Где купить квартиру на северо-востоке Москвы и к северо-востоку от нее

Северо-восток Москвы не входит в число престижных направлений для покупки жилья – в первую очередь из-за транспортных проблем. С другой стороны, СВАО – зеленый округ с развитой инфраструктурой, а прямо за МКАД находятся одни из самых развитых городов Московской области – Мытищи и Королев. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.

Нет классовой солидарности

Северо-Восточный округ по уровню цен на вторичную недвижимость занимает седьмое место в Москве: дешевле жилье только в ЮАО и ЮВАО. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя цена метра в СВАО составляет 149 300 рублей за кв. м против 170 000 в среднем по Москве.

Невысокий по московским меркам уровень цен в округе объясняется, прежде всего, транспортными проблемами. Основные артерии – это загруженные Алтуфьевское и Ярославское шоссе. При этом в некоторых районах округа (Ярославском, Лосиноостровском, Ростокино, Южном Медведкове) нет метро. А один из районов – Северный – находится полностью за МКАД без доступа к метрополитену.

С другой стороны, округ зеленый. К нему примыкает национальный парк «Лосиный остров», в СВАО расположены Ботанический сад, Лианозовский, Бабушкинский и Джамгаровский парки, пойма реки Яузы, парки Останкино и «Торфянка», а также ВДНХ. Кроме того, в СВАО хорошо развита социальная и торговая инфраструктура - см. «Административные округа Москвы как образ жизни: СВАО».

По объему предложения квартир в новостройках округ находится на втором месте в Москве. По данным «ИРН-Консалтинг», здесь предлагается 4655 квартир суммарной площадью 318 300 кв. м. Средняя цена метра в новостройках составляет 198 200 рублей, что чуть ниже среднемосковского уровня (206 000 рублей). (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

«В отличие от других округов столицы, которые имеют обычно четкую «классовую» солидарность (скажем, в ЮВАО преобладает комфорт, в СЗАО – бизнес и т.п.), в СВАО можно найти самые разные проекты», - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По данным компании «Метриум», в СВАО реализуется 41 проект, в 23 из них покупателям предлагают квартиры, а в остальных – апартаменты. 51% представленного в округе предложения новостроек относится к комфортклассу. Средняя цена такого жилья в СВАО – 170 000 рублей за кв. м, что на 8% выше, чем в среднем по сегменту. 45% представленных в округе квартир и апартаментов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость – 209 000 рублей за кв. м (ниже, чем в среднем по сегменту – 220 000 рублей за кв. м). Наконец, в округе представлено четыре проекта премиум-класса. Они расположены в Алексеевском и Останкинском районах, а также в Марьиной Роще. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 295 000 рублей за кв. м. «Таким образом, можно заключить, что СВАО – это территория качественного и дорогого комфорткласса, но доступного бизнес-класса», - говорит эксперт.

Экология – не главный фактор

СВАО, как и многие другие округа, достаточно неоднороден. Например, с точки зрения экологии здесь находится три района с высшей и четыре района с низшей оценкой по версии EcoStandart Group (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Лучше всего экологическая ситуация в Марфино, Ярославском и Северном, намного хуже дела обстоят в Алтуфьевском, Бабушкинском, Бутырском и в Северном Медведкове.

Однако престижность зависит в большей степени не от экологической ситуации, а от близости к центру. Лучшим с этой точки зрения районом, по мнению экспертов, является Алексеевский. «Здесь отличная транспортная доступность: две станции метро, соседство с парком «Сокольники», сложившаяся инфраструктура, - объясняет Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Не особо отстаёт от него соседний Останкинский район. Далее придётся мириться с компромиссами: в Марфине есть выход в Ботанический сад, но метро далековато, в Северном дешёвое жильё, обширные зелёные угодья, достаточный уровень обеспеченности инфраструктурой и железная дорога, но расположен этот район уже за МКАД, а Марьина роща хоть и близко к центру, но жилой фонд, дорожная ситуация и экология оставляют желать лучшего. Район Бутырский перспективен с точки зрения редевелопмента, но сейчас в нём кроме неплохой транспортной доступности не так уж много плюсов. Алтуфьевский район – также не самая интересная локация».

Недорогим «входным билетом» в столицу можно считать районы Бибирево (71-е место в рейтинге районов Москвы от IRN.RU, средняя стоимость метра – 132 500 рублей) и Лианозово (77-е место в рейтинге, средняя цена – около 128 800 рулей за кв. м). Желательно выбирать локации поближе к станции метро «Алтуфьево» – здесь сравнительно неплохая транспортная доступность, а квартиры - одни из самых дешёвых в пределах МКАД. Кроме того, дешевое жилье предлагается в экологичном благодаря Лосиному острову Ярославском районе – тоже по 128 800 рублей за метр в среднем. Но метро в Ярославском отсутствует. Кроме того, район не очень удобно вытянут вдоль Ярославского шоссе и отрезан от остальной части округа железной дорогой.

