Покупатели жилья боятся подорожания ипотеки, введения санкций, реформы 214-ФЗ, ослабления рубля….в общем, всего того, что произошло или произойдет в российской экономике в ближайшем будущем. Рынку недвижимости повышенная нервозность населения пока идет на пользу: по данным Росреестра, число переходов прав на недвижимость в Москве выросло на 40%, в Подмосковье – на 32%. Правда, богаче граждане не стали, поэтому повышенным спросом пользуются только недорогие квартиры, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 16 129 прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с сентябрем показатель вырос на 40,3%, а относительно октября прошлого года – на 40,9%. Похожую динамику демонстрирует и Подмосковье, где число переходов прав на жилье увеличилось соответственно на 31,8% и 24,5% – до 57 685.

Риелторские агентства также сообщают о значительном росте покупательской активности. Например, в «Азбуке Жилья» реальный спрос (число сделок) увеличился на 9,7% по сравнению с сентябрем и в 1,5 раза относительно аналогичного периода прошлого года. Потенциальный (количество обращений от потенциальных клиентов) - на 6,1% и в два раза. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» число обращений от потенциальных покупателей «вторички» в Москве и области (до 20 км от МКАД) увеличилось на 85% в месячном и 137% в годовом выражении, количество авансов – на 136% и 187%, а сделок – на 160% и 135%. Причем Подмосковье продемонстрировало даже более выразительную динамику, чем Москва. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», в Московской области число внесенных покупателями авансов по сравнению с сентябрем выросло на 13,3%, а по отношению к октябрю 2017 г. - на 21,9%. Количество сделок - на 7,3% и 29,3%.

«Инком» в октябре получил от покупателей на 38% больше авансов, чем в сентябре, и на 20% - чем в октябре 2017 г. В плане сделок нынешний октябрь оказался для компании на 25% лучше как предыдущего сентября, так и октября 2017-го. По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», на данный момент спрос на «вторичке» находится на максимальном уровне с декабря 2014 г., когда девальвация рубля привела к ажиотажному всплеску покупательской активности.

Вообще, оживление на вторичном рынке, по данным ряда риелторских агентств, началось еще в августе-сентябре. Главная причина – ситуация с ипотекой. С одной стороны, ставки по кредитам значительно упали за последний год, что, естественно, увеличило доступность жилья. Как отмечает Константин Барсуков, гендиректор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», в октябре 2018 г. ипотеку можно было взять на 0,5-1% дешевле, чем в октябре 2017 г.

С другой стороны, «ни для кого не секрет, что ипотека будет дорожать, причем вероятность того, что в декабре Центробанк вновь увеличит ключевую ставку, очень высока, поэтому многие покупатели справедливо торопятся решить свой квартирный вопрос до конца года», - говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». (См. на эту тему «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».)

Собственно, ипотека уже начала дорожать: после повышения ключевой ставки ЦБ в конце сентября в Сбербанке ипотека на готовое жилье подорожала на 0,6 процентных пункта, в ВТБ - на 0,4, в «Дом.рф» - на 1. Больше всех за последний месяц выросли процентные ставки в Совкомбанке - на 1,5 п.п. И процесс этот продолжается: о повышении ставок по ипотеке с середины ноября заявил Росбанк, напоминает Сергей Власенко. По его оценке, за последний месяц ипотека на покупку вторичного жилья подорожала на 0,5-0,6%.

Однако рынок этого еще не почувствовал. Во-первых, многие покупатели успели получить в банке одобрение кредита до повышения ставок. Во-вторых, их уровень все еще остается достаточно низким. По словам риелторов, в настоящее время вполне реально взять кредит под 9,2-10,2% годовых.

Но ожидание дальнейшего роста ставок стимулирует спрос. По информации «Инкома», доля сделок с привлечением кредита на вторичном рынке жилья Москвы достигла очередного максимума – 41,2%, в то время как в сентябре она была равна 39,75%. Год назад, в октябре 2017 г., доля ипотеки составляла 34%. В абсолютном выражении количество таких сделок выросло за год на 42,4%. Похожие цифры приводит и «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: в октябре 2017 г. с использованием кредитных средств покупалось 33% квартир, в сентябре 2018 г. – 40%, а в октябре – уже 44%.

