По данным Росреестра, количество сделок с квартирами падает, однако уровень покупательской активности остается достаточно высоким. Спрос поддерживают опасения покупателей по поводу дальнейшей судьбы ипотеки и рубля, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

Число сделок на вторичном рынке Москвы продолжает снижаться: в сентябре количество переходов прав на недвижимость просело еще на 9,6% по сравнению с августом после падения на 4,1% месяцем ранее. В итоге в сентябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 494 новых права в рамках сделок купли-продажи жилья. Напомним, больше всего сделок с «вторичкой» в 2018 г. было в июле - 13 270.

В годовом выражении московский рынок растет (+26,7% к сентябрю 2017 г.) – как и в предыдущие месяцы, в основном благодаря пока еще доступной ипотеке. При этом в Подмосковье динамика зарегистрированных прав на жилье оказалась отрицательной и в месячном (-21,4%), и в годовом выражении (-2,5%). Всего на территории области в сентябре было оформлено 43 783 перехода прав на недвижимость. Это худший результат с февраля 2018 г.

Скорее всего, снижение спроса в начале делового сезона – результат роста цен на вторичном рынке (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2018 года».) Напомним, нестабильность валютного курса в августе и начале сентября, а также начавшийся рост ипотечных ставок ускорили вымывание наиболее дешевых предложений, а кроме того, подтолкнули ощутимую долю продавцов повысить цены на квартиры. Однако в условиях ограниченного платежеспособного спроса рынок не готов к игре на повышение.

О снижении числа сделок сообщают и риелторы. Например, в «Азбуке Жилья» этот показатель упал на 11,1% относительно августа и на 15,3% по сравнению с сентябрем 2017 г. Впрочем, некоторое сокращение числа сделок отнюдь не означает, что «вторичка» погрузилась в стагнацию. Потенциальный спрос (число обращений в компанию) у той же «Азбуки Жилья» увеличился на 27,5% и 15,3% соответственно. Да и в целом риелторы приводят более оптимистичные цифры, чем Росреестр. У «Инкома» количество авансов выросло на 5% и 12%. По мнению экспертов компании, рынок вообще сейчас находится на подъеме. «Если, к примеру, два года назад мы говорили о том, как сложно реализовать недвижимость в условиях кризисного рынка, то сейчас у риелторов, скорее, возникают трудности во время подбора подходящего варианта для покупки, обмена или в качестве альтернативы, так как при растущем спросе выбранные лоты нередко быстро уходят из экспозиции», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В Подмосковье число сделок, по данным корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», снизилось в сентябре по сравнению с августом на 4,2%, но выросло на 15,5% относительно сентября прошлого года. Авансов от покупателей в месячном разрезе тоже стало больше – на 6,6%.

Как отмечает президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко, спрос поддерживают опасения покупателей – по поводу дальнейшего удорожания ипотеки, ужесточения внешних санкций, запрета хождения доллара (из-за чего уже начал страдать банковский сектор) и т.п.. «В таких условиях совершенно очевидно, что те, кому нужно улучшать жилищные условия, стараются сделать это сейчас, а неопределенность со ставками по ипотеке все больше и больше стимулирует спрос», - отмечает эксперт.

Поэтому рынок останется активным и по итогам октября, считает Власенко. Во всяком случае, по информации из собственных, франчайзинговых и партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих на территории Подмосковья, уровень спроса на вторичном рынке области в начале октября примерно такой же, как в сентябре, добавляет эксперт. О том же говорит и Сергей Шлома.

Вопрос – что будет потом. По мнению Сергея Власенко, рынок вторичной недвижимости сейчас находится на перепутье. Эксперт не исключает дальнейшего роста цен на «вторичку» при условии сохранения ажиотажа в финансовом секторе и некритичного повышения ипотечных ставок. Однако возможен переход как к стагнации, так и снижению цен на вторичную недвижимость. «Последнее весьма реалистично при следующем сценарии: ЦБ РФ продолжит повышать ключевую ставку, что вызовет рост ипотечных ставок, а учитывая, что покупательский спрос населения снижается уже пятый год подряд и фундаментальных факторов для его разворота в сторону повышения нет, люди не смогут платить за жилье больше, так что отскок к снижению цен не кажется таким уж нереальным», - резюмирует Власенко. (См. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».)

