Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств

В связи с запретом на привлечение денег дольщиков с 1 июля 2019 г. не только банкам надо будет кратно увеличивать объемы финансирования застройщиков, но и самим девелоперам придется вкладывать в проекты намного больше собственных средств. И если источники наращивания банковского финансирования более-менее ясны, то где застройщики возьмут дополнительные 300 млрд руб. в ближайшие два года, не знают не только они сами, но и представители банковского сообщества. Хотя ответ на этот вопрос достаточно очевиден.

Вопрос на засыпку

По данным Сбербанка, в настоящее время в строительство жилья на территории Российской Федерации проинвестировано примерно 4,7 трлн руб. В основном это деньги дольщиков – 3,7 трлн. Банки в общей сложности вложили в стройку 600 млрд руб. (остаток ссудной задолженности в настоящее время), или 12,8%. Таким образом, в связи с отказом от «долевки» с 1 июля 2019 г. банкам в ближайшие три-пять лет придется кратно увеличить объемы финансирования отрасли, чтобы заместить средства граждан, отметил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, выступая на конференции газеты «Ведомости» MREF-2018.

Как подчеркнул Бессонов, ранее банки никогда не сталкивались с подобными вызовами: «Рост был на 20-30%, а сейчас мы говорим об удвоении каждый год». Согласно расчётам Сбербанка, в 2019 г. потребность в банковском финансировании увеличится в 2,4 раза, а в 2020-м – еще в 1,9 раза.

Однако банковское сообщество справится, уверен эксперт. Например, задолженность застройщиков перед Сбербанком в настоящее время составляет 240 млрд руб., что достигает 40% от общего объема средств, предоставленных девелоперам. Однако в кредитном портфеле Сбербанка это лишь 2%. Таким образом, кратное увеличение финансирования не станет для банка проблемой: 2% кредитного портфеля достаточно легко превратить в 5-6%.

Средства для увеличения объемов проектного финансирования уже есть в банковской системе, согласен председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ведь значительная часть из тех 3,7 трлн, которые вложили в стройку дольщики, приходится на ипотеку – то есть, фактически, это деньги банков, подчеркнул чиновник.

Иное дело – застройщики, которым придётся не только заменить бесплатные деньги дольщиков банковскими кредитами, но и резко увеличить объем собственных инвестиций в проекты. Как пояснил Сергей Бессонов, раньше застройщик мог войти в проект, располагая минимумом собственных средств – была бы площадка и возможность продавать жилье. Однако с 1 июля 2018 г. девелоперу нужно иметь на счету 10% от стоимости проекта на момент подачи проектной декларации. А с июля следующего года, когда проектное финансирование станет обязательным, необходимый объем собственных инвестиций вырастете до 15%. Это стандартное требование банков - застройщики, его не выполнившие, просто не смогут получить кредит, отметил Бессонов.

Таким образом, в 2019 г. девелоперам придется изыскать дополнительно 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд, подсчитали специалисты Сбербанка. В противном случае часть проектов останется без финансирования.

Где найти эти деньги, «ни у кого точного ответа нет», подчеркнул Сергей Бессонов.

В какой-то степени может помочь мезонинное финансирование, средства акционеров, однако эти источники не смогут обеспечить рост инвестиции в необходимом объеме, считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос».

«Что такого привлекательного произошло в отрасли, чтобы в нее сейчас ринулись из смежных отраслей инвесторы? Или что произошло с доходами ее участников, чтобы они за счет собственных средств могли ринуться вперед? Или какие там волнующие перспективы для них нарисовались? Мы же понимаем - это вопрос не к банку, а к регуляторам. С этим-то что делать?» - интересовался Вениамин Голубицкий на конференции «Ведомостей».

Конечно, при желании деньги всегда можно найти – хотя бы заграницей, куда крупные строительные компании, по словам Константина Тимофеева, выводят свою прибыль. Но, как справедливо отметил президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев, рыночные законы пока никто не отменял, поэтому какой инвестор будет вкладывать дополнительные средства в бизнес, где себестоимость продукта растет, а маржа падает?

Только один – государство. По-видимому, именно ему придется проинвестировать в строительство все то, что недоинвестируют коммерческие застройщики. Если, конечно, власти действительно хотят выполнить поставленную президентом задачу по увеличению объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Которую пока тоже никто не отменял.

Сколько стоит недострой

Еще больше, чем источники наращивания объёмов собственных средств, участников рынка волнует стоимость банковского финансирования. По словам Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков в рамках системы счетов эскроу будет формироваться из двух частей: рыночной ставки (в настоящее время около 12% годовых) и специальной в размере 6%, которая будет распространятся на часть кредита, полностью обеспеченную средствами на эскроу-счетах.

Почему именно 6%? Затраты на выдачу кредита, естественно, много ниже 6%, однако риск дефолта застройщика, рассчитанный на основе реальных потерь по проектам, которые финансировал банк в последние 10 лет, превышает эту цифру, заявил Сергей Бессонов. В настоящее время этот риск делится между дольщиками и банком, выдавшим застройщику кредит (если таковой есть). Однако после перехода на продажу строящегося жилья через счета эскроу банки возьмут на себя все риски дольщиков и, в случае банкротства девелопера, будут обязаны вернуть им средства с эскроу-счетов (в пределах 10 млн руб. – прим. ред.), которыми был обеспечен кредит застройщику. И, соответственно, останутся и без кредита, и без денег покупателей, пояснил Сергей Бессонов.

По его словам, реальная ставка по проектному финансированию при такой системе может опуститься до 7-8% годовых - для застройщиков с хорошими темпами продаж через счета эскроу. Впрочем, в абсолютном выражении затраты на обслуживание банковских кредитов все равно вырастут по причине резкого увеличения их объемов.

Застройщики с расчетами Сбербанка категорически не согласны. «Каждый платеж (застройщика – прим. ред.) вы контролируете и точно знаете, что эти деньги не потеряны и имеют физическое выражение. Понятно, что там есть определенный дисконт, поэтому мы говорим не про 0,1%, а про 1-2% (речь об уровне ставок по кредиту, обеспеченному средствами на счетах эскроу – прим. ред.). Но говорить, что 100% денег, которые вы профинансировали, потеряны, наверное, не совсем справедливо, особенно с учетом жесткого контроля со стороны банков», - отметил Олег Мамаев.

Застройщики недовольны тем, что, согласно банковской логике, недостроенный дом, оставшийся после банкротства застройщика, земельный участок и т.д. не стоят вообще ничего.

«Вложенные в стройку деньги, проконтролированные вами, вы как их дисконтируете? Я могу предположить: от дома построено четыре этажа под вашим контролем, надо построить шесть. А вы считаете примерно так: все, что вложено в эти четыре этажа, – ноль стоит. Но так же нельзя», - возмущался на конференции Вениамин Голубицкий.

И в данном случае с ним трудно не согласиться – см. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».

По мнению Олега Мамаева, переход на проектное финансирование при таких ставках приведет к существенному росту цен на жилье и, как следствие, снижению спроса и девелоперской активности. «Я не уверен, что в текущей ситуации ипотека это сможет скомпенсировать, потому что ставки растут. <…> И в сумме это может привести не к коллапсу, но к сжиманию отрасли в течение ближайших трех-четыре лет – совершенно точно», - резюмировал застройщик.