Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна

Цены на недвижимость еще не достигли дна, это может произойти в ближайшие два года. Дальнейшие перспективы рынка не очень понятны, поскольку девелоперам придется решать сразу много проблем – это и работа без долевого строительства, и эхо демографического провала 1990-х, и смена поколений покупателей.

В ожидании дна

В последние годы цены на рынке жилья Москвы падали, однако в 2018 г. наметился некоторый рост цен, из-за чего многие участники заговорили о том, что дно достигнуто и даже пройдено.

«Однако это не перелом тренда, а кратковременный отскок вверх, связанный с рекордно низкими для России ставками на ипотеку», - заявила специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина на круглом столе «Строительной газеты» в рамках форума RREF на тему «Девелопмент 2025. Дом будущего глазами поколения Z». Однако в сентябре ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25% и вряд ли на этом остановится, поэтому ипотека будет дорожать (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых»).

Без главного драйвера спроса цены на жилье в столице продолжат снижение, особенно с учетом высоких объемов предложения, которые в московском регионе (Москва+ Подмосковье) держатся на уровне 7-7,5 млн кв. м. Кроме того, только за I полугодие 2018 года столичные девелоперы получили разрешения на строительство еще 17,7 млн кв. м, а подмосковные – 7,23 млн кв. м (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU»).

По прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ценовое дно будет достигнуто примерно к 2020-2021 годам. К этому времени средняя цена метра может снизиться примерно до 120 000 рублей (от 100 000 рублей за кв. м в экономклассе до 150 000 – 250 000 рублей в сегменте бизнес). После этого до 2024 года будет происходить балансировка рынка – либо в форме стагнации, либо с незначительным ростом цен.

Рынок в новых условиях

По сути, к 2024 году на рынке недвижимости закончится целая эпоха – становление, два корректирующих кризиса и большой период плавного снижения, в котором мы находимся сейчас (см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?»). «Новый цикл на рынке может сопровождаться подорожанием жилья. Однако предпосылок для взрывного роста, который наблюдался в отдельные периоды в прошлом, сейчас нет. Скорее стоит говорить о росте на уровне инфляции», - говорит Юлия Рышкина.

При этом рынок будет существовать в новых условиях. Может поменяться внешняя макроэкономическая и политическая обстановка – как раз в 2024 году пройдут выборы президентов в России и США. Мировая экономика к этому моменту может измениться, произойдет адаптация российского рынка к жизни в условиях санкций и импортозамещения. А девелоперам придется играть по новым правилам – долевое строительство в том виде, в котором к нему привыкли, исчезнет в 2019 г.

Демографический провал

Застройщикам нужно готовиться и к тому, что потенциальных покупателей в принципе станет меньше – это связано как с экономической ситуацией, так и с демографическими процессами. Сейчас основную долю покупателей на рынке составляют люди, появившиеся на свет в период бэби-бума 1980-х. Через несколько лет решать жилищный вопрос будут преимущественно люди, родившиеся в 1990-е, начнет выходить на рынок поколение, родившееся в нулевые – это двадцатилетие демографического спада. По данным Росстата, в 1980-е рождалось около 2 млн человек в год, к концу 1990-х этот показатель снизился до 1,2 млн человек. В нулевые он находился примерно на уровне 1,3-1,5 млн и лишь к концу первого десятилетия XXI века достиг 1,7 млн человек в год.

«Это означает не только то, что экономически активных людей будет в принципе меньше, чем сегодня. Поскольку в большинстве семей рождалось по одному ребенку, у многих из них не будет насущной необходимости в разъездах и покупке нового жилья, - отмечает Юлия Рышкина. - По сути, это будут люди с бабушкиными квартирами. Конечно, многие из них захотят сменить устаревшее жилье на новое и современное. Другой вопрос, насколько у них это получится: возможностей для быстрого обогащения уже не так много, а с продажей старой «вторички» на затоваренном новостройками рынке могут возникнуть проблемы».

По словам директора по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, на долю покупателей младше 35 лет в столичном массовом сегменте приходится около половины сделок. Если ограничить порог 29 годами, то показатель сократится примерно до 20%. «Численность населения, вступающего в 25-летний возраст сейчас, уже значительно меньше, чем несколько лет назад. При этом уже к 2020 году произойдет сокращение населения в возрасте 25-29 лет на 28% - с 1,6 млн до 1,2 млн человек», - говорит эксперт.

