Подмосковье, конечно, прекрасно («лучше места даже не ищи»), но если вы работаете или учитесь в Москве, то все-таки удобнее тут же и жить. За городом хорошо отдыхать, проводить, так сказать «подмосковные вечера», а вот в рабочую неделю лучше ночевать где-нибудь поближе к станции метро.
Жители ближнего Подмосковья, примыкающего к МКАД, ещё могут примириться с судьбой: их путь до офиса сопоставим с поездками на работу из столичного «замкадья». А если город или поселок находится в 10-20 км от МКАД, тут уже надо закладывать на дорогу в один конец 2-2,5 часа. Да и даже 5 км до кольца могут сподвигнуть на переезд.
Представим ситуацию, что некая семья, проживающая в городе среднего Подмосковья, собралась перебраться в Москву. Свою квартиру они готовы продать, деньги вложить в московскую квартиру массового, разумеется, сегмента в районе со станцией метро. На что эти люди могут рассчитывать и сколько им придется доплатить, чтобы приобрести приличное жилье?
Для начала возьмем однокомнатную и подберем столичные варианты для ее хозяев. Усредненная подмосковная однушка в 15-20 км от МКАД стоит 2,5-2,6 млн рублей. Именно такую сумму получат жители наукограда Фрязино на (северо-востоке Подмосковья в 20 км от МКАД по Ярославскому направлению). Марина Лашкевич, генеральный директор АН «Квартал-М» г. Фрязино (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис) считает, что присмотреть недвижимость взамен логично где-нибудь в Северно-Восточном округе Москвы. Но без доплаты придется рассчитывать лишь на комнату или (с натяжкой) на студию.
В диапазоне 2,5-2,6 млн рублей можно приобрести комнату в коммуналке у станции метро «Бибирево» - в двух минутах ходьбы (трёшка), в 13 минутах ходьбы (четырехкомнатная). В 6 минутах ходьбы от «Алтуфьево» предлагается комната в трехкомнатной квартире. В этих примерах речь идет о панельных многоэтажках, но есть варианты и в кирпичных домах, например - комната в четырехкомнатной квартире в 20-25 минутах от «Алексеевской».
Как предупреждает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», в комнатах метр в среднем дороже метра в квартире, продающейся целиком. «Потому что комната – это не доля, это отдельный объект недвижимости с кадастровым номером. Разница – в среднем 25%, то есть при средней стоимости квадратного метра во вторичных квартирах спальных районов в 130-150 тысяч рублей, в комнате он обойдётся в 162-188 тысяч». Таким образом, большинство комнат, представленных на рынке в данных ценовых рамках, - 13-15 кв. м.
Оксана Иванова называет еще один вариант без доплаты – это «микроквартиры» в среднем по 18 кв. м. Но семье из трех человек такое жилье вряд ли подойдет. Что это за микроквартиры такие? Корреспонденту портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» доводилось в таких пару раз побывать. Как правило, это произведение народного творчества: хозяин жилья просто «приделывает» каждой комнате по санузлу, под кухонную зону оборудуется стена, а коридор остается общим. Но такое приобретение чревато проблемами: там может быть не определён порядок пользования либо вообще не узаконен перенос коммуникаций, отмечает Оксана Иванова.
Настоящую студию купить можно, хотя выбор невелик. Эксперты дружно советуют апартаменты от 26 кв. м в ЖК NORD (в 1,5 км от МКАД) на стадии строительства средних этажей (8 минут до станции метро «Алтуфьево» транспортом, в 2022 году обещают открыть станцию метро «Физтех» примерно в 20 минутах ходьбы) или же студию от 16 кв. м в МФК Cleverland (срок сдачи – I квартал 2018 г.) в 7 минутах ходьбы от метро «Петровско-Разумовской». Это тоже апартаменты.
Можно взять подмосковный город подороже и посмотреть, как его жители справятся с поставленной перед ними задачей. Так, Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, для расчетов предлагает взять Подольск в 15 км от МКАД на южном направлении. В Подольске однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в панельном доме, построенном в 1970-1980 гг., можно продать примерно за 3,2 млн рублей.
На аналогичное по цене жилье семья может рассчитывать только в Новой Москве. Так, В ЖК «Новое Бутово» за 3,31 млн рублей можно приобрести студию площадью 26,2 кв. м в доме, сдающемся в IV квартале 2018 года. Ближайшая станция метро – «Бунинская аллея» (15 минут пешком).
За квартиру сопоставимой площади (36 кв. м) нужно доплатить минимум 1,31 млн рублей. В старых границах Москвы самый доступный по цене вариант предложен в микрорайоне «Домашний» – 4,51 млн рублей за 35,96 кв. м. Сдача дома запланирована до конца 2018 года. Ближайшее метро – «Марьино» (20 минут пешком).