Ипотека

С тех пор как Сбербанк в августе 2017 г. резко опустил ставке по кредитам на покупку готового жилья, ипотека остается главным драйвером спроса на вторичном рынке – см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок». Благодаря поступательному снижению ставок количество кредитных сделок на «вторичке», по данным «Инкома», увеличилось за год (сентябрь 2018-го к сентябрю 2017-го) на 20,2%.

Растет и доля ипотеки в общем объеме спроса. Если сравнить итоги девяти месяцев 2018 г. с таким же периодом прошлого года, то в Москве доля ипотечных сделок увеличилась с 34% до 40%, а в Московской области - с 44% до 49%, подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В сентябре этот показатель также оставался на высоком уровне. В «Инкоме» 39,75% сделок с вторичным жильем в Москве были ипотечными против 39,1% в августе, в «Миэль» - 42% (столько же, сколько и в августе). В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», доля ипотеки в спросе снизилась в сентябре на 2,2 п.п., но все равно остается очень высокой – 47,4%. А в «Миэль» даже отмечают рост доли ипотеки на рынке области – до 55%. «В августе она была меньше - была выше доля сделок с «живыми» деньгами, так как часть покупок совершалась с целью сохранения рублевых сбережений», - поясняет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В общем, начавшийся рост ипотечных ставок еще не успел толком отразиться на вторичном рынке жилья – это все-таки крайне инертный сегмент, подчеркивает Сергей Шлома. По его мнению, в дальнейшем удорожание ипотеки может повлиять на динамику объема предложения на «вторичке» – если количество ипотечных покупателей в ближайшее время снизится, то это, возможно, приведет к замедлению сокращения экспозиции или даже к накоплению предложения.

«Если же говорить о ценах, все будет зависеть от того, насколько существенным будет снижение ипотечного спроса», - резюмирует эксперт.

Предложение

По данным компаний «Миэль» и «Инком», объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы продолжает падать, несмотря на начало делового сезона. В Москве, согласно подсчетам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», количество выставленных на продажу квартир по итогам сентября сократилось на 2,7% по сравнению с августом и на 12,4% относительно сентября прошлого года. По информации «ИНКОМ-Недвижимость», показатель просел на 14,8% и 34,3% соответственно.

При этом «Азбука Жилья» зафиксировала рост предложения в месячном разрезе - впервые за долгое время. По данным компании, число квартир в экспозиции увеличилось на 10,9% относительно августа 2018 г. Однако в годовом выражении объем предложения все равно сократился – на 36,6%.

Аналогичную динамику компания наблюдает и в Подмосковье. По сравнению августом предложение выросло на 16,6%, а относительно сентября 2017 г. – сократилось на 34,1%.

Впрочем, по данным других компаний, предложение в области только падает. По информации «Миэль», число квартир на рынке снизилось на 5,4% к августу и на 12,6% относительного сентября прошлого года. Согласно подсчетам «Мегаполис-Сервиса» - на 5,4% и 14,7%.

По словам риелторов, предложение сокращается как благодаря достаточно высокому уровню спроса, простимулированному скачками курсов валют, ростом ставок по ипотеке и т.п., так и из-за снятия части квартир с продажи в связи с тем, что их собственников не устраивает нынешний уровень цен. Кроме того, по оценке «Инкома», 25% нового предложения «вторичка» недополучила из-за замедления товарооборота в связи с резким ростом числа ипотечных сделок. Дело в том, что процедура продажи ипотечной квартиры довольно сложная, поэтому владельцы таких объектов часто отказываются от этой идеи - в том числе потому, что покупатели соглашаются приобретать жилье с обременением только при условии значительных скидок.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в сентябре квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал на 1% до 169 460 руб. Как и в предыдущие месяцы, в наибольшим плюсе оказались самые дешевые сегменты – панельные пятиэтажки, типовая советская панель (9- и 14-этажные дома) и однокомнатные квартиры. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2018 года».)

