Продажи столичных новостроек стимулирует подорожание ипотеки – опасаясь, что ставки вырастут еще больше, покупатели ускоряют оформление сделок. Однако к росту цен «ипотечный ажиотаж» не привел, в Москве они даже падают.
Октябрь
В октябре 2018 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 8 326 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с сентябрем число ДДУ выросло на 18,2%, а с октябрем 2017 г. – на 58,1%. Всего за 10 месяцев 2018 г. в столице по ДДУ было продано 62 187 квартир в новостройках – на 48,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В проектах «старой» Москвы количество ДДУ в октябре увеличилось на 23,4% относительно сентября и на 44% по сравнению с октябрем 2017 г., сообщает Est-a-Tet. В ТинАО (Новая Москва), по данным компании ООО «Новые Ватутинки», в октябре было заключено 2,7 тыс. договоров долевого участия, что на 13% больше, чем в сентябре, когда Росреестр зафиксировал 2,4 тыс. сделок. А за год спрос вырос на 52% - в октябре 2017 г. Росреестр зарегистрировал на территории округа 1,8 тыс. ДДУ.
Помимо фактора сезонности спрос на столичные новостройки стимулирует выход новых объемов жилья по стартовым ценам (которые привлекают инвесторов) и повышение ипотечных ставок – это заставляет покупателей поспешить со сделками, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Кроме того, октябрь стал месяцем закрытия сделок по покупке жилья, намеченных еще в августе - когда покупатели, пользуясь максимально выгодными ипотечными ставками, анализировали жилые комплексы и квартиры с целью покупки, добавляет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. На этом фоне продажи в ГК «А101» выросли на 20% по сравнению с октябрем 2017 г., тогда как осенью спрос обычно увеличивается лишь на 7-15%.
При этом в Подмосковье продажи новостроек продолжают падать – не в последнюю очередь из-за перетока спроса в Новую Москву, говорит Наталия Кузнецова. Если в московских проектах агентства «Бон Тон» количество сделок в октябре увеличилось на 8,8% относительно предыдущего месяца и на 26% по сравнению с тем же периодом прошлого года, то в подмосковных продажи сократились на 7,4% и 24,2% соответственно.
В целом по рынку Московской области в октябре было оформлено лишь 8 082 ДДУ, сообщает Росреестр. Причем в эту цифру входят договоры как по жилым, так и по нежилым помещениям (в Москве с учетом нежилья в октябре было заключено 10 439 ДДУ). В месячном выражении продажи новостроек увеличились на 25,9%. Но благодарить за это стоит низкую базу сентября, уверен гендиректор компании IKON Development Антон Детушев. (Напомним, в сентябре Росреестр зарегистрировал в области 6 421 ДДУ – на 14,9% меньше, чем в августе, и на 19,9% - чем годом ранее). По сравнению с октябрем прошлого года количество ДДУ в октябре 2018-го сократилось на 6,7%. А за 10 месяцев 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Подмосковье на 9,3% меньше ДДУ, чем за аналогичный период 2017-го.
Конечно, снижение количества ДДУ в среднем по рынку не означает, что продажи падают во всех без исключения подмосковных проектах. Есть и те, что могут похвастаться ростом спроса, который, так же, как и в Москве, подогревают опасения покупателей по поводу судьбы ипотечных ставок.
Например, в ЖК «Новый Зеленоград» в октябре число сделок увеличились на 29% относительно сентября и на треть по сравнению с прошлым годом. «Активность клиентов, бесспорно, простимулировали банки, которые начали поднимать ставки по ипотеке, - объясняет гендиректор девелопера этого проекта Антон Детушев. - В Московской области спрос подвержен сильным колебаниям из-за изменения кредитной политики регулятора и коммерческих банков. Именно поэтому число сделок заметно выросло – люди опасаются дальнейшего удорожания ипотеки, которое может перекрыть им доступ на рынок».
Ноябрь
В первой половине ноября покупательская активность на московском рынке продолжала увеличиваться. В проектах компании «Метриум» спрос вырос на 17% в месячном на 41% в годовом выражении. «А101» прогнозирует 25-процентных рост спроса в своих проектах по итогам ноября. В «Новых Ватутинках» количество заявок от клиентов за первые две недели ноября возросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом октября, а относительно того же периода 2017 г. – на 27%.
«Как мы и прогнозировали, осенью активность клиентов будет развиваться по нарастающей, так как ипотека постепенно дорожает, подходит к окончанию год, а ближайшее будущее неопределенно. Поэтому все те покупатели, которые уже готовы к приобретению жилья, не станут выжидать. К тому же, впереди новогодние акции, которые дополнительно простимулируют клиентов», - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
«Клиенты ускоряют сейчас процесс оформления сделок и тратят меньше времени на раздумья, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Полагаю, такая тенденция сохранится до конца года».
