Новостройки в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2018 года: застройщики опережают покупателей

Покупательская активность на рынке московского региона продолжает расти, но в основном за счет «старой» Москвы, где объемы нового и все более дешевого строительства бьют очередные рекорды. Однако и в столице спрос растет недостаточно быстро – во всяком случае, чтобы купить все, что застройщики собираются построить в ближайшие годы, покупателей должно быть существенно больше.

Спрос

Сентябрь

По данным Росреестра, продажи московских новостроек в сентябре увеличились на 6,6% по сравнению с августом 2018 г. и на 57% относительно сентября прошлого года. Всего ведомство зарегистрировало на территории Москвы по итогам месяца 7 042 договора долевого участия в строительстве жилья и 1 716 договоров долевого участия в строительстве нежилых помещений.

Число ДДУ выросло в основном за счет «старой» Москвы, где в последние месяцы резко увеличились объемы нового строительства в связи с реформой 214-ФЗ. По данным «ИРН-Консалтинг», за 9 месяцев 2018 года между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год (только в III квартале 2018 г. открылись продажи в 62 новых корпусах). При этом средняя цена нового предложения оказалось на 23,6% ниже рынка – что, естественно, простимулировало покупателей.

Кроме того, в годовом выражении продажи растут благодаря удешевлению ипотеки, напоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость». По данным риелторов, если осенью 2017 г. ставка выдачи кредитов на покупку новостроек в московском регионе составляла 9,8-10,5%, то в сентябре-октябре 2018 г. – примерно на 1 п.п. меньше.

В результате, например, в Est-a-Tet количество обращений от потенциальных клиентов выросло на 4% относительно сентября прошлого года, а количество сделок - на 46%. По сравнению с августом показатели компании увеличились на 13% и 12% соответственно. Компания «Метриум» по итогам сентября 2018 г. заключила в полтора раза больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. В «ИНКОМ-Недвижимости» реализованный спрос в «старой» Москве увеличился на 12% относительно августа и на 53% - по сравнению с сентябрем прошлого года.

При этом в Новой Москве, где, по данным «БЕСТ-Новострой», в III квартале количество корпусов в реализации сократилось на 20% относительно II квартала, продажи в целом по рынку растут только по сравнению с прошлым годом. По словам Александра Зубца, гендиректора ООО «Новые Ватутинки», в сентябре 2018 г. в Новой Москве было заключено 2,3 тыс. ДДУ, что на 3% меньше, чем в августе. Относительно сентября 2017 г. показатель увеличился на 44%.

«На мой взгляд, столь скромные результаты сентября на фоне предыдущего месяца связаны лишь с эффектом высокой базы, - говорит Александр Зубец. - В августе на очередном витке обесценивания рубля мы фиксировали рост сделок, тогда как в сентябре отечественная валюта снова показала положительную динамику».

Падает спрос и в Подмосковье, где, согласно подсчетам «БЕСТ-Новострой», объем предложения новостроек с января 2018 г. сократился с 3,1 млн до 2,8 млн кв. м. В сентябре Росреестр зарегистрировал в области 6 421 ДДУ (на жилье и нежилье) – на 14,9% меньше, чем в августе, и на 19,9% - чем годом ранее.

Гендиректор компании IKON Development (ЖК «Новый Зеленоград») Антон Детушев объясняет снижение объемов продаж подмосковных новостроек именно дефицитом ликвидных предложений на рынке области. «Сегодня подмосковные проекты конкурируют не только на локальном, но и региональном уровне – со столичными новостройками, которые потеряли в цене за счет снижения средней площади и активного строительства в том числе за пределами МКАД. Вести бизнес в Московской области сложнее, чем в столице. Не все девелоперы готовы и могут работать в таких сложных условиях и поэтому придерживают площадки «до лучших времен», что также ведет к снижению объемов предложения и, как следствие, – уменьшению количества сделок в абсолютном выражении», - отмечает Детушев.

