На какую загородную недвижимость можно обменять квартиру в Москве

В условиях стагнации спрос на загородном рынке сохраняется в основном на поселки, подходящие для постоянного проживания. На рынке мало людей, у которых есть деньги на второй дом, зато некоторые покупатели рассматривают загородные форматы как основное жилье. Многие из них готовы продать московскую квартиру ради переезда в собственный коттедж, таунхаус или даже квартиру, но в комфортном малоэтажном загородном комплексе. Редакция IRN.RU выяснила, что доступно таким покупателям.

Для жизни за городом

По данным «Инком-Недвижимости», около 80% покупателей приобретают загородную недвижимость для постоянного проживания. Такую же цифру назвала директор департамента маркетинга компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. «Сегодня на рынке недвижимости стало популярным приобретения загородной недвижимости как первого жилья, в частности таунхаусов, - говорит Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland. - Последний год мы наблюдаем активное смещение спроса покупательской активности с новостроек в густонаселенных районах Москвы к местам с более спокойным и комфортным образом жизни. Также этому еще и поспособствовало решение банков более охотно выдавать ипотечные кредиты на загородную недвижимость и снижение годовых ставок по таким кредитам». По словам эксперта, в поселке «Кембридж» постоянно проживает более 400 семей, что составляет почти 90% от заехавших в построенные таунхаусы людей.

Правда, многое зависит от формата поселка. Например, поселки «Истринской долины» из-за расположения на заметном удалении от МКАД и рядом с Истринским водохранилищем ориентированы в большей степени на дачно-курортный отдых. «Тех, кто в наших 29 поселках ищет себе дом для постоянного проживания, всего порядка 10-15%, и они выбирают поселки с газом и полным набором центральных коммуникаций», - говорит Алексей Шаров, руководитель отдела продаж «Истринской долины». А в ЖК «Мечта», который изначально строился как урбанизированный комплекс с большим количеством таунхаусов и малоэтажных квартирных домов, напротив, практически нет семей, живущих сезонно. «В ЖК «Мечта», по опросу, более 95% проживают постоянно», - говорит руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин.

По словам директора департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антона Архипова, около 30% покупателей высказывают желание продать квартиру с целью покупки «загородки»: «Впрочем, отмечу, из-за низкой ликвидности городского вторичного жилья только половине из указанных 30% клиентов удается осуществить свой план». Как утверждает Игорь Полуэктов, среди клиентов компании Optiland доля тех, кто продает свою городскую недвижимость ради покупки загородной, составляет в среднем 20%. В ЖК «Мечта» таких покупателей около 30%. А в поселках Kaskad Family собственные квартиры ради переезда за город продают более половины покупателей.

«В основном эти покупатели стараются вложиться в сумму, полученную от продажи квартиры, - говорит Игорь Полуэктов. - Здесь уже идет разница только в том, какая эта сумма. Некоторые приобретают таунхаусы с готовым ремонтом и иногда добавляют немного собственных средств. Другие – приобретают недвижимость меньшей площади без отделки, но с запасом для того, чтобы оставались деньги на ремонт». Однако многие покупатели, по словам Антона Архипова, готовы добавить к стоимости проданной квартиры еще 10-20%.

Вместо однушки за 5-6 млн рублей

Редакция IRN.RU попросила экспертов назвать варианты, которые доступны москвичам вместо их обычных квартир. За однушку в спальном районе стоимостью 5-6 млн рублей чаще всего можно купить небольшой таунхаус или дуплекс площадью около 100 кв. м на заметном удалении от МКАД – около 30 км.

«За такие деньги можно купить, например, уютный дуплекс площадью 100 кв. м в поселке «Белаго» на берегу Москвы-реки, в 30 км на юго-восток от столицы, - говорит Антон Архипов. - Другой вариант – дуплекс площадью 110 кв. м в поселке «Загорянка Парк-2», неподалеку от городов Королев и Щелково. Есть даже предложение в сегменте «бизнес»: за 5,5 млн руб. можно приобрести дуплекс площадью 122 кв. м в поселке «Пушкино-Таун» на берегу озера, это в 25 км от Москвы по Ярославскому шоссе».

В коттеджном поселке «Марсель», расположенном в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе, можно приобрести готовый таунхаус без отделки площадью 78 кв. м за 4,9 млн рублей. Также в поселке «Кембридж» в продажу недавно поступили таунхаусы площадью 65 кв. м + мансардный этаж 25 кв. м за 5,35 млн рублей. В ЖК «Александрия Таун» в 27 км по трассе «М4-Дон» можно приобрести таунхаус площадью 127 квадратных метров с потолками от 3 метров и панорамными окнами за 4,2 млн рублей.

Кроме того, можно рассмотреть варианты квартир в малоэтажных домах. Например, в ЖК «Мечта» (23 км от МКАД) в обозначенном бюджете доступны трехкомнатные квартиры площадью 74 кв. м с отделкой.