Еще один аргумент в пользу покупки жилья именно сейчас – текущий уровень цен. Как отмечает Константин Барсуков, после серьезного падения цен в 2015-2016 гг. (примерно на 30-35%) стоимость недвижимости оставалась практически неизменной. «При этом за последний год люди адаптировались к посткризисной ситуации, стали более стабильно смотреть в свое будущее с экономической точки зрения. Эта стабильность на фоне низких цен позволила гражданам сделать покупку недвижимости психологически более комфортной», - поясняет Барсуков.

Тем более что из-за реформы законодательства о долевом строительстве изменился информационный фон – застройщики пугают покупателей и чиновников ростом цен на жилье. Это привело к изменению потребительских настроений - люди перестали ждать снижения цен на недвижимость.

Активизации спроса, в том числе инвестиционного, также поспособствовало снижение курса рубля и ожидание новых американских санкций против России, предполагающих среди прочего запрет на покупку российского госдолга и долларовые операции для госбанков (так называемые «санкции из ада»). Опасаясь принудительной конвертации твердой валюты в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов, часть из которых по традиции оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике). Как следствие, осенью резко выросло число инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на рынке вообще не было консервативных инвесторов (людей, приобретающих недвижимость для сохранения своих накоплений), то в сентябре 2018-го их доля составляла 12%, а к текущему моменту выросла уже до 20% от общего объема спроса, сообщает «Инком».

По-видимому, активность покупателей останется на высоком уровне и в ближайшие месяцы. По данным агентств недвижимости, число авансов и сделок в ноябре, как минимум, не сокращается или даже растет. Причем не только в Москве и ближнем Подмосковье, но, по словам Сергея Власенко, и на удалении от МКАД.

Помимо перечисленных выше причин рынок поддерживает календарный фактор - спрос в ноябре-декабре почти всегда увеличивается, потому что люди стремятся завершить важные дела до Нового года. При этом весь негатив, который в будущем, скорее всего, приведет к снижению спроса, в этом году не успеет проявить себя в полной мере. Хотя за последний месяц почти все банки так и ли иначе подняли ипотечные ставки, одобрение заемщика действует несколько месяцев, поэтому большинство сделок этого года пройдут еще по старым ставкам, отмечает Константин Барсуков. Не ожидается пока и резкого усиления санкционного давления на российскую экономику – принятие Конгрессом законопроекта об «адских санкциях», по данным Bloomberg, перенесено на 2019 г.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке продолжает сокращаться. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в Москве количество выставленных на продажу квартир снизилось за октябрь на 1,7%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 10%. По информации «Инкома», показатель уменьшился на 6,3% и на 37,1%. В «Азбуке Жилья» подсчитали, что число лотов на рынке упало на 6,5% к сентябрю и на 38,9% к октябрю 2017 г., а их суммарная площадь – на 3,8% и 34,5%.

«Причины сокращения - рост количества сделок как по сравнению с прошлым годом, так и по сравнению с предыдущим месяцем», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Аналогично и в Подмосковье. Согласно подсчетам «Азбуки», по сравнению с сентябрём число квартир на рынке области уменьшилось на 16,2%, а их площадь – на 16,3%. То есть объем предложения после сентябрьского роста вернулся на значения конца лета, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья». Относительно октября 2017 г. предложение сократилось соответственно на 43,1% и 41,4%.

«Мегаполис-Сервис» приводит более скромные цифры: в октябре общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московской области снизился на 2,4% по отношению к сентябрю, в годовом выражении (к октябрю 2017 г.) квартир стало на 19,2% меньше. В то же время количество новых лотов, впервые вышедших на рынок, в октябре, по данным компании, превысило сентябрьские показатели на 10,5%. Однако это на 10,1% меньше, чем было зафиксировано в октябре 2017 г. Серьезный прирост новых объектов за месяц и небольшое снижение общего уровня предложения свидетельствует о том, что в октябре рынок был весьма активным, говорит Сергей Власенко.

«Учитывая, что последние месяцы года традиционно являются достаточно активными в плане совершаемых сделок, можно предположить, что и в нынешнем году уровень предложения в ноябре и декабре из-за так называемого фактора сезонности будет достаточно высоким. Для продавцов сейчас идеальное время выйти на рынок, ведь сюда пришла часть покупателей, которая из-за неразберихи вышла из депозитов и, чтобы не оставаться с кэшем, стремится вложить деньги в недвижимость. К тому же не добавляет оптимизма ситуация в экономической сфере, где сохраняется неопределенность с ценами на нефть, курсом рубля по отношению к другим валютам и т.д. Именно поэтому сезонность и тревожные тренды в экономике в ближайшее время будут стимулировать продавцов к скорейшей продаже недвижимости», - полагает Сергей Власенко.

