Квартиры-студии вновь набирают популярность
Но покупают их уже не инвесторы, а молодые специалисты в ипотеку
Несколько лет назад девелоперы начали активно вводить в свой ассортимент квартиры-студии, чтобы снизить бюджет покупки. Сейчас практически в каждом проекте массового сегмента есть такие квартиры. В какой-то момент эксперты забили тревогу, опасаясь, что со снижением инвестиционного спроса малогабаритные студии окажутся невостребованными. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, этот формат до сих пор популярен, более того, спрос на квартиры-студии даже растет.
От 16 метров
По данным «БЕСТ-Новострой», сегодня в Москве предлагается 730 студий в 42 строящихся жилых комплексах (это 2,3% от общего количества лотов на экспозиции). Схожие цифры (около 2%) назвали в «Азбуке Жилья». При этом генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев отмечает, что за год объем предложения квартир-студий снизился на 31%. В некоторых других брокерских компаниях назвали большую долю квартир-студий в структуре предложения. Так, в компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» сообщили, что на рынке квартир такого формата около 5%. По данным Est-a-Tet, доля студий составляет 4,3%, причем годом ранее этот показатель находился на уровне 5,1%.
Средняя площадь квартиры-студии в массовом сегменте, по данным компании «Метриум», составляет 26,1 кв. м. Интересно, что в бизнес-классе схожие показатели – 29,8 кв. м, в то время как разница в площади однокомнатных квартир заметно больше (40,5 кв. м в массовом сегменте и 46,3 кв. м в бизнес-классе). «Полагаю, это связано со схожей целевой группой данного формата жилья в бизнес- и комфортклассе, а именно – речь идет о студентах, молодых специалистах, инвесторах», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
В сегменте квартир минимальная площадь студий в Москве составляет 18,5 кв. м. Такие площади запроектированы в ЖК «Level Амурская». Небольшие студии также предлагаются в проектах ГК «ПИК». Например, в ЖК «Полярная, 25» площади квартир-студий начинаются от 18,9 кв. м. Еще компактнее студии в сегменте апартаментов. Например, в комплексе Cleverland есть варианты от 16 кв. м. К слову, именно в сегменте апартаментов девелоперы охотнее всего проектируют студии. Например, в проекте «Лайнер» от ГК «Интеко» их доля составляет около 70%. «Особенно востребован этот формат в апарт-комплексах поближе к центру, где каждый метр увеличивает стоимость помещения на 200-300 тысяч рублей», - отмечает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».
В Новой Москве средняя площадь квартир-студий составляет 24,8 кв. м. По словам генерального директора «Новых Ватутинок» Александра Зубца, за год этот показатель вырос на 1 кв. м. При этом на новых территориях доля студий заметно выше, чем в «старой» Москве, – около 11,8%.
Самые маленькие студии в новостройках Москвы в пределах МКАД (в продаже)
| ЖК | Адрес | Корпуса | Метро | ГК | Площадь студий в продаже, кв.м | Стоимость 1 кв.м студий, руб. | Стоимость студий, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Green Park | Сельскохозяйственная ул., вл.35 | 3,5,4 | Ботанический сад | 3-4 кв. 2019 г. | 20 - 31 | 204099 - 275599 | 5104680 - 6840810 |
| Level Амурская | Амурская ул., вл.3 | А, Б, Г, Д | Черкизовская | 3-4 кв. 2019 г. | 19 - 33 | 129671 - 233000 | 3384790 - 5835550 |
| SREDA | Рязанский пр-т, вл.2 | Б2, Б3, Т5 | Текстильщики | сдан - 4 кв. 2019 г. | 24 - 29 | 196478 - 233732 | 4767080 - 5923920 |