На территории Новой Москвы квартира площадью 36,3 кв. м рядом с метро «Бунинская аллея» (15 минут пешком) представлена в микрорайоне «Бунинские луга». Ее стоимость – 4,88 млн рублей. Дом сдается в I квартале 2019 года. Доплата – 1,68 млн руб.
А вот жители Одинцово, по мнению Антона Чеховского, директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово, обладая некоторой суммой на доплату, вполне могут рассчитывать на приобретение более-менее приличного жилья. Так, однокомнатная квартира площадью 42 кв. м на Триумфальной улице Одинцово в ЖК «Гусарская баллада», в доме 2014 года постройки, стоит на сегодня 4,89 млн руб. Доплата - 500-700 тысяч и можно рассчитывать на скромную однушку в Москве. От себя добавим, что готовое жилье можно найти в «дальних» районах (Западное Дегунино, Ховрино, Вешняки) и в 15-20 минутах ходьбы от станции метро. Стоит заметить, что Одинцово находится в 5 км от МКАД, однако город довольно протяженный и уходит «вглубь» Подмосковья. «Гусарская баллада» - как раз в 10 км от МКАД.
Переходим на следующий уровень. Что можно «выжать» из подмосковной двухкомнатной квартиры? Усредненная цена такой двушки - 3,3-3,5 млн рублей. Как объясняет Марина Лашкевич (АН «Квартал-М», Фрязино), за стандартную двухкомнатную квартиру во Фрязино можно выручить 3,3 млн руб.
При небольшой доплате - 300-400 тыс. руб. – наша подмосковная семья может стать обладателем однокомнатных апартаментов площадью 25 кв. м в МФК «Легендарный квартал на Березовой аллее» в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ботанический сад». Их стоимость начинается от 3,6 млн руб. Комплекс должны сдать в конце этого года – начале следующего.
В упомянутом уже комплексе NORD можно купить 40-метровые апартаменты за 3,6 млн руб. «При грамотном зонировании внутреннего пространства в нём уместится и двухкомнатная квартира», - считает Оксана Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости»)
Вообще, для упрощения расчетов Оксана Иванова предлагает делить на два: «Нужно помнить, что средняя стоимость квадратного метра в спальных районах столицы вдвое выше, чем в городах 15-километровой удалённости. То есть без доплат получится обменять свою жилплощадь на вдвое меньшую». Предположим, что у вас квартира в Подмосковье – 50 «квадратов». На вторичном рынке мало 25-метровых квартир, но можно найти «однушку» плюс-минус 30 «квадратов» в самых дешёвых районах: Бирюлёво, Дегунино, Жулебино.
Располагая суммой в 3,5 млн рублей, можно попытаться пробрести самую дешёвую квартиру 34 кв. м в 7-м корпусе ЖК «Город». Но всё же потребуется доплата 1,5 млн. А вот 30-метровые апартаменты с предчистовой отделкой в 8-м корпусе купить можно без доплаты. Оба корпуса сдаются в конце 2019-го года, но 8-й стартовал несколько позже 7-го. До метро «Селигерская» – 15 минут пешком.
Теперь берем сумму чуть выше. В обычном панельном доме Подольска 50-метровая квартира стоит около 4 млн рублей. Мария Литинецкая («Метриум») говорит, что в старых границах Москвы примерно за эту же сумму (3,95 млн рублей) можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 32,4 кв. м в ЖК «Некрасовка». Рядом планируется открыть станцию метро до конца 2018 года, дом сдается во II квартале 2019-го.
В Новой Москве за 3,94 млн рублей предлагается студия площадью 22,4 кв. м в ЖК «Саларьево Парк». Корпус сдается в III квартале 2019 года. Ближайшая станция метро – «Саларьево» (7 минут ходьбы).
Для приобретения сопоставимой по площади квартиры (50 кв. м) в новостройке «старой» Москвы семье придется доплатить пару-тройку миллионов. К примеру, стоимость квартиры площадью 51 кв. м в ЖК Discovery Park, расположенном в двух минутах ходьбы от станции метро «Ховрино», составляет 7 млн рублей. То есть доплата – порядка 3 млн рублей. Срок сдачи дома – III квартал 2021 года.
В Новой Москве за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м в ЖК «Саларьево Парк» придется отдать 6 млн рублей. Доплата – почти 2 млн рублей.
Ну, а жителям Одинцово вообще можно обойтись без доплаты. Антон Чеховский (АН «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово) оценивает двухкомнатную квартиру в ЖК «Гусарская баллада» площадью 66 кв. м в 5,9 млн руб., а двушку площадью 65 кв. м в доме 2013 года постройки в этом же комплексе можно реализовать за 6,7 млн руб. Этой суммы достаточно, чтобы подобрать скромное двухкомнатное жилье в Москве без доплаты и на «первичке», и на «вторичке».
