Несмотря на снижение платежеспособности покупателей, таунхаусы демонстрируют завидную для загородного рынка стабильность спроса. С одной стороны, сегмент теряет клиентов в пользу малоэтажных квартирных домов, но с другой - подпитывается за счет коттеджей. Вопрос в том, надолго ли сохранится такое равновесие. Спрос на таунхаусы все больше зависит от ипотеки, а качество заемщиков падает катастрофически быстро.

До четверти рынка - неликвид

По данным «ИРН-Консалтинг», на территории Подмосковья и Новой Москвы таунхаусы в настоящее время продаются в 90 поселках. Наибольший объем предложения на первичном рынке сосредоточен на новорижском направлении, где предлагается почти 1000 лотов, подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В Новой Москве проектов больше, однако лотов, выставленных в продажу, почти в два раза меньше - примерно 500. Третье место по объему предложения занимает Симферопольское шоссе (300-400 таунхаусов).

В 43 поселках представлены только таунхаусы, в остальных можно приобрести и другие форматы загородной недвижимости – коттеджи, земельные участки с подрядом и без. За год число поселков с таунхаусами, по данным «ИРН-Консалтинг», уменьшилось на 20,6%, а за три года, то есть с 2015 г., – на 41,9%. В метрах предложение снизилось на 19,2% и 37,8%, с 3 041 000 кв. м в 2015-м до 1 893 000 кв. м в 2018-м, в деньгах – соответственно, на 18,9% и 37% (с 189,28 млрд руб. до 119,33 млрд руб.).

Причина сокращения предложения – та же, что и в других сегментах загородной недвижимости, а именно дефицит новых поселков. По данным «ИРН-Консалтинг», если в 2015 г. появилось 17 новых проектов с таунхаусами, то за последний год – только два. Как следствие, на рынке очень мало строящихся проектов: 72 из 90 поселков уже сданы в эксплуатацию.

В принципе, это общерыночная тенденция. Как отмечает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент», в оптимистичной картине мира рынок загородной недвижимости стагнирует, а в пессимистичной – падает. В условиях спада рынка, нестабильной экономической ситуации в стране застройщики опасаются начинать новое затратное и масштабное строительство с неочевидной перспективой реализации.

В структуре нового предложения в последние годы лидируют участки без подряда (самый дешевый сегмент – прим. ред.), на которые традиционно приходится более 50% предложения, рассказывает Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, таунхаусы, как правило, занимают не более 20% рынка.

В Подмосковье, по информации «Инкома», таунхаусы формируют только 6% предложения на загородном рынке. Всего в области, по данным компании, на первичном рынке насчитывается 3 388 таунхаусов.

Причем, по оценкам риелторов и застройщиков, от 15% до четверти и более общего объема предложения таунхаусов является неликвидом. Как и в других форматах, одна из главных причин низкой ликвидности – слишком большие площади (более 350 – 400 кв. м). Покупатели таунхаусов – это чаще всего люди, которые предпочитают комфорткласс или бизнес, они не готовы платить неразумные деньги не только за дом, но и за ремонт, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы и т.д., поясняет Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland.

Вторая причина появления неликвидного продукта – неудачное расположение и неграмотное проектирование. В общем, разработка концепции поселка без учета портрета покупателя и его потребностей, продолжает Полуэктов. Например, были проекты, в которых квартиры делились горизонтально: первый этаж с землей в двухэтажном доме отдавали одному собственнику, а второй этаж без земли – другому, рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

Особенно много непродающихся и непродаваемых лотов среди высокобюджетных таунхаусов. «По нашим данным, в начале 2018 г. цена такого продукта снизилась на 40%. Здесь также первой и основной причиной становится размер дома и его стоимость. Часто стоимость высокобюджетных таунхаусов превышает стоимость квартиры премиум-класса с отделкой в хорошем районе Москвы, при этом застройщики редко предлагают дисконт на свой продукт», - отмечает Игорь Полуэктов.

По словам Александра Сопкина, с 2015 г. доля неликвида среди дорогих таунхаусов выросла на 20-25%, но в основном за счет «вторички». «Неликвид - это почти всегда вторичное предложение в состоянии «под ключ», - рассказывает Сопкин. - Причина проста: в своё время продавец такого таунхауса приобрел объект под отделку на растущем рынке, сделал ремонт для себя и под себя, зачастую реализовав крайне спорные планировочные и дизайнерские решения, а теперь пытается продать по той или иной причине. Цена продажи, как правило, формируется путем сложения всех затрат, но, к сожалению, цены изменились, и чтобы свыкнуться с мыслью о неизбежных потерях, продавцу необходимо время. Путь от осознания до смирения длится обычно до двух лет. Поэтому эти объекты не продаются, а продолжают экспонироваться на рынке по завышенной цене».

Впрочем, такая ситуация характерна не только для сегмента таунхаусов. В целом на рынке загородной «вторички» доля неликвида, по оценке «Инкома», достигает 80%.

Спрос стабилен

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля таунхаусов в спросе ниже, чем в предложении, и в 2018 г. составляет только 4% (против 6% в 2015 г.). «Продажа двух-трех домовладений в месяц считается сейчас хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов: в большинстве проектов столько лотов продается в течение полугода», - отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.

Впрочем, другие эксперты приводят более оптимистичные цифры. По словам Александра Сопкина, в дорогом сегменте динамика сделок в этом году примерно такая: две-три сделки в месяц в бюджете 15-18 млн руб. в состоянии под отделку, 1-1,5 сделки в месяц в бюджете 35-45 млн руб. в состоянии «под ключ».

Более дешевые лоты, естественно, продаются лучше. «Нормальная-средняя динамика продаж для эконом- и комфорткласса в таунхаусах – это 10-12 в месяц. В зависимости от локации и сезонности может составлять 15-20», - рассказывает Екатерина Коган.

Как бы там ни было, в целом, если не считать высокобюджетных таунхаусов (востребованность которых падает), спрос в сегменте достаточно стабилен и, по данным «Инкома», все последние годы остается на уровне 4-6% от общего объема предложения на загородном рынке.

Стабильность спроса объясняется тем, что таунхаус – это компромиссный вариант: не такой дорогой, как индивидуальный коттедж, но при этом комфортный и подходящий для постоянного проживания, в отличие от, например, дачи в СНТ или участка без подряда. В результате на фоне снижения платежеспособности населения таунхаусы, с одной стороны, теряют спрос в пользу малоэтажных квартирных домов, с другой – часть покупателей, которые хотели бы приобрести загородный дом, в итоге приобретают таунхаусы, потому что они дешевле, объясняет Наталья Шаталина.

Кроме того, спрос на таунхусы подпитывают и люди, изначально желавшие купить многокомнатную квартиру в городе – за ту же сумму можно приобрести таунхаус значительно большей площади.

Однако нет никакой гарантии, что так будет продолжаться и дальше. При относительно стабильных количественных показателях качество спроса падает из-за снижения платежеспособности покупателей. Люди ищут объекты поменьше и подешевле: по данным компании «Инком», средняя площадь проданного лота составляет сегодня скромные 166 кв. м. Но при этом максимально готовые к проживанию. «Поскольку доля ипотечников среди покупателей растёт, а покупают таунхаус в 70% случаев как первое и основное жильё, то нести бремя ипотеки и аренды жилья становится сложно», - говорит Екатерина Коган.

По ее словам, таунхаусы приобретаются буквально на последние сбережения и покупатели потом сталкиваются с тем, что не остаётся денег даже на ремонт. Она считает, что рынку нужен новый продукт – таунхаусы с отделкой под ключ, «зашитой» в ипотеку. Это позволит взять кредит на ремонт под относительно невысокий процент.

Вообще, сегмент все больше зависит от ипотеки: по данным KASKAD Family, за последние три года доля ипотечников в спросе на таунхаусы выросла с 20% до 50-55%. При этот качество заемщиков за тот же период существенно снизилось. Если в 2015-2016 гг. основная доля ипотечников относилась к категории А, то есть могла подтвердить свою платежеспособность реальными документами, то в 2017 г. среди заемщиков стала преобладать категория В - это люди с серыми доходами или очень закредитованные, и для одобрения ипотеки им нужно оформлять поручительство или закладывать другое имущество. А в 2018 г. на первый план вышла категория С – покупатели, которые зачастую рисуют доходы и собирают на первоначальный взнос последние накопления. В этой категории наибольшее количество дефолтов по кредиту, отмечает Екатерина Коган.

Учитывая, что ставки по кредитам могут пойти вверх уже в ближайшем будущем, сохранить стабильный уровень спроса в сегменте будет непросто. Во всяком случае, при нынешних ценах.

Цены пока тоже

Цены на таунхаусы также пока в целом стабильны - с 2015 по 2018 гг. не было зафиксировано ни падения, ни роста, отмечает Екатерина Коган. Правда, к концу 2018 г. наметился небольшой рост цены, обусловленный сокращением числа объектов на начальной стадии реализации, добавляет эксперт.

В зависимости от локации средняя цена кв. м в таунхаусах массового сегмента, находящихся на начальной стадии строительства (то есть на этапе котлован или голого поля), варьируется от 65 до 69 тыс. руб., подсчитали в KASKAD Family. На этапе возведения здания – 68-72 тыс. руб. Когда здание готово, но до ввода в эксплуатацию ещё около года (и чаще коммуникации не подведены, в особенности газ) – 70-78 тыс. руб. Здание готово и до ввода остаётся полгода или меньше – 75- 82 тыс. руб. Готовый к сдаче в эксплуатацию или введённый таунхаус в более высокой ценовой категории стоит 79-89 тыс. руб. за метр.

­­­По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость квартиры-секции в таунхаусе в настоящее время составляет примерно 10,36 млн руб. По сравнению с прошлым годом таунхаусы подорожали в среднем на 3,1%, а относительно 2015 г. – на 4,3%.

Но это цены предложения. Средний чек сделки (стоимость проданного таунхауса) демонстрирует совершенно иную динамику. По данным KASKAD Family, с 2015 г. по 2016 г. этот показатель вырос с 6,5-7 млн до 8,5 млн руб. в связи с изменением структуры предложения и увеличения доступности ипотеки. Однако в 2018 г. несмотря на то, что средняя цена предложения незначительно выросла (за счёт готовности объектов), средняя стоимость сделки незначительно, но упала и составила 7,5-8 млн руб. И имеется тренд к уменьшению среднего чека, подчеркивает Екатерина Коган. Причина – снижение реальных доходов населения.

«Покупатели ищут на первичном рынке предложения стоимостью до 6-7 млн руб., но качественных объектов в такой категории очень мало», - добавляет Дмитрий Таганов.

Реформа 214-ФЗ еще более усугубит ситуацию, полагает Екатерина Коган. «Запрет «долевки» приведёт к удорожанию стоимости, что в свою очередь, вероятно, сделает стоимость текущих таунхаусов неподъёмной. Поэтому будут появляться новые технологии строительства: легко и быстровозводимые, а также более дешёвые. Модульное или панельное/каркасное домостроение», - прогнозирует Коган.