| Академика Павлова | Ак.Павлова ул. | 28,32 | Молодежная | 3 кв. 2020 г. | 20 - 20 | 261400 - 285400 | 5123440 - 5593840 |
| Влюблино | Цимлянская ул., вл.3 | 1,2.1,2.2 | Люблино | 4 кв. 2019 г. | 24 - 29 | 180299 - 208500 | 4815180 - 6034450 |
| Грани | 1-й Грайвороновский пр-д, вл.1 | Текстильщики | 2 кв. 2020 г. | 25 - 28 | 166007 - 182000 | 4200000 - 5132400 | |
| Дмитровский парк | Лобненская ул., вл.13 | 3.1 | Селигерская | 4 кв. 2020 г. | 20 - 20 | 200500 - 205500 | 3997970 - 4120280 |
| Домашний | Донецкая ул., вл. 30 | 2 (1 оч.), 1,2, 3 (2 оч.) | Марьино | 4 кв. 2018 г. - 1 кв. 2021 г. | 26 - 32 | 105660 - 188287 | 2800000 - 5817000 |
| Западный порт | Заречная ул., вл.2/1 | 2.1 | Фили | 2 кв. 2021 г. | 25 - 25 | 255400 - 262500 | 6487160 - 6667500 |
| Измайловский 11 | Измайловский проезд, вл. 5а | Измайловская | 4 кв. 2020 г. | 20 - 25 | 206600 - 241299 | 4613660 - 5277730 | |
| Лесопарковый | Варшавское ш., вл.170Е | 1,2,4,6 | Лесопарковая | 4 кв. 2020 г. | 23 - 24 | 201230 - 213589 | 4587350 - 4962630 |
| Лефортово Парк | Красноказарменная ул., д.14А | 4,7,13,14 | Авиамоторная | 4 кв. 2019 г. | 21 - 25 | 249300 - 283700 | 5210370 - 6524280 |
| Люблинский парк | Люблинская ул., вл.72 | 1,2 | Братиславская | 2 кв. 2021 г. | 20 - 29 | 155000 - 208300 | 3666960 - 4919040 |
| Любовь и Голуби | Дегунинская ул., вл.5 | Селигерская | 1 кв. 2020 г. | 26 - 38 | 151000 - 186000 | 4121520 - 5781790 | |
| Михайловский парк | 2-я Институтская ул., вл.6 | 3,4 | Рязанский проспект | 2 кв. 2021 г. | 21 - 29 | 168100 - 205500 | 3949920 - 4953200 |
| Настроение | Красная Сосна ул., вл.3 | 1 | ВДНХ | 1 кв. 2021 г. | 25 - 25 | 163200 - 166000 | 4014720 - 4150000 |
| Небо | Мичуринский пр-т, вл.56 | 1 | Раменки | 4 кв. 2020 г. | 26 - 32 | 278992 - 308500 | 7366000 - 9872000 |
| Павлова 40 | Академика Павлова ул., вл.40 | Молодежная | 1 кв. 2021 г. | 22 - 22 | 274600 - 275600 | 5952960 - 5958820 | |
| Полярная 25 | Полярная ул., вл.25 | 1.3 | Медведково | 3 кв. 2020 г. | 20 - 27 | 185600 - 215700 | 4206860 - 5181340 |
| Римского-Корсакова 11 | Высоковольтный проезд | 4,5,6 | Отрадное | 4 кв. 2019 г. | 20 - 27 | 196200 - 235500 | 4455610 - 5500950 |
| Рихард | Зорге ул., вл.9, к.1 | 1 | Полежаевская | 1 кв. 2022 г. | 26 - 28 | 190700 - 202200 | 5019030 - 5699880 |
| Селигер-Сити | Ильменский пр-д, вл.14 | А, К-1,2 | Петровско-Разумовская | 2 кв. 2019 г. | 26 - 29 | 185825 - 237015 | 5008000 - 6316050 |
| Шереметьевский | Складочная ул., вл.6 | 1,2,7 | Савеловская | 1 кв. 2021 г. | 20 - 29 | 189000 - 236500 | 4657310 - 5703740 |
| Ясеневая 14 | Ясеневая ул., вл.14 | 1,2,3 | Домодедовская | 3 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. | 20 - 31 | 166700 - 242800 | 4029550 - 6052660 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Спрос растет
В то время как предложение квартир-студий снижается, спрос на такой формат растет. По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, в структуре реализованного спроса студии занимают 8,9% против 8,3% в 2017 году. Мария Литинецкая отмечает даже больший рост: «По итогам I полугодия 2018 года студии составили 7% от всех проданных квартир (по всем сегментам). По итогам 2017 года данный формат жилья охватил 5% продаж, поэтому можно сказать о положительной динамике». По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, доля сделок по приобретению малоформатных лотов площадью менее 30 кв. м на первичном рынке Москвы составляет около 9% от общего объема заключенных ДДУ, что на 2 процентных пункта больше, чем годом ранее.
