Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье
Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Подмосковные власти не исключают роста цен на жилье в области в результате изменения законодательства о долевом строительстве. «Стоимость «однушки» будет повышаться, потому что жилья будет строиться меньше, потому что ресурсов у строителей, которые могут реализовать проекты, (будет, — ИФ) значительно меньше. (...) Определенное увеличение стоимости — на 10-15% — я лично допускаю», - заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев 8 октября в интервью на телеканале «360» (цитата по ИА «Интерфакс»).
Ужесточение 214-ФЗ и, особенно, отмена долевого строительства, бесспорно, осложнят положение строительных компаний в Подмосковье, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Себестоимость строительства жилья вырастет, как и в других регионах. Однако переложить дополнительные расходы на покупателей девелоперы в ближайшие годы не смогут - прежде всего из-за давления со стороны Москвы, где даже внутри МКАД жилье можно купить за 3 млн руб. («Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в августе 2018 года»).
Ситуация могла бы измениться в случае значительного роста цен на столичную недвижимость, однако, учитывая уровень затоваренности столичного рынка, вероятность реализации такого сценария в ближайшей перспективе невелика - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».
Собственно, и при нынешних ценах продажи подмосковных новостроек в последние годы снижаются. Причем не только в разрезе отдельных проектов, но и на рынке в целом. В 2017 г. Росреестр зарегистрировал в области на 1,6% меньше договоров долевого участия в строительстве (жилья и нежилых помещений), чем в 2015 г. А 2018 г. уже отстает по числу ДДУ от 2017 г. на 8,3%.
Спрос уходит в Москву. В столице количество ДДУ по итогам 2017 г. выросло в 2,8 раза по сравнению с 2015 г., а за январь-август 2018-го – еще на 45,5% относительно 2017-го. (Но этого, кстати, все равно не хватает для поглощения резко возросших объемов предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».)
«Покупатели выбирают столицу, в первую очередь районы за МКАД и присоединенные территории, так как цены на жилье там уже сравнимы со стоимостью новостроек в ближайшем Подмосковье, а уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры – намного выше», - поясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Если в примыкающих к Москве районах области метр на первичном рынке обойдется примерно в 80 000 руб., то в Новой Москве и районах за МКАД – в 100 000 руб. Разница в 20 000 руб. за метр, конечно, существенна, но это адекватная доплата за возможность купить квартиру рядом с действующей или строящейся станцией метро (см. «Своя квартира за 30 тыс. руб. в месяц: где найти, на что рассчитывать»). Поэтому многие покупатели предпочитают поступиться некоторым количеством квадратных метров, но поселиться в Москве, а не в области.
По признанию самих застройщиков, Подмосковье может эффективно конкурировать с Москвой только при условии, что стоимость жилья там примерно в два раза ниже, чем в столице – см. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья». Однако в ситуации, когда даже внутри МКАД появляются проекты с ценой ниже 100 000 руб. за квадратный метр, эта формула становится невыполнимой. Инвестиционная себестоимость строительства жилья в Подмосковье в среднем составляет 60 000 – 65 000 руб. за метр, в проектах с хорошей архитектурой и развитой инфраструктурой – свыше 70 000 руб. То есть девелопер получает с каждого проданного метра в среднем 15 000 руб. Это намного ниже цифр, которые строительный бизнес считал нормальными до кризиса.
По причине снижения спроса, цен и, соответственно, маржи область теряет привлекательность и для застройщиков - по сравнению с 2014 г. объемы нового строительства в Подмосковье сократились более чем на 2 млн кв. м. Однако в основном за счет среднего и дальнего Подмосковья, которое и до кризиса пользовалось преимущественно локальным спросом, а сейчас продается крайне плохо. При этом в зоне до 20 км от МКАД, ориентированной главным образом на московских покупателей, девелоперская активность осталась на прежнем уровне. Застройщикам, в общем-то, некуда деваться. Многие из них, конечно, желали бы получить доступ к московскому рынку, но мало кому это удается, поэтому большинству приходится осваивать те площадки, которые есть, а не те, которые хочется. Однако в результате уровень конкуренции в области – и с Москвой, и между местными проектами – остается очень высоким. По оценке «ИРН-Консалтинг», существующего объема предложения при сохранении текущей динамики спроса хватит еще минимум на два года продаж, даже если вообще не строить ничего нового.
Но новое строить определенно будут. За I полугодие 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ, подмосковные застройщики успели оформить разрешения на строительство 7,23 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии прошлого года власти Московской области выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Не факт, что все заявленные объемы в ближайшем будущем действительно выйдут на рынок – в регионе может просто не хватить для этого строительных мощностей, однако о резком сокращении объемов строительства речи явно не идет.
Так что изменение законодательства приведет к дальнейшему сокращению доходов застройщиков (маржа может снизиться до 5 000 – 6 000 руб. с кв. м), но не росту цен на новостройки. Впрочем, в отличие от Москвы, где благодаря высокой маржинальности строительного бизнеса ценам еще есть куда падать, в Подмосковье не стоит ждать и существенного снижения стоимости метра – по меркам местных застройщиков, она и так недалека от себестоимости. В таких условиях в Подмосковье в ближайшие годы, скорее всего, еще более обострится конкуренция между застройщиками – но не по ценам реализации, а по себестоимости строительства. Выиграют гонку те, кто сумеет сохранить приемлемую маржинальность за счет сокращения издержек, а не повышения цены.
По-видимому, лучше всего себя будут чувствовать крупные системные компании, которые имеют доступ к административному ресурсу и возможности для оптимизации бизнес-процессов. Останутся на рынке и точечные застройщики – таким компаниям достаточно локального спроса и нет необходимости привлекать дорогое заемное финансирование, по крайне мере в больших объемах. А вот местным девелоперам среднего размера, не заточенным на работу с издержками, придется труднее всего. Скорее всего, часть из них в итоге будет вынуждена уйти с рынка. Однако даже сокращение количества игроков вряд ли приведет к ощутимому снижению объемов предложения жилья в области. Ведь Подмосковье – желанный рынок для застройщиков из регионов, привыкших работать в условиях низкой маржинальности. Напомним, цены на жилье в большинстве даже крупных городов РФ составляют 30 000 - 60 000 руб. за метр, и застройщики там не в убытке. Так что долю рынка, оставшуюся от «сбитых летчиков», поделят между собой системные застройщики и новички из других регионов.