Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр
При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет
Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок. При этом далеко не во всех округах такие проекты имеются в наличии, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Спрос на дешевое жилье ограничен только дефицитом предложения
По данным «ИРН-Консалтинг», в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД 28% из почти 30 000 реализованных за последний год квартир было продано в проектах со средней ценой метра не более 160 000 руб. 18% спроса было сосредоточено в новостройках стоимостью 160 001 – 180 000 руб. за метр, 15% - в проектах по 180 001 – 200 000 руб.
Таким образом, хотя средняя цена метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД топчется чуть выше 200 000 руб., большая часть квартир продается в проектах дешевле 200 001 руб. А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.
Поэтому неудивительно, что в топ-5 самых востребованных жилых комплексов в пределах МКАД не оказалось ни одного проекта со средней ценой метра выше 180 000 руб. (без учета скидок).
Самые востребованные жилые комплексы в пределах МКАД (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | АО | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|---|
| Домашний | ПСН | ЮВАО | до 160 000 | 1 014 | 45 500 |
| Green Park | ПИК | СВАО | 160 001 - 180 000 | 1 010 | 61 200 |
| Level Амурская | Level Group | ВАО | до 160 000 | 873 | 44 400 |
| Римского-Корсакова 11 | ПИК | СВАО | до 160 000 | 846 | 45 600 |
| ВЛюблино | ПИК | ЮВАО | до 160 000 | 734 | 30 900 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Дорогая часть рынка – проекты с ценой метра выше 200 000 руб. – собирает примерно 38% спроса. По 7% квартир за год были проданы в проектах стоимостью 200 001 – 220 000 руб. за кв. м и 240 001 – 260 000 руб., 14% - в проектах за 220 001 – 240 000 руб. А квартиры в проектах дороже 260 000 руб. за метр востребованы лишь у 10% покупателей новостроек между ТТК и МКАД.
Распределение общей площади проданных квартир за последний год по ценовым сегментам жилья (руб./кв. м), кв. м
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Спрос на относительно дешевые проекты был бы еще выше, если бы не дефицит предложения такого жилья. При том, что проекты с заявленной ценой метра в пределах 180 000 руб. формируют 46% спроса, в предложении их доля составляет лишь 38%.
О переоцененности московских новостроек свидетельствует и ценовая динамика нового предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, где открылись продажи в III квартале 2018 г., оказалась на 23,6% ниже рынка - всего 157 300 руб. за кв. м в среднем.
Из-за ограниченности платежеспособного спроса на фоне переизбытка предложения девелоперы вынуждены выводить новые проекты значительно дешевле ранее стартовавших аналогов. В противном случае будет крайне трудно привлечь покупателей на старте продаж, подчеркивает Татьяна Калюжнова.
Наибольший разрыв в стоимости новых и уже реализуемых новостроек был зафиксирован в самом дорогом для зоны между ТТК и МКАД сегменте: в бизнес-классе новые дома оказались дешевле «старых» на 27,5%. В комфортклассе соответствующий показатель составил 14,4%. И лишь в экономклассе ценовая разница между новыми и активно строящимися домами находилась в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.
Примечательно, что основная доля нового жилья, стартовавшего в III квартале 2018 г., пришлась именно на экономкласс – на 56,6% от общей площади квартир в новостройках, впервые выведенных в продажу. В итоге общий объем предложения вырос во всех классах, но значительнее всего –в экономклассе – на 21,5%. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)
Переоцененный запад, доступный юг и север где-то посередине
Динамика продаж новостроек, естественно, коррелирует с объемами и структурой предложения. Поэтому в лидерах спроса – наиболее застраиваемые округа, то есть САО и СВАО.
Распределение общей площади проданных квартир за последний год по округам, кв. м
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Источник: «ИРН-Консалтинг»
62% и 72% квартир в САО и СВАО было продано в проектах со средней стоимостью метра менее 200 001 руб. В предложении доля таких проектов – 65% и 68% соответственно.
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Относительное равномерное поглощение всех ценовых категорий жилья в САО объясняется неоднородностью округа (дешевые районы Водный стадион и Речной вокзал, дорогие Динамо, Аэропорт, Сокол). Впрочем, в рейтинге наиболее востребованных проектов также виден перекос в сторону более доступного жилья.
Самые востребованные жилые комплексы в САО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Летний сад | Эталон | до 160 000 | 605 | 34 900 |
| На Базовской | КП УГС | до 160 000 | 590 | 35 600 |
| Черняховского 19 | ПИК | 220 001 - 240 000 | 528 | 33 900 |
| Селигер Сити | MR Group | 160 001 - 180 000 | 500 | 22 300 |
| Город | Град | до 160 000 | 394 | 20 300 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Самые востребованные жилые комплексы в СВАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Green Park | ПИК | 160 001 - 180 000 | 1 010 | 61 200 |
| Римского-Корсакова 11 | ПИК | до 160 000 | 846 | 45 600 |
| Поколение | ФСК Лидер | 160 001 - 180 000 | 501 | 26 200 |
| Полярная 25 | ПИК | до 160 000 | 480 | 24 500 |
| Савеловский Сити | MR Group | 180 001 - 200 000 | 411 | 18 000 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Несмотря на то, что по крайней мере половина спроса на новостройки в Москве сосредоточена в недорогих проектах, в трех столичных округах наблюдается не просто дефицит такого жилья, а его полное отсутствие. Если не считать самого престижного Центрального округа, лишь небольшая часть которого находится за пределами ТТК, меньше всего недорогих новостроек возводится на западе Москвы.