Средняя стоимость лота на вторичном рынке «старой» Москвы за тот же период увеличилась на 0,8% и составила 21,2 млн руб., сообщает «Азбука Жилья». Больше всего подорожали квартиры экономкласса – в среднем на 0,7% до 8,41 млн руб. В комфортклассе и в бизнес-классе средний бюджет предложения остался примерно на августовском уровне - 18 млн руб. и 39,9 млн соответственно, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По сравнению с сентябрем 2017 г. стоимость среднестатистической квартиры уменьшилась на 0,6%. При этом в «экономе» цены выросли на 7,5%, а в комфортклассе и «бизнесе» - упали на 1,5% и 14%.

Средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы в старых границах, по данным операций ГК «Миэль», в сентябре составила 9,69 млн рублей. Это на 1,9% больше, чем в августе, и на 18% - чем в сентябре прошлого года.

«По сравнению с августом рост средней цены продажи объясняется увеличением в структуре продаж трехкомнатных квартир, - поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. - А значительный рост по сравнению с сентябрем прошлого года связан с тем, что сентябрь прошлого года был «аномален» по сравнению с соседними месяцами (он был месяцем продаж наиболее недорогих «двушек»). Правильнее сравнить среднюю цену продажи за девять месяцев 2018 г. и девять месяцев прошлого года - в этом случае средняя цена продажи практически не изменилась: 9,441 млн руб. и 9,452 млн руб. соответственно».

В сентябре выросла цена метра и в Подмосковье – на 1,26% до 71 272 руб., по информации КР «Мегаполис-Сервис». По словам Сергея Власенко, основным толчком к росту цен стали рынки недвижимости городов ближнего Подмосковья, среагировавшие на повышение стоимости жилья в столице. В течение нескольких месяцев, то есть с определенным лагом по времени, рост цен распространится на среднее и дальнее Подмосковье, считает Власенко.

При этом, по данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость квартир в области во всех классах уменьшилась на 1,3% до 5,42 млн руб. Экономкласс подешевел на 0,6% до 3,92 млн руб., комфортклассе – на 2,5% (5,34 млн), бизнес-класс – на 2,2% (7,68 млн).

Сократился и размер дисконта: в Москве, по данным ГК «Миэль», с 5,8% в августе до 5% в сентябре, в Новой Москве - с 7% до 3,9%, в Московской области - с 7% до 4,1%. Это связано с сокращением объема предложения на рынке, а также с увеличением в структуре проданных квартир доли тех, что экспонировались менее трех месяцев (продавались преимущественно объекты, изначально выставленные по адекватным ценам), говорит Марина Толстик.

Аналогичные тенденции фиксируют и другие риелторские компании. По информации компании «Инком», средний размер скидки на вторичном рынке жилья «старой» Москвы сейчас равен 5,8%, в то время как в августе этот показатель был на 0,5% выше – 6,3%. В сентябре 2017 г. скидки составляли в среднем 8,6%. Доля сделок с дисконтом в настоящее время находится на минимальном для 2018 г. уровне – 76% (в августе – 77%). В сентябре прошлого года доля таких сделок была на 11 п.п. выше – 87%.

«Согласно нашим наблюдениям, к заметному сокращению за год как объема сделок с дисконтом, так и среднего размера скидки привело существенное увеличение покупательской активности на «вторичке», - поясняет Сергей Шлома.

По данным КР «Мегаполис-Сервис», средний размер дисконтов на вторичном рынке Подмосковья снизился по сравнению с августом на 0,3 п.п. до 6%, вернувшись у уровню марта текущего года. Для сравнения: в сентябре 2017 г. квартиры в Подмосковье продавались со скидкой 6,5% в среднем, а максимальный уровень скидок на рынке был зафиксирован в январе 2018 г. – 7,3 %.