Октябрь

Несмотря на то, что в первой половине месяца многие покупатели взяли паузу на фоне укрепления рубля, октябрь участников рынка пока радует. Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, середина осени - практически всегда активный период для рынка недвижимости. Компания «Метриум» за первые две недели октября заключила примерно на 11% больше сделок, чем в первой половине сентября, и в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным Est-a-Tet, реализованный спрос в этом октябре на 70% выше, чем в октябре 2017-го. В ЖК «Новые Ватутинки» активность покупателей (число заявок) увеличилась на 28% относительно первой половины сентября и на 19% по сравнению с прошлым годом.

По словам Александра Зубца, спрос в октябре простимулировал начавшийся рост стоимости ипотеки – о возможном увеличении ставок предупреждали сами банки после повышения ключевой ставки ЦБ.

«В нашем проекте, помимо роста доли ипотеки, мы также отметили повышение среднего первоначального взноса до 34%. Это самый высокий показатель в проекте с 2017 г. Средние значения находились на уровне 28-32%. Изменение первоначального взноса – это первая реакция рынка на пересмотр ставок некоторыми банками. Чтобы нивелировать дополнительную переплату, клиенты вынуждены вносить больше средств», - объясняет девелопер.

В Est-a-Tet количество ипотечных сделок в абсолютных значениях выросло на 1,5% относительно августа, доля ипотеки в общем объеме спроса достигла 55,5%. Подросла доля ипотеки и в подмосковном «Новом Зеленограде», составив по итогам сентября порядка б0%. Как отмечает Антон Детушев, в ожидании повышения ставок по кредитам клиенты стремятся если и не заключить сделку, то, как минимум, получить одобрение по кредиту на определенную сумму, чтобы зафиксировать действующую ставку.

Впрочем, ипотека растет далеко не у всех участников рынка. По словам Валерия Кочеткова, начальника отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», «в связи с повышением ключевой ставки доля ипотечных сделок в сентябре 2018 г. составила 46%, что на 15% меньше, чем в августе, когда средняя ставка по ипотеке находилась на историческом минимуме».

Число ипотечных сделок падает и по рынку в целом – во всяком случае, согласно официальной статистике. В Москве Росреестр по итогам сентября зарегистрировал 7 706 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке – на 6,8% меньше, чем в августе. И это при том, что в августе соответствующий показатель уже сократился на 4,9%. А по сравнению с пиковыми июльскими показателями (8 693 ипотечных договора) ипотека сократилась уже на 11,3%.

В Подмосковье ипотека просела на 20,1% по сравнению с сентябрем. Всего в октябре на территории области было зарегистрировано 19 660 ипотечных договоров. На первичном рынке Новой Москвы в сентябре 2018 г. доля ипотечных сделок, по данным Росреестра, составила 58%, что на 2 п. п меньше, чем в августе, рассказывает Александр Зубец.

В годовом выражении рост, конечно, сохраняется: +67,1% в Москве и 7,8% в Подмосковье. Как уже было сказано выше, прошлой осенью ипотека была дороже.

Ипотека на протяжении долгого времени была основным драйвером спроса на рынке новостроек, поэтому снижение числа кредитных сделок – тревожная тенденция. Причем наблюдается она на фоне пока еще незначительного роста ставок. В августе-октябре банки подняли ставки на покупку строящегося жилья в пределах 0,5 п.п. (причем главный игрок рынка, Сбербанк, повысил ставки на новостройки только 22 октября и только на 0,4 п.п). По данным «Инкома», на те же 0,5 п.п. выросла и реальная ставка выдачи ипотечных кредитов в сентябре по сравнению с августом. Однако, скорее всего, это далеко не предел – см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».

Усугубляет ситуацию резкий рост объемов нового предложения на рынке Москвы. По словам руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, в административных границах Москвы действуют разрешения на строительство около 21 млн кв. м жилья. Около 70% от этого объема (14,7 млн кв. м) будут сроится по «старым» правилам, то есть с привлечением средств дольщиков. И это при том, что рынок уже затоварен – см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы». Чтобы поглотить такой колоссальный объем жилья, спрос должен увеличиться кратно, однако в отсутствие роста доходов населения и на фоне удорожания ипотеки на это трудно рассчитывать – см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU.

Цены и скидки

Ни начавшийся рост ипотечных ставок, ни увеличение объемов нового строительства пока не оказали существенного влияния на цены предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», в сентябре средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 206 000 руб. - это на 0,7% ниже, чем месяцем ранее. Среднестатистическая квартира подешевела на 1,4% до 14,1 млн руб. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год»).

По данным Est-a-Tet, в годовой динамике выросли цены на квартиры эконом- и комфорткласса, а вот дорогое жилье, наоборот, существенно подешевело.

Средние бюджеты предложения по классам в границах «старой» Москвы

Источник: Est-a-Tet

«Изменения цен связаны как с выходом в реализацию нового объема предложения, так и с перераспределением структуры предложения, связанной в первую очередь с вымыванием наиболее ликвидных объемов», - комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

При этом, по данным компании «Метриум», средний чек сделки в Москве по итогам сентября вырос на 0,5 млн руб. по сравнению с августом и достиг 11,5 млн рублей. Для сравнения: в сентябре 2017 г. этот показатель составлял 10,3 млн руб. «Столь существенный рост бюджета покупки связан, на мой взгляд, с ростом количества объектов бизнес-класса. В сентябре 2018 года в продаже было представлено 94 проекта, годом ранее – 88 новостроек», - говорит Мария Литинецкая.

Средняя стоимость проданной квартиры на первичном рынке Новой Москвы в сентябре равнялась 5,1 млн рублей, что на 0,1 млн рублей выше, чем в августе. А по сравнению с сентябрем 2017 г. показатель увеличился на 0,3 млн руб., подсчитали специалисты ООО «Новые Ватутинки» на основе данных Росреестра. Александр Зубец объясняет рост чека сделки низкой девелоперской активностью и, как следствие, уменьшением объема предложения на начальной стадии строительной готовности (по самым доступным ценам). Сейчас доля таких объектов составляет порядка 21%, тогда как годом ранее - 25,4%.

Подавляющее большинство новостроек в московском регионе по-прежнему продаются со скидкой, однако доля проектов, в которых предлагаются дисконты, все же снижается. По данным компании «Метриум», на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы в сентябре 2018 г. было представлено 87 новостроек, в 91% из них можно было получить дисконт. В августе 2018 г. скидки предлагались в 95% новостроек массового сегмента, а годом ранее – в 98,5%. Максимальный размер дисконта в проектах эконом- и комфорткласса в сентябре сократился до 15% (в августе – 17%, в сентябре 2017 г. – 20%).

Аналогичные тенденции отмечают и специалисты компании «Инком». По словам Дмитрия Таганова, в настоящее время усредненный размер скидки в московском регионе составляет 5% против 15% год назад. Самые высокие показатели дисконта – от 8% до 25% в зависимости от локации и региона. Для сравнения: в прошлом году максимальная скидка достигала 31%.

Как поясняет Таганов, в последний год падали ипотечные ставки, кроме того, уменьшалась доходность банковских депозитов – это привело к росту спроса. Поэтому девелоперы и не видят необходимости в увеличении дисконтов.

Впрочем, надо учитывать, что для привлечения покупателей застройщики используют не только скидки в процентах от стоимости квартиры, но и разнообразные бонусы, например, могут предложить отделку или кладовую в подарок, говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». А стоимость такого подарка может быть очень существенной.

Кроме того, по словам Антона Детушева, из-за повсеместного распространения дисконтов они становятся менее эффективными – покупатели избалованы всевозможными акциями, поэтому не торопятся с принятием решения о сделке. «Куда больший результат дает другая сегодняшняя стратегия девелоперов, а именно – строительство высококачественного жилья «на класс выше». <…> Именно в данных новостройках сосредоточен спрос», - говорит Детушев.

Впрочем, и в данном случае речь, фактически, идет о скидке - людям предлагается больше за те же деньги.