Цены

Несмотря на рост спрос и снижение предложение, рублевые цены на квартиры в Москве, по данным www.irn.ru, в октябре прибавили символические 0,1%, слегка не дотянув до 170 000 руб. за метр. Как и в предыдущие месяцы, рост цен обеспечили дешевые сегменты. При этом дорогие типы жилья – современный монолит-кирпич и сталинки – ушли в минус. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года».)

В Московской области сентябрьский всплеск роста стоимости квадратного метра (на 1,26%) практически исчерпал себя, отмечает Сергей Власенко. По итогам октября вторичная недвижимость в Подмосковье, по данным КР «Мегаполис-Сервис», подорожала всего на 0,38% - средняя стоимость «квадрата» установилась на отметке 71 547 рублей.

«Небольшое удорожание усредненных цен на «вторичку» мы еще можем увидеть в ноябре и декабре, а уже в начале следующего года, скорее всего, придем к стагнации цен или даже к их небольшому снижению. Это будет зависеть от глубины проседания рынка по уровню спроса, которую сейчас предсказать невозможно», - прогнозирует Сергей Власенко.

Рынок с трудом принимает повышение стоимости жилья. По словам Константина Барсукова, многие продавцы уже пробовали поднять ценники на свои объекты на «слухах» о подражании метра, но эти попытки оказались не слишком успешными.

Рост цен (в пределах 0,5-0,9%) заметен только в массовых сегментах, потому что только недорогие квартиры востребованы рынком. Как отмечает Сергей Шлома, объекты стоимостью более 15 млн рублей – в силу отсутствия роста платежеспособности населения – не вызывают интереса у покупателей, поэтому в этой категории число экспонируемых лотов превышает спрос.

Причем удорожание метра пока носит скорее «скрытый» характер. «Я говорю о следующем. Если мы выбираем квартиру, то всегда видим, что цены на однотипное жилье находятся в диапазоне «от» и «до». Сейчас мы наблюдаем следующую картину: покупатели в первую очередь скупают все, что находится близко к зоне «от», а новые объекты, выставляются на рынок, уже ближе к зоне «до», - рассказывает Константин Барсуков.

То есть, как неоднократно отмечал IRN.RU, среднее цены увеличиваются из-за вымывания наиболее дешевого предложения.

На фоне активного спроса продолжает расти и средний чек сделки. Если в прошлом месяце этот показатель, по информации «Инкома», был равен 8,5 млн рублей (для Москвы), то сейчас он вырос уже до 8,7 млн рублей. По данным операций ГК «МИЭЛЬ», средняя стоимость проданной квартиры на вторичном рынке Москвы в октябре составила 9,955 млн рублей, что на 2,7% больше, чем в сентябре, и почти на 10% больше, чем в сентябре прошлого года.

Сроки экспозиции квартир и размер скидок, напротив, сокращаются. В Москве в октябре 2017 г. квартира продавалась в среднем за 85 дней, в сентябре 2018 г. – за 74, а в октябре – за 71, подсчитали специалисты «Инкома». На вторичном рынке Подмосковья, по данным КР «Мегаполис-Сервис», квартиры в октябре находили покупателя в среднем за 54 дня. Это на 1,8% быстрее, чем в сентябре, и на 11,5 % быстрее, чем в октябре 2017 г.

Средний размер скидки на московскую «вторичку» за год уменьшился с 8,9% до 5,6% (в сентябре – 5,8%). Впрочем, скидки падают не только за счет активизации спроса, но и благодаря более адекватному ценообразованию. По словам Сергея Шломы, за год число продавцов, которые выставляют объекты на продажу по цене, равной или приближенной к рыночной, увеличилось с 20% до 50%.

В результате разница между последней рекламной ценой квартиры и ценой продажи, по оценке ГК «Миэль», снизилась в Москве до 1,3%, в Новой Москве - 0,6%, в Московской области - 0,7%.

В Подмосковье дисконты тоже стали меньше, но ненамного. По данным «Мегаполис-Сервиса», в октябре этот показатель составил 5,8%. Это лишь на 0,2 п.п. ниже, чем в сентябре 2018 г., и на 1 п.п. - чем годом ранее.