по итогам следующего года в пределах 5-7%", — отмечает он.

С тем, что реформа в долевом строительстве повлияет на цены, согласна и М.Могилевцева-Головина.

"Переход на эскроу-счета и проектное финансирование запустит новую волну санации застройщиков. Число «игроков» в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими", — отмечает она.

В целом эксперты считают, что, помимо ипотеки и изменений в законодательстве, ситуация на рынке новостроек во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране в целом. А она, как известно, может развиваться по двум сценариям: позитивному и негативному.