Вместо двушки за 7-8 млн рублей

Вместо недорогой московском двухкомнатной квартиры стоимостью 7-8 млн рублей на загородном рынке можно найти варианты заметно большей площади. Кроме того, в этом бюджете нередко встречаются таунхаусы и дуплексы в Новой Москве, что важно для тех, кто не хочет отказываться от столичной прописки (см. «Что нужно учитывать при покупке дома в Новой Москве вместо квартиры в старой»).

В ЖК «Академия Парк» в Новой Москве за 6,12 млн доступен 100-метровый готовый таунхаус. В поселке «Марсель» можно приобрести таунхаусы от 91 кв. м до 99 кв. м за 6,1 - 7,5 млн рублей, а также торцевой таунхаус площадью 117 кв. м за 7,8 млн рублей. «За эту сумму можно купить кирпичный дуплекс площадью 180 кв. м в поселке «Русская Усадьба», он находится в Новой Москве рядом с Троицком. В поселке есть свой пляж и ресторанный комплекс, а неподалеку находится большой спортивно-досуговый парк «Красная Пахра», - предлагает Антон Архипов.

«Можно рассмотреть поселок таунхаусов «Кембридж», который находится в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Здесь за 6 550 000 рублей можно приобрести готовый таунхаус без отделки площадью 80 кв. м + 30 кв. м мансардный этаж. Напомним, что в компании Optiland коммунальные расходы рассчитываются только от площади первого-второго этажа, без учета мансарды», - говорит Игорь Полуэктов. А в крупном проекте ЖК «Мечта» в Дмитровском районе в этом бюджете доступны таунхаусы площадью 93 кв. м с чистовой отделкой или готовые дома 160 кв. м без отделки.

Вместо трешки за 10-11 млн рублей

За 10-11 млн рублей, то есть по цене обычной трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы, на загородном рынке доступно немало вариантов. Таунхаусы и дуплексы в этом бюджете предлагаются уже заметно больше по площади, нередко с отделкой. Также в такую сумму укладываются отдельные коттеджи.

В поселке «Кембридж» за 10,5 млн рублей можно приобрести таунхаус «под ключ» с полной меблировкой площадью 80 кв. м и мансардой 30 кв. м. «Среди вариантов без отделки можно рассмотреть покупку таунхауса площадью 110+40 кв. м за 8,8 млн рублей. В поселке «Марсель» за аналогичную стоимость можно рассмотреть следующие варианты: таунхаус с ремонтом «под ключ» площадью 99 кв. м за 9,7 млн рублей, коттедж площадью 158 кв. м с участком в 12,5 соток за 11,5 млн рублей и дуплексы от 135 до 155 кв. м общей жилой площади – их стоимость варьируется от 9,5 до 10,5 млн рублей».

В коттеджном поселке «Федоскино Парк» в 15 км от МКАД на самом «курортном», северном, направлении в 1,5 км от «большой воды» за 8,8 млн рублей можно купить коттедж площадью 156 кв. м. «На территории поселка строится собственный пляж на 500-метровой береговой линии, с причалом для лодок и гидроциклов, ресторан с верандой», - рассказывает Ольга Магилина. В поселке «Русская Усадьба» в бюджете 10-11 млн рублей можно купить дуплекс площадью 293 кв. м. А в ЖК «Мечта» также доступны объекты площадью более 200 кв. м с готовой отделкой.

К чему готовиться

Важный аспект – это, безусловно, дорога до работы. Загородная недвижимость больше подходит тем, кто имеет возможность не ездить в московский офис каждый день или хотя бы не привязан к жесткому графику, при котором придется ездить на работу в самый час пик. «Как правило, переезжать за город решаются владельцы собственного бизнеса и фрилансеры – те, кто не связан жестким офисным графиком 5/2, - отмечает Алексей Шаров. - К этой же категории, конечно, относятся и пенсионеры, которым в городе уже попросту скучно, хочется пожить со своим садом, принимать внуков по выходным и т.п.».

При семейном проживании важным становится вопрос инфраструктуры. Внутренняя инфраструктура загородных поселков обычно ограничивается рекреационными зонами и магазинами. Даже при наличии детского сада или школы чаще всего они оказываются платными. Поэтому лучше выбирать поселки неподалеку от других населенных пунктов, в которых есть необходимые объекты. И в любом случае придется готовиться к тому, что возить детей в школу или пожилых родителей в поликлинику придется на машине.

Кроме того, надо учитывать, что коммунальные платежи за таунхаус или коттедж будут выше, чем за квартиру, - как минимум из-за большей площади жилья, к ним прибавляются траты на обслуживание самого поселка: вывоз мусора, чистку дорог и т.д. «Так, таунхаус площадью 100 кв. м в поселке экономкласса в среднем обходится в 7000 – 10 000 руб. в месяц, - говорит Антон Архипов. - В более дорогих сегментах ежемесячные расходы могут составлять 20 000 руб., а в элитных проектах – 40 000 – 50 000 руб. Чтобы избежать непосильных расходов, советую, в первую очередь, ответственно подходить к выбору размера дома».

Таким образом, квартира в Москве позволяет рассматривать множество вариантов на загородном рынке. Однако нужно учесть все нюансы и проблемы переезда за город.