Самые дешевые новостройки

Самая дешевая недвижимость в СВАО предлагается в районе Северный, расположенном за МКАД. Так, по словам Оксаны Ивановой, студия в комплексе Nord продается за 2 млн рублей.

Внутри МКАД самые дешевые квартиры предлагаются в Ярославском районе. По данным «ИРН-Консалтинг», в ЖК «Настроение» однокомнатная квартира площадью 23,3 кв. м стоит 3,8 млн руб. В ЖК «Полярная, 25» в Южном Медведкове маленькая студия (20 кв. м) стоит около 4,1 млн рублей.

«В последние годы в СВАО было реализовано большое число качественных проектов первичного рынка, поэтому я бы порекомендовала обратить внимание на готовые новостройки, - говорит Мария Литинецкая. - Среди них «Савеловский Сити», «Life-Ботанический сад», Green Park, Shirokaya, EgoDom. К примеру, в ЖК Shirokaya можно приобрести квартиру от 5,2 млн рублей».

Новостройки в Северо-Восточном округе (в зоне от ТТК до МКАД)

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Подмосковная альтернатива

Те, кому удобно северо-восточное направление, но не хватает денег на жилье в столице, могут присмотреться к ближайшим подмосковным городам. «В ближайших к Москве городах на северо-востоке придётся выбирать между транспортной доступностью и экологией: в Королеве почище, но выехать отсюда сложнее. Мытищи – классический спутник: плотная застройка, мало зелени, много альтернативных видов транспорта (автобусы, маршрутные такси, железная дорога, есть планы по строительству метро). В любом случае, эти два города – лучшие из северо-восточных сателлитов столицы», - считает Оксана Иванова.

Благодаря налаженному железнодорожному сообщению по транспортной доступности оба города не уступают отдельным районам внутри МКАД. Из Мытищ добраться до Ярославского вокзала можно в среднем за 30 минут на обычной электричке и меньше чем за 20 минут на экспрессе, а из Королева – за 25-35 минут.

По данным «Бест-Новострой», в Мытищах реализуется 15 жилых комплексов, из которых 14 относятся к эконом- и комфортклассу, и только «Кварталы 9-18», единственный уже сданный в эксплуатацию проект, позиционируется в классе «бизнес». В городском округе Королев на первичном рынке реализуется восемь объектов. «К самым доступным по цене относятся ЖК «Театральный парк», где 20-метровая студия предлагается за 1,5 млн руб., ЖК «Ривер парк», где студию площадью 28,3 кв. м можно приобрести за 1,7 млн, и ЖК «Парад планет», где 25-метровая студия обойдется в 1,9 млн», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

По данным «Азбуки жилья», средняя цена метра в Мытищах составляет 101 000 рублей, в Королеве – 89 700 рублей. Если забраться подальше, жилье будет еще дешевле: в Пушкине – 78 900 рублей, в Ивантеевке – 73 000 рублей. «Значение средней цены в Ивантеевке в сравнении с расположенным дальше от МКАД Пушкино ниже, так как на рынке новостроек реализуется большее число проектов. В Ивантеевке объем предложения на вторичном рынке составляет порядка 250 квартир, а на первичном рынке – более 1 тысячи квартир», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». При этом, если рассматривать территорию в радиусе 15 км от МКАД, Ивантеевка входит в тройку городов с наиболее доступными ценами на новостройки из-за высокой конкуренции. Кроме того, из Ивантеевки дольше ехать на электричке, поскольку ветка менее прямая – около часа до Ярославского вокзала против 30-50 минут из Пушкино.

Кроме того, на северо-востоке от Москвы есть по-настоящему уникальные места для покупки «вторички». «Хорошая локация – ПГТ «Звездный городок», где теперь есть возможность приобретения квартиры, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Люди оттуда не переезжают – по объективным причинам: поселок имеет особый статус с советских времен, который за ним сохранился, это полузакрытая территория (раньше была совсем закрытая), можно сказать, свой мир. Деревня Леониха неподалеку от Звездного городка – все эти территории считаются очень неплохими для проживания». Также можно присмотреться к загородной недвижимости для постоянного проживания, поскольку северо-восток – это известное стародачное место. В поселках Валентиновка, Загорянский, Любимовка можно купить престижный дом с соснами на участке. Правда, стоимость такого удовольствия составит около 20 млн рублей.
 

Также по теме:

• Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее