Москва затоваривается новостройками неравномерно

Из-за специфики площадок объемы предложения распределяются по рынку неравномерно. Так, большие объемы концентрируются в локациях, где идет активный редевелопмент промзон. С другой стороны, остаются районы, в которых все еще наблюдается дефицит нового жилья.

Затоваривание приходит в Москву

Объемы предложения на столичном рынке продолжают бить рекорды. Только между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД объем предложения, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 1,85 млн кв. м (см. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».) А в целом в границах «старой» Москвы (с учетом ЦАО, районов за МКАД и апартаментов) продается 2,6 млн кв. м нового жилья, по данным агентства «Бон Тон».

Это ведет к затовариванию рынка – девелоперы не успевают распродать все квартиры в доме до его ввода в эксплуатацию. По данным «ИРН-Консалтинг», к концу первого полугодия 2018 года доля готовых новостроек в продаже между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее (см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».) При этом, по оценкам компании «Метриум», примерно четверть готовых лотов может никогда не найти своего покупателя.

Между тем, затоваривание происходит неравномерно. В некоторых районах ведется особенно активное строительство, из-за чего тамошние проекты вынуждены привлекать покупателей со всего рынка московского региона, а не ориентироваться только на любителей определенной локации. Но до сих пор на рынке остаются районы с дефицитом предложения.

Самые застраиваемые

В старых границах Москвы расположено 125 районов. Продажи в новостройках с квартирами, по данным «Метриум», сейчас ведутся в 93 из них. Наиболее активно застраиваются Хорошево-Мневники, Пресненский, Некрасовка, Даниловский, Хорошевский, Филевский парк, Алексеевский, Раменки. В общей сложности на данные восемь районов приходится 35% предложения квартир на первичном рынке «старой» Москвы. «На текущий момент предложение в данных локациях действительно превышает спрос, что по большей части связано с реализацией в них преимущественно высокобюджетных проектов, количество сделок в которых ниже, чем в комфортклассе», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Из районов за МКАД активно застраивается также Южное Бутово. По данным «Инком-Недвижимости», на этот район приходится 7% от общего объема предложения. По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, в этом районе, а также в Хорошево-Мневниках отмечается переизбыток предложения.

В последнее время особенно активно начали застраиваться САО, СВАО и ЗАО – в 2018 году здесь вышли 52 корпуса в новых и уже реализующихся проектах. По данным «Бон Тон», на долю этих округов приходится почти половина нового предложения.

Рост интереса

Порой девелоперы начинают интересоваться новой локацией одновременно. Например, на юге Москвы в районах Орехово-Борисово и Зябликово долгое время почти ничего не строилось. А за последние три года девелоперы активно заинтересовались локацией – сейчас там строят ГК «ПИК», MR Group, «Донстрой» и другие. Это связано с появлением новых площадок под редевелопемент – не таких крупных, как в ЮВАО, но все же весьма значимых. С учетом наличия метро неподалеку такие локации становятся интересны девелоперам. «Кроме того, застройщики, ранее специализирующиеся только на премиальном сегменте, входят в масс-маркет на рынке недвижимости, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Например, в этом отношении показателен пример компании «Донстрой», предлагающей жилой комплекс Fresh в районе Зябликово, при этом у площадки есть такие плюсы, как хорошая транспортная доступность и наличие развитой инфраструктуры».

Мария Литинецкая также отмечает существенный рост интереса к западным районам: «Сегодня очень активно идет застройка ЗАО, хотя на протяжении последних лет в данном округе было мало проектов. При этом только с января по июль 2018 года предложение пополнилось 10 новостройками». В Раменках вышло четыре новых проекта, в Кунцево – две новостройки (обе от ГК «ПИК»), столько же – в Филевском парке, еще по одному проекту стартовали в Тропарево-Никулино и Очаково-Матвеевском.

Квартиры в дефиците

На 45 районов Москвы, где строят меньше всего квартир, по данным «Метриум», приходится не более 10% предложения. Аутсайдерами по количеству квартир в продаже стали Коптево, Вешняки, Дорогомилово, Перово, Северное Тушино, Богородское, Нагатино-Садовники, Гагаринский, Фили-Давыдково, Царицыно, Кузьминки, Мещанский, Алтуфьевский, Лианозово, Бибирево. «Небольшое количество квартир или вовсе их отсутствие в продаже объясняется разными причинами. Одни районы – совсем небольшие, и новостройки проходят по их границам, в других – много зеленых зон (например, половину Сокольников занимает парк), в третьих – нет промышленных территорий, которые сейчас застраиваются в первую очередь, - объясняет Мария Литинецкая. - Исключение составляет разве что Капотня, известная своим негативным имиджем, особенно в плане экологии: понятно, что жилье в данной локации не будет пользоваться спросом».

Еще в 32 районах строительство в принципе не ведется. «Но это не значит, что в тех локациях, где в данный момент нет предложений, их не будет в ближайшее время, - отмечает Мария Литинецкая. - Например, в Молжаниновском районе, где сейчас нет проектов, в 2019 году стартует первый в Москве совместный проект девелоперов «Самолёт Две Столицы» и «Химки-Молжаниново», которые начнут масштабное строительство, включающее 1,5 млн кв. м. жилья комфорткласса, коммерческих и инфраструктурных объектов. Примечательно, что Молжаниновский район, находясь рядом с более «успешными» территориями, накопил потенциал роста и теперь готов сделать качественный рывок в направлении как промышленного, так и жилого строительства».

Еще один район, где в ближайшие годы ситуация со строительством резко изменится – Метрогородок. Долгое время здесь ничего не строилось. «Однако планы по редевелопменту промзон изменили ситуацию и привлекли к данной территории внимание девелоперов. Речь идет о строительстве на месте промзоны «Калошино», которая находится в нескольких районах и частично осваивается», - говорит Наталия Кузнецова. В июле здесь стартовали продажи в проекте «Сиреневый парк» от AFI Development, а в будущем появится крупный проект от «Донстроя» (см. «Новостройки Москвы: в ближайшие год-два на рынок выйдут десятки новых проектов»). Также среди перспективных для застройки районов эксперт называет промышленные зоны в районах Нагатино, Нагатинский затон, Рязанский проспект.

При этом нужно учитывать не только текущее предложение, но и сданные проекты в предыдущие годы – они также способны обеспечить спрос на новое современное жилье. Лидерами по объему сданного жилья за последние годы, по данным «ИРН-Консалтинг», являются Некрасовка (более 740 000 кв. м сданного жилья за 2013-2017 годы), Раменки (517 000 кв. м), Солнцево (более 360 000 кв. м), Северный (239 000 кв. м), Митино (почти 211 000 кв. м), Богородское (почти 210 000 кв. м) и Южное Чертаново (207 000 кв. м).

С точки зрения несоответствия спроса и предложения, наибольший дефицит, по словам Дмитрия Таганова, наблюдается в районах Басманный, Даниловский, Ломоносовский – их удельный вес в структуре спроса на первичном рынке Москвы существенно превышает аналогичный показатель в структуре предложения.

Таким образом, предложение на рынке распределяется неравномерно. Районы, в которых нет активного строительства и в последние годы не сдавались новые дома, остаются самыми перспективными для застройки.