Компания «Бон Тон» за первые две недели ноября заключила на 7,8% больше сделок, чем в первой половине октября, а относительно первой половины ноября 2017 г. продажи увеличились на 5,1%. Однако, как и в октябре, спрос вырос только в столичных проектах компании: в московских новостройках число сделок увеличилось на 1,5% в месячном и на 4,5% в годовом выражении, а в подмосковных показатель просел на 17,5% по сравнению с первой половиной ноября 2017 г.
Так как спрос на новостройки растет в основном за счет ипотечников, это, естественно, отражается и на динамике кредитных сделок. По информации компании «Метриум», в октябре на территории «старой» Москвы Росреестр зарегистрировал 2,9 тыс. ипотечных договоров против 2,3 тыс. в сентябре и 1,7 тыс. в октябре 2017 г.
При этом доля ипотечных сделок в общем объеме продаж новостроек в октябре 2018 г., по словам Марии Литинецкой, осталась на уровне сентября – 48%. По сравнению с октябрем 2017 г. этот показатель возрос на 5 п.п. Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова отмечает рост доли ипотеки и в месячном разрезе - с 27,1% в сентябре до 31,8% в октябре 2018 г.
В Новой Москве в октябре 2018 г. в было заключено 1,6 тыс. ипотечных сделок, что на 13% больше, чем в сентябре, и на 74% превышает показатель октября 2017 г. Доля ипотечных сделок в общем объеме спроса в прошлом месяце достигла 58%, тогда как год назад составляла только 51%, говорит Александр Зубец («Новые Ватутинки»).
В проектах ГК «А101» в октябре 60% сделок было совершено с привлечением ипотечного кредита. Дмитрий Цветов ожидает, что в ноябре доля ипотеки достигнет 66% - «все предпосылки для этого есть».
В Подмосковье количество ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке по итогам октября увеличилось на 33,3% по сравнению с сентябрем и на 3,7% относительно прошлого года, сообщает Росреестр. По словам Антона Детушева, в среднем доля ипотечников в подмосковных новостройках составляет 60%, однако есть ЖК, где не больше трети клиентов привлекают кредит, а есть и такие проекты, в которых свыше 70% всех продаж стали возможными благодаря заемным средствам.
Уровень ипотечных ставок на первичном рынке в октябре оставался достаточно низким. По оценке риелторов, кредит можно было получить под 9-9,6% годовых. При этом к концу месяца большинство крупных банков уже не предлагали кредиты дешевле 9,5% годовых (базовая ставка), рассказывает Мария Литинецкая. По ее мнению, уже в ноябре мы увидим повышение средневзвешенной ставки выдачи кредита.
Несмотря на рост спроса на фоне «ипотечного ажиотажа», подорожать московские новостройки не смогли. По данным «ИРН-Консалтинг», из-за увеличения доли экономкласса в общем объеме предложения в октябре 2018 г. средняя цена метра на рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД упала на 0,5% в сравнении с сентябрем - до 205 000 руб., а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 1,9%, до 13,8 млн руб. (См. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс».)
Средний бюджет предложения квартиры на территории «старой» Москвы
| Класс | «Старая» Москва | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Октябрь 2018 | Октябрь 2018 к сентябрю 2018 | Октябрь 2018 к октябрю 2017 | Сентябрь 2018 | Октябрь 2017 | |
| млн. руб. | % | % | млн. руб. | млн. руб. | |
| Эконом | 7.12 | 3.4% | 12.6% | 6.89 | 6.33 |
| Комфорт | 9.69 | -0.7% | -4.8% | 9.76 | 10.18 |
| Бизнес | 22.00 | -8.5% | -2.4% | 24.04 | 22.55 |
Источник: «Азбука Жилья»
По данным «Азбуки Жилья», в комфортклассе средняя стоимость квартир в «старой» Москве по сравнению с сентябрем 2018 г. практически не изменилась. В классе «эконом» новостройки подорожали на 3,4%. В то же время средняя стоимость квартир бизнес-класса уменьшилась на 8,5%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.
В Новой Москве активные продажи все-таки повлияли на уровень цен. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке составила 107 500 руб. за кв. м, что на 2,5% больше, чем в сентябре 2018 г. А средняя стоимость лота достигла 6,2 млн руб., сообщает «Бон Тон».
В целом, осеннее оживление рынка пока привело только к небольшому – в пределах 1 п.п. - сокращению среднего размера скидок на новостройки московского региона. Но, скорее всего, это временное явление. «Девелоперы почувствовали приток новых покупателей после отпускного сезона, поэтому скидки сейчас не имеют смысла. К тому же грядет сезон новогодних акций, поэтому в ближайшее время некоторые девелоперы либо сократят скидки, либо свернут спецпрограммы, чтобы в конце ноября-декабре предложить покупателям более щедрые дисконты», - говорит Антон Детушев.