Покупатели чаще выбирают студии опять же в сегменте апартаментов. По данным агентства «Бон Тон», в структуре спроса доля студий площадью от 16 до 30 кв. м составляет 6,9% на рынке квартир и 19,7% - апартаментов.
Эксперты отмечают изменение портрета покупателя такого жилья. «В 2013-2014 гг. спрос на них формировался в основном за счет инвестиционных покупок, сейчас интерес связан с возможностями приобрести первое жилье в ипотеку по приемлемой цене», - отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
«В «Level Амурская» на долю однокомнатных квартир приходится 38% от общего объема спроса, еще 19% – на студии. В «Level Павелецкая» доля студий в общем объеме спроса составляет 32%. Студии и однокомнатные квартиры предпочитает молодежь, которая начинает самостоятельную жизнь, часто для них такие объекты становятся первым отдельным жильем. Нередко студию или квартиру приобретают не только для подрастающих детей, но и пожилых родителей», - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. По словам заместителя генерального директора компании «Магистрат» (риелтор объектов ГК «Интеко») Ольги Воронцовой, в сегменте апартаментов студии также востребованы среди юристов и консультантов, которые приобретают такую недвижимость под небольшой офис.
«Рассматривая студии для покупки, покупатели, как правило, параллельно оценивают и планировки однокомнатных квартир. По нашим оценкам, на них приходится все же больший спрос, чем на студии: 70% и 30% соответственно, - отмечает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). - Причем студии тоже бывают самыми разными. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» их три типа: компактные площадью около 22 кв. м (20% спроса), по 25 кв. м с двумя окнами (40% спроса) и по 28,3 кв. м (40% спроса)».
Нишевой антикризисный продукт
В нынешней экономической ситуации студии, по мнению экспертов, останутся популярными. «В сущности, это антикризисный продукт, который востребован в условиях экономической нестабильности. Кроме того, это продукт, который стал доступен для более широкой целевой аудитории в условиях доступности ипотеки и снижения стоимости входного билета на московский рынок новостроек. Я полагаю, что в будущем спрос на такие квартиры останется стабильным», - считает Кирилл Игнахин.
По словам Ольги Воронцовой, компактное жилье будет востребовано у своей целевой аудитории, это нишевой продукт. «Однако доля крохотных студий в 20-25 кв. м продолжает медленно сокращаться, все же пик их популярности пришелся на 2014-2016 гг. Спрос смещается в сторону более просторного жилья более 30 кв. м», - считает эксперт.
Даже в случае роста ипотечных ставок, из-за которого самые малообеспеченные покупатели могут уйти с рынка, студии все равно сохранят востребованность: тем, кто при низких ставках может позволить себе полноценную однокомнатную квартиру, при подорожании ипотеки придется удовлетвориться студиями. По словам Марии Литинецкой, в ближайшие годы доля студий в предложении может подрасти до 10%. А за МКАД, по мнению Александра Зубца, этот показатель может достигнуть даже 15-20%: «Нужно понимать, что студии стали в своем роде антикризисным вариантом и единственным способом снизить общий бюджет покупки без пересмотра стоимости квадратного метра. Поэтому как минимум до устойчивого роста доходов населения застройщики продолжат ставить на компактность и минимальный бюджет покупки, предлагая новые малогабаритные квартиры менее чем за 3-4 миллиона рублей».
Однако эксперты подчеркивают, что квартиры-студии – это для большинства покупателей стартовое жилье, которое потом нужно будет менять на что-то более просторное. «Чтобы не получить «чемодан без ручки», следует выбрать максимально ликвидный объект, который при необходимости можно будет продать без особых потерь (а лучше с выгодой) или сдать в аренду, - говорит Мария Литинецкая. - Поэтому малогабаритный объект лучше выбирать строго в хорошо обеспеченных транспортной инфраструктурой локациях (в первую очередь – близко к метро), как можно ближе к центру, в районе с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой в шаговой доступности. Следует обратить внимание на потенциальный рынок арендаторов, поэтому в идеале вблизи должны находиться студенческие городки, крупные вузы, офисные центры и деловые кластеры».
Таким образом, квартиры-студии в ближайшее время не растеряют покупателей. Однако в более отдаленном будущем их перспективы не очень понятны, все же покупатели обычно рассматривают такой формат как временное жилье.