Жилье для москвичей: что доступно людям с разным уровнем дохода

В Москве самые высокие в стране зарплаты, однако и цены на жилье заметно выше, чем в регионах. Редакция IRN.RU выяснила, какие квартиры доступны москвичам с разным уровнем доходов с учетом ипотеки.

Доход и ипотека

По данным Росстата, в 2017 году среднедушевой денежный доход москвичей составил 61 400 рублей в месяц. Интересно, что рекрутинговые порталы показывают схожие цифры, если отбросить категории, зарабатывающие больше и меньше всех. Так, по данным Head Hunter, средняя зарплата специалиста в августе составляла примерно 62 500 рублей в месяц.

О том, как средние зарплаты соотносятся с доступностью жилья, IRN.RU писал в статье «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры». На этот раз мы решили узнать, что могут себе позволить москвичи с разным уровнем дохода, ведь зарплаты рабочих, менеджеров и руководителей департаментов сильно отличаются.

Доступность зависит от многих факторов – предпочтений по локации, наличия накоплений, ипотечных программ. Средняя ставка по ипотеке составляет чуть более 9%. По словам директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, при отсутствии негативной кредитной истории получить такую ставку вполне реально.

Чаще всего ипотеку берут на 15 лет, а максимальный срок кредита обычно составляет 30 лет. Банки предъявляют разные требования к первоначальному взносу. Центробанк рекомендует не выдавать ипотеку с первым взносом менее 20% от стоимости квартиры. Если банк рассматривает меньшие суммы первоначального взноса, по кредиту устанавливается повышенный коэффициент риска – то есть более высокие требования к собственному капиталу банка. Тем не менее многие банки предоставляют кредиты с меньшим первоначальным взносом. Например, по данным «Банки.ру», в Сбербанке, «Открытии» и ВТБ в рамках некоторых программ на первичном рынке минимальный первоначальный взнос составляет 15%. В Газпромбанке и Московском индустриальном банке есть программы с взносом 10%. При этом эксперты нередко рекомендуют накопить больше: так, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов считает, что брать кредит безопасно, если заемщик накопил по крайне мере около 30% от стоимости квартиры.

Отличаются и требования к доходу заемщика. «Данное требование варьируется в зависимости от банка и проводимой им политики по кредитованию населения. Соотношение может быть разным – 40-60% платежа от общего дохода и больше. Есть примеры, когда банк исходит из определенной денежной величины, необходимой для проживания, а весь остальной доход готов учесть под ипотеку», - рассказывает руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.

45 000 рублей

По данным Head Hunter, зарплату около 45 000 рублей в Москве обычно получают рабочие, студенты вечерних и заочных отделений, специалисты без опыта работы, младший административный персонал. Люди с таким доходом в Москве – достаточно сложная категория заемщиков. По словам Татьяны Подкидышевой, им вряд ли дадут кредит с ежемесячным платежом более 40-45%. А студентам и специалистам без стажа работы, как утверждает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев, скорее всего, в принципе не дадут кредит – разве что если подавать заявку по двум документам, но в этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 40-50%.

В зависимости от срока кредита, одобренной ставки и других показателей люди с таким доходом могут получить в ипотеку 2-2,5 млн рублей. Так, по словам Татьяны Подкидышевой, по ипотечной программе от Сбербанка в ЖК «Город» в 1,4 км от метро «Селигерская» рабочий или начинающий специалист может приобрести небольшие апартаменты площадью около 25 кв. м с отделкой whitebox. Они обойдутся примерно в 2,9 млн рублей. При первоначальном взносе в 15% (470 000 рублей), ставке 9% и сроке 25 лет ежемесячный платеж составит около 20 100 рублей.

При наличии более серьезного стартового капитала можно рассмотреть и квартиры с официальным жилым статусом. Например, в ЖК «Скандинавия» от ГК «А101» в Новой Москве в пешей доступности от строящегося метро «Столбово» можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру площадью 35 кв.м с отделкой, если на первоначальный взнос есть 30% (примерно 1 150 000 рублей). Ее полная стоимость составляет 3,8 млн рублей, а ежемесячный платеж – 21 400 рублей.

На вторичном рынке вариантов не так много. Это может быть комната или «убитая» квартира гостиничного типа в Москве. Приличный вариант можно найти в Подмосковье, причем вряд ли ближнем. Например, в Ногинске, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», небольшую двушку в хорошем состоянии можно приобрести уже за 2,2 млн рублей.

50 000 – 60 000 в месяц

Такую зарплату в Москве обычно получают специалисты с небольшим опытом, а также более опытные сотрудники из небогатых сфер (бюджетники, работники СМИ). «Наши исследования показывают, что такой уровень дохода типичен для многих миллениалов - выпускников хороших столичных вузов, которые нашли работу в крупных компаниях или развивают небольшой бизнес», - говорит Дмитрий Цветов.

В ипотеку при таком доходе дадут уже примерно 3 млн рублей. При наличии 300 000 рублей (первоначальный взнос 10%) у заемщика есть возможность купить квартиру стоимостью до 3,3 млн рублей. «В ЖК «Альфа Центавра» в Химках в рамках данного бюджета можно будет рассмотреть квартиру-студию площадью порядка 30 кв. м», - отмечает Ольга Шихова.

Татьяна Подкидышева считает, что таким москвичам лучше присмотреться к готовым вариантам: «Специалист, может, и не с самым высоким уровнем дохода, но человек уже взрослый, у родителей не поживёшь до тех пор, пока не сдадут новостройку. На готовую «вторичку» денег ещё не хватает. Платить ипотеку параллельно с арендой, дожидаясь сдачи дома, при 60 000 в месяц невозможно. Значит, нужно готовое жильё. Хорошо, если у специалиста есть собственный автомобиль. Можно поселиться в городе-спутнике, но выбрать полноценную квартиру (не апартаменты) в готовой, введенной в эксплуатацию новостройке. Например, в ЖК «Ленинградский». Студия около 30 кв. м стоит 3,5 млн руб. Квартир таких немного, но они есть. При 15-процентном первоначальном взносе предстоит занять 3 млн рублей». Ежемесячный платеж в этом случае составит 26 900 при сроке кредита 20 лет.

