Жители многоквартирных домов зачастую бывают не удовлетворены работой управляющей компании. Они жалуются на непрозрачность платежей, состояние дворов и подъездов, невозможность «достучаться» до своей управляющей компании. Между тем, у людей есть право отказаться от собственной управляющей компании и выбрать новую. Это не самый простой процесс, но задача вполне выполнимая.

Проблемы с УК

По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в России действует более 18 000 управляющих компаний. Почти все они (95%) – частные компании без госучастия. Казалось бы, в условиях конкуренции качество услуг должно быть высоким. На практике, далеко не все управляющие компании достаточно профессиональны. Но не все собственники знают, что если управляющая компания не устраивает большинство собственников, то ее можно сменить. Даже если компания муниципальная. Сделать это не просто, но возможно.

В ходе онлайн-конференции «Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий» читатели IRN.RU рассказали о проблемах с их УК. Нередко проблемы связаны с неправомерным отключением от услуг. «Даже при небольшой просрочке (на месяц) приходят и без предупреждения отключают электричество, пока не заплатишь», - жалуется один из читателей. Генеральный директор группы компаний в сфере ЖКХ «УК СВА» Дмитрий Кузнецов говорит, что УК имеет право ограничить подачу коммунальных ресурсов за неуплату. Однако к таким мерам она вправе прибегать, только ели житель задолжал минимум за два месяца. «Перед отключением, за 20 дней, должнику должно быть направлено уведомление. Уведомление об отключении коммунального ресурса должнику должно быть направлено один раз любым способом, в том числе посредством телефонного звонка, устного предупреждения или уведомления, направленного почтой», - отмечает эксперт. Подробнее о санкциях за неуплату читайте в статье «Отключки» и блокировки: как борются с должниками за коммуналку».

Самые сложные случаи связаны с ситуациями, в которых жители в принципе не понимают, какая компания управляет их домом. «Как быть, что за право управлять многоквартирным домом борются сразу две компании? – спрашивает читательница Евгения. - Обе присылают квитанции за обслуживание и обе говорят, что в данный момент именно она действующая УК. Как проверить, кто действительно заключил договор с поставщиками услуг и оплачивает их, а кто просто хочет забрать деньги жильцов?» Эксперт рекомендует в таких случаях сделать запрос в Государственную жилищную инспекцию о том, какая компания и на основании чего управляет домом.

Смена управляющей компании: подготовка

В сложных случаях бывает проще сменить управляющую компанию, чем добиться хорошей работы. «Откровенно плохо работающую УК заставить работать лучше вряд ли получится. Если у собственников с УК совсем не получается диалога, то управляющую компанию можно сменить, у собственников есть такое право. Нужно заметить, что процедура проведения общего собрания собственников довольно громоздкая, длительная и требующая больших усилий», - говорит Дмитрий Кузнецов.

Первый шаг – создание инициативной группы собственников. На этом этапе важно определиться, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. «Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами совета дома», - говорит эксперт.

На втором этапе стоит определиться с претендентами на место новой управляющей компании. Основными критериями для выбора можно обозначить опыт работы, наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок онлайн, мобильное приложение и пр.), инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений), наличие собственной уборочной техники и круглосуточной аварийной службы. Также стоит выяснить, есть ли неподалеку другие дома, которые обслуживаются у этой УК. Во-первых, можно пообщаться с их жителями. Во-вторых, лучше, когда дома в ведении УК расположены компактно, это удешевляет их обслуживание.

Безусловно, стоит ознакомиться с тарифом на содержание жилья. Стоимость отопления, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии устанавливает не УК, а ресурсоснабжающие организации. Отличаться управляющие компании будут тарифом на ремонт и содержание дома. Важно обратить внимание на возможность юридической поддержки инициаторам общего собрания собственников со стороны потенциальной управляющей компании. «Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК», - говорит Дмитрий Кузнецов.

Достигнутые договоренности с потенциальной УК лучше прописать в соглашении о намерениях. Туда стоит внести основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

Смена управляющей компании: общее собрание собственников

Следующий этап – подготовка документов к общему собранию собственников. Он начинается с формирования реестра собственников дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания. В нем отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета голосов: перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность. «Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, - уточняет эксперт. - Проще говоря, на общем собрании собственники голосуют своими «метрами», вес голоса собственника пропорционален размеру принадлежащей ему площади. Голосуют собственники как жилых помещений (квартир), так и нежилых (офисов, магазинов и пр.), расположенном в доме. Собрание считается состоявшимся, если в ходе собрания набран кворум, то есть проголосовало более 50% + 1 голос».

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги у юридической компании, занимающейся посредничеством при решении жилищных вопросов. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в государственной жилищной инспекции (ГЖИ), в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Перед проведением собрания нужно подготовить его повестку. В нее должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, председателя и секретаря счетной комиссии, способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, места хранения бюллетеней. Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждения основных пунктов договора с новой УК и тарифов. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и пр. Важно понимать, что во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома о планируемом общем собрании. «Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца», - рекомендует Дмитрий Кузнецов. Уведомления необходимо рассылать заказными письмами. При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами. Если в доме есть муниципальные квартиры, то уведомления необходимо направлять в муниципалитет. Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начала.

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и голосования по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей. Во время собрания ведется реестр присутствующих и протокол. Затем собрание можно перевести в заочную форму. Бюллетени голосования рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проголосовать «за», «против» или «воздержался». По окончании заочной части голосования счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах.

Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ. Туда обязательно нужно направить оригиналы протокола общего собрания, решения общего собрания, бланков решений собственников, реестр собственников помещений многоквартирного дома, уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников, реестр почтовых отправлений этого уведомления, реестр присутствующих собственников на очной части собрания.

«Очень часто ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр (Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами города Москвы – прим. ред.) по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр, - говорит Дмитрий Кузнецов. - В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде. Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать возможность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК».

Таким образом, смена управляющей компании – очень трудоемкая процедура. Однако иногда это единственный способ наладить обслуживание своего дома. К тому же, если жители будут чаще проявлять инициативу и выражать готовность к таким мерам, это может заставить текущую компанию работать лучше.