В ЗАО и ЮЗАО вообще нет проектов со средневзвешенной ценой менее 160 000 руб., а предложение с ценой 160 001 – 180 000 руб./кв. м составляет менее 11%. А в СЗАО не продаются новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м (в среднем по проекту). Именно поэтому в престижных округах – ЗАО и ЮЗАО – 60-94% спроса приходится на жилье стоимостью свыше 200 000 руб. за «квадрат».
Однако и на западе Москвы спрос аккумулируют, как правило, относительно дешевые - для округа - новостройки. Например, в Северо-Западном округе 44% продаж приходится на проекты до 200 000 руб. за кв. м, а в ЗАО 60% спроса собрали ЖК с ценой метра не более 220 000 руб. И лишь в ЮЗАО почти весь спрос сосредоточен в проектах дороже 220 000 руб. – в связи с мизерным количеством более дешевых новостроек (в округе вообще мало первичного жилья, что позволяет поддерживать завышенный уровень цен).
Самые востребованные жилые комплексы в ЮЗАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Новочеремушкинская 17 | Инград | 240 001 - 260 000 | 348 | 26 000 |
| Родной Город. Воронцовский Парк | РГ- Девелопмент | 220 001 - 240 000 | 307 | 20 600 |
| Родной Город. Каховская | РГ- Девелопмент | 220 001 - 240 000 | 158 | 8 800 |
| Вавилов Дом | Центр- Инвест | более 260 001 | 96 | 7 400 |
| Вавилова 69 | Инград | 240 001 - 260 000 | 94 | 7 100 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Самые востребованные жилые комплексы в ЗАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Академика Павлова | ПИК | 180 001 - 200 000 | 431 | 28 300 |
| Петра Алексеева | Инград | 160 001 - 180 000 | 301 | 16 300 |
| Vander Park | ПИК | более 260 001 | 237 | 17 100 |
| Фили Сити | MR Group | 200 001 - 220 000 | 201 | 12 800 |
| Life-Кутузовский | Пионер | 200 001 - 220 000 | 192 | 14 400 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Самые востребованные жилые комплексы в СЗАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Сердце Столицы | Донстрой | более 260 001 | 660 | 46 700 |
| Город на реке Тушино-2018 | ИФД КапиталЪ | 180 001 - 200 000 | 621 | 43 400 |
| Wellton Park | Крост | 220 001 - 240 000 | 395 | 19 200 |
| Хорошевский | МонАрх | 180 001 - 200 000 | 194 | 12 500 |
| Серебряный бор | Кортрос | более 260 001 | 108 | 7 700 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Антиподами запада на московском рынке являются южные округа: в ЮАО и ЮВАО проекты до 180 001 руб. формируют 79% и 80% предложения и, соответственно, 77% и 80,4% спроса.
Самые востребованные жилые комплексы в ЮВАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Домашний | ПСН | до 160 000 | 1 014 | 45 500 |
| ВЛюблино | ПИК | до 160 000 | 734 | 30 900 |
| Sreda | ПСН | 160 001 - 180 000 | 720 | 40 300 |
| Символ | Донстрой | 220 001 - 240 000 | 656 | 45 600 |
| Кварталы 21/19 | ВекторСтройФинанс | до 160 000 | 488 | 28 200 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Самые востребованные жилые комплексы в ЮАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Ясный | MR Group | до 160 000 | 603 | 31 700 |
| Зиларт | ЛСР | 200 001 - 220 000 | 499 | 39 100 |
| Аннино парк | ПИК | до 160 000 | 486 | 26 900 |
| Ясеневая 14 | ПИК | до 160 000 | 444 | 29 500 |
| Варшавское шоссе 141 | ПИК | 160 001 - 180 000 | 408 | 19 700 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Почти так же, как в ЮАО и ЮВАО, в Восточном округе почти 60% предложения и 80% спроса приходится на проекты с средней ценой метра до 200 001 руб.
Самые востребованные жилые комплексы в ВАО (по числу проданных квартир)
| Название | Девелопер | Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. | Общее количество проданных квартир, шт. | Общая площадь проданных квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Level Амурская | Level Group | до 160 000 | 873 | 44 370 |
| Золотая Звезда | Эталон | 180 001 - 200 000 | 333 | 18 700 |
| Преображение | Инград | до 160 000 | 225 | 10 500 |
| Наследие | Галс- Девелопмент | 220 001 - 240 000 | 223 | 18 000 |
| PerovSky | MR Group | 160 001 - 180 000 | 174 | 9 000 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Цены смотрят вниз
По данным Росреестра, с 2015 по 2017 гг. продажи новостроек на территории Москвы (в административных границах) выросли в 2,8 раза, а за январь-сентябрь 2018 г. – еще на 47% относительно аналогичного периода 2017 г. Главная причина роста спроса – появление адекватного по цене предложения. Если в конце 2014 г. между ТТК и МКАД было примерно 380 000 кв. м новостроек эконом- и комфорткласса, то по итогам октября 2018 г. – уже более 1,3 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс»).
Спрос на недорогие проекты в Москве еще далек от насыщения и ограничен лишь дефицитом такого жилья, считает Татьяна Калюжнова. Но предложение относительно недорогих новостроек будет расти: девелоперы, получившие огромное количество разрешений на строительство в преддверии реформы 214-ФЗ, в обозримом будущем продолжат наращивать вывод новых проектов. И, прежде всего, в бюджетных сегментах, потому что именно там сосредоточен основной спрос.
Такие перспективы, выгодные для покупателей, самих застройщиков не радуют: демократизация рынка, да еще и на фоне роста затрат на стройку, в том числе в связи с изменением законодательства, приводит к сокращению девелоперской маржи. Однако учитывая, что в дорогих проектах она до сих пор достигает 50-70%, ценам есть куда падать – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».