60 000 – 70 000 рублей в месяц

Это типичная зарплата для большинства квалифицированных линейных специалистов, работающих в банковской сфере, маркетинге, рекламе и PR, консалтинге и юридических услугах. Сумма кредита при таком доходе повышается до 3,4-4 млн рублей.

При таком доходе банк уже нередко может выдать кредит из расчета 60% на ежемесячные платежи – то есть около 40 000 в месяц. «Вместе с оптимальным взносом можно будет рассмотреть предложения не только за МКАД, но и в пределах кольца, - говорит Ольга Шихова. - Например, квартиры в ЖК «Домашний», который входит в десять самых востребованных проектов в своем классе. Стоимость предложения здесь стартует от 4,2 млн рублей. Данному специалисту будет достаточно внести 450 000 рублей, чтобы расширить свой поиск до квартир стоимостью 4,4 млн рублей (взнос чуть больше 10%)».

В черте МКАД в этом бюджете, как правило, доступны либо студии, либо апартаменты. За полноценными однокомнатными квартирами (от 30 кв. м) с официальным жилым статусом придется отправиться за МКАД. Например, по словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в ЖК «Некрасовка» можно купить квартиру площадью 38,5 кв.м примерно за 4,2 млн рублей.

Кроме того, за эти деньги уже можно рассмотреть варианты и на вторичном рынке в черте МКАД. Так, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», небольшую однокомнатную квартиру под ремонт в Гольяново можно найти за 4,5 млн рублей.

80 000 – 90 000 рублей в месяц

Такие зарплаты получают высококвалифицированные специалисты из сферы информационных технологий, недвижимости, сырьевых компаний, а также многие менеджеры среднего звена (руководители отделов).

«При соотношении 40/60% размер ежемесячного платежа при тех же параметрах (кредит на 15 лет, условная ставка 9,3%) составит до 54 000 рублей, - говорит Ольга Шихова. - В этих условиях можно оформить ипотеку в размере 5,2 млн рублей, что вместе со взносом в размере 650 000 рублей позволяет купить квартиру стоимостью до 5,85 млн рублей. Выбор вариантов расширяется за счет ряда проектов, включая ЖК SREDA и ЖК «Хорошевский». Вопрос в предпочтениях заемщика – рассмотреть большие площади в области или остановиться на Москве».

В ЖК «Загорье» в районе Восточное Бирюлево, по словам Марии Литинецкой, за 5,6 млн рублей можно купить большую готовую однокомнатную квартиру площадью 51 кв. м. В ЖК «Город» достаточно однушек площадью 42,5 кв. м в среднем по 5,1 млн рублей, говорит Татьяна Подкидышева. При первоначальном взносе около 1 млн рублей и сроке 15 лет ежемесячный платеж составит примерно 41 500 рублей. В области на эти деньги можно купить уже двухкомнатную квартиру. Так, в ЖК «Ленинградский» в Химках двушки площадью 61-62 кв. м продаются за 5,4 млн рублей. Чтобы уложиться в платеж около 40 000 в месяц, придется увеличить срок кредита до 20 лет.

120 000 – 130 000 рублей

Управленцам с зарплатой 120 000 – 130 000 рублей в месяц доступно уже много вариантов. При соотношении 40/60% размер ежемесячного платежа составит до 78 000 рублей, что позволяет оформить ипотеку на 7,5 млн рублей.

Холостяки, которым не нужно много комнат, могут позволить себе квартиру недалеко от центра. Например, в 3-м корпусе ЖК «Лефорт» в 5,5 км от Кремля на старте продаж предлагаются видовые и достаточно просторные (40-42 кв. м) для одного жильца квартиры свободной планировки по 7,3-7,4 млн рублей. «Итого: первоначальный взнос ~15% (1,4 млн руб.), сумма 6 млн рублей, ставка 9%, срок 15 лет, ежемесячный платёж ~60 800 рублей», - подсчитала Татьяна Подкидышева.

На вторичном рынке за 7,5 рублей можно приобрести небольшую двухкомнатную квартиру с косметическим ремонтом. Например, по словам риелторов из «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», такие предложения можно найти в районе Москворечье-Сабурово.

Между тем, такие доходы характерны не только для руководителей высокого уровня – эти же и даже большие суммы получаются, если ипотеку берут двое работающих москвичей. По словам Дмитрия Цветова, более 60% клиентов – сложившиеся пары. «Это значит, что доход на семью у них легко может составлять 150 000 – 170 000 в месяц. Поэтому для наглядности возьмем наше самое дорогое предложение: четырехкомнатная квартира в доме бизнес-класса ЖК «Скандинавия» площадью 135 кв. метров, высотой потолков до 4,5 м и с просторной террасой площадью 26 кв. м. Такая квартира стоит 15 млн рублей, а размер ипотечного платежа при оговоренных условиях (30% первоначальный взнос) – всего 84 500 в месяц», - говорит эксперт.

Резюмируем

Работающим москвичам со средней зарплатой в основном доступны варианты за МКАД или совсем небольшие квартиры в черте кольцевой автодороги. Даже с зарплатой заметно выше средней, но без больших накоплений или стартового капитала (например, за счет продажи имеющегося в собственности жилья) просторные варианты для семьи все равно возможны в основном в Новой Москве или Подмосковье.