Стоимость стандартной трехкомнатной квартиры площадью около 65 кв. метров в Подмосковье в 15-20 км от МКАД – 4-4,5 млн руб. Если продать фрязинскую квартиру за 4-4,3 млн руб., то можно спокойно рассчитывать на вполне комфортабельную московскую однушку на первичном рынке. Марина Лашкевич (АН «Квартал-М» г. Фрязино) предлагает обратить внимание на ЖК «Ты и я» в 18 минутах ходьбы от метро «Бабушкинская», он будет сдаваться в 2021 году. Однушки предлагаются здесь от 4 млн рублей (29 кв. м).
В смысле цены апартаменты, конечно, интереснее. Эксперт приводит в пример МФК «Барбарис» в 7 минутах ходьбы от станции метро «Бибирево», где цены на однокомнатные апартаменты (от 24 кв. м) стартуют от 3,8 млн руб. Комплекс сдается в этом году. Если же квартира нужна в уже сданной новостройке, то без доплат можно стать обладателем однушки площадью от 31 до 43 кв. м в ЖК Shirokaya, в 13 минутах ходьбы от станции метро «Медведково».
При бюджете 4,5 млн руб. Оксана Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости») предлагает 40-метровые апартаменты без доплат в ЖК «Город» либо 46-49-метровые в апарт-комплексе NORD.
Полноценную двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 4-4,5 млн в Москве найти очень тяжело. По замечанию Оксаны Ивановой - это «неуверенная» однушка на «вторичке»: плохие дома, отдалённые районы, необходимость в ремонте.
Подольская трешка принесет побольше денег – примерно 5,3 млн рублей. Почти можно вписаться в покупку студии с площадью 25,9 кв. м в ЖК SREDA рядом со строящейся станцией метро «Нижегородская улица». Дом сдается до конца года. Такой вариант предлагает Мария Литинецкая («Метриум»). Впрочем, из трешки переезжать в студию не очень хочется.
В Новой Москве трехкомнатную квартиру площадью 66,55 кв. м можно приобрести в ЖК «Филатов Луг» за 8,03 млн рублей, то есть доплатить придется порядка 2,7 млн рублей. Рядом планируется открыть в 2019 году одноименную станцию метро. Дом сдается в IV квартале 2019 года.
В старых границах Москвы квартира сопоставимой площади обойдется еще дороже. Например, трешку метражом площадью 64,17 кв. м можно купить в ЖК «Гринада». Ее стоимость составит 11,1 млн рублей. Проект расположен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Бульвар Дмитрия Донского». Корпуса сдаются в конце 2018-го.
Ну и как поняли наши проницательные читатели, жители славного города Одинцово опять оказываются в шоколаде. По данным Антона Чеховского (Н «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово), трехкомнатная квартира с качественным ремонтом площадью 88 кв. м на 12-м этаже 19-этажного дома в центре Одинцова на улице Маршала Толубко продается за 10,7 млн рублей.
С таким бюджетом уже можно смело штурмовать Москву. И если повезет - «подцепить» трешку. Например, трехкомнатную квартиру на «вторичке» площадью 75 кв. м и стоимостью 9,9 млн рублей на западе Москвы в 10 минутах ходьбы от новой станции метро «Новопеределкино». Правда, эксперт отмечает, что таких предложений немного. Значит, лучше настроиться на комфортабельную двухкомнатную.
Все вышесказанное справедливо и для малоэтажного формата в Подмосковье. Цена метра в загородном малоквартирном доме сопоставима со стоимостью городской недвижимости, но с некоторыми вариациями туда-сюда. Как отмечают эксперты, малоэтажные жилые комплексы (МЖК) еще 3-5 лет тому назад были доступнее городских новостроек такой же стадии строительства. Но по сравнению со вторичным рынком в устаревшем жилом фонде Подмосковья – они дороже. И в то же время не факт, что ликвиднее советской квартиры. Формат специфический - на любителя, который оценит близость к природе, отсутствие проблем с парковками, охраняемую территорию.
Заканчивая разговор о переезде из Подмосковья в Москву, стоит дать заключительное слово Армаису Оганезову, генеральному директору АН «Инвестправо», Москва (партнеру Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис). «Обладателям жилья на «вторичке» или даже первичке в большинстве городов Московской области, относящихся к так называемому среднему Подмосковью, малореально стать обладателями полноценной квартиры в столице без доплаты, - говорит эксперт. - Да, можно рассчитывать на покупку студий «в бетоне» в той же Новой Москве, а для того, чтобы стать обладателем более-менее комфортной для проживания однушки, требуется получить за прежнее жилье не менее 5 млн руб. В случае покупки двухкомнатной квартиры в Москве необходимый минимум средств должен составлять не менее 6 млн руб. Поэтому реально рассчитывать на более-менее полноценный обмен могут лишь жители крупных городов, того же Одинцово, да и то в некоторых случаях придется доплатить».