Новое поколение

Кроме того, девелоперы должны готовиться к смене поколений на рынке. Сейчас основной спрос формируют представители поколения X (родившиеся до середины 1980-х) и старшая часть поколения Y (родившиеся до середины 1990-х). По данным «Инком-Недвижимости», сейчас доля покупателей, относящихся к поколению Y, составляет 40%, а к поколению X – 60%. В ближайшие годы «иксов», наиболее приверженных традиционным и понятным форматам, на рынке станет меньше. Зато постепенно начнут выходить на рынок представители поколения Z – это дети конца 1990-х и нулевых. У них заметно отличаются ценности и запросы. Это цифровое поколение с развитыми техническими навыками, более динамичное и многозадачное, чем предыдущие.

По словам вице-президента «Галс-Девелопмент» Михаила Сивака, потребности в жилье у них будут отличаться. Это поколение в меньшей степени ориентировано на собственность и более лояльно относится к аренде. Это подтверждает и Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group: «Согласно зарубежным исследованиям, для нового поколения важнее впечатления, чем обладание материальными ценностями. Им важнее жить здесь и сейчас, чем копить деньги на квартиру». Так, по данным исследования Colliers International и Dirk Bakker, в западных странах от 58% до 75% молодых покупателей предпочитают тратить деньги на путешествия и впечатления, а не на крупные покупки.

Тем не менее, по данным российского исследования Young&Younger от агентства Magram Market Research, купить жилье в ближайшие 5 лет хотели бы 34% представителей поколения Z. Среди «игреков» таковых лишь ненамного больше – 38%. Таким образом, потребность в собственном жилье у молодежи сохраняется.

«На мой взгляд, ценности поколений во многом формируются дефицитом, - считает Михаил Сивак. – У нашего поколения был дефицит всего, поэтому люди стремились ради стабильности купить как можно больше материальных благ. Дефицит нынешнего молодого поколения – это живое общение. Для рынка жилья это означает, что нужно создавать удобные и комфортные общественные зоны, где жители смогут встречаться и проводить время вместе».

По словам Екатерины Тейдер, это может привести к развитию новых форматов, таких как колливинги. По сути, это новая форма цивилизованных общежитий, где предлагается личное пространство минимальной площади, а функционал для остальных потребностей (например, прачечная, кухня, общие зоны для развлечений, работы и общения) вынесены за пределы квартиры. По данным исследования One Shared House 2030 от IKEA, 66% молодых покупателей выступают за четкое разделение на личное и общественное пространство с понятным функционалом. При этом 60% готовы даже в принципе отказаться от собственной кухни.

Помимо колливингов, по мнению экспертов, могут получить развитие различные арендные сервисы и доходные дома. И даже с точки зрения покупки это может быть не стандартная квартира, а, например, сервисные апартаменты. «Развитие возможностей для удаленной работы приведет к большей мобильности: многие люди не будут привязаны к одному месту и смогут работать из любой точки мира. Кому-то из них может подойти вариант покупки сервисных апартаментов, где они смогут жить, пока находятся в Москве, а в их отсутствие сдачей апартаментов в аренду будет заниматься управляющая компания».

По данным исследования Young&Younger, поколение Z обращает внимание на инновационные разработки, не только в жилье, а в покупках в принципе – об этом заявили 47% опрошенных. При этом многие осознают, что «инновационность» может быть просто маркетинговым ходом производителя, но признают, что их все равно привлекают такие продукты.

При выборе жилья они, скорее всего, тоже будут интересоваться новыми технологиями. «Строительная газета» опросила 300 москвичей в возрасте 14-19 лет. Респондентов просили назвать особенности квартиры их мечты. Систему «умный дом» назвали 18% опрошенных, этот ответ оказался на втором месте после больших окон и панорамного остекления (27%).

Это не означает, что всем девелоперам нужно забросить нынешние форматы в пользу новых. Все же на рынке останется заметная часть покупателей из поколения X и Y с более традиционными запросами. Так, по данным Bureau of Labor Statistics, к 2020 году в развитых странах 46% работающего населения будет относиться к поколению Y, а к 2025 году их доля вырастет до 75%. На столичном рынке жилья, по прогнозам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, «игреки» достигнут доли 50% примерно через 10 лет.

То есть основная экономическая активность на рынке в обозримом будущем будет приходиться все же не на нынешних подростков. Да и среди молодого поколения далеко не все будут следовать моде на новшества вроде sharing economy. Так, согласно опросу «Строительной газеты», для 86% москвичей в возрасте 14-19 лет важно жить в собственной квартире. То есть у новых форматов есть потенциал для развития, но это не значит, что они поглотят весь рынок.