Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2018 года: главный драйвер спроса сходит на нет

Продажи московских новостроек продолжают расти, но темпы роста снижаются. Падает потенциальный спрос, что в дальнейшем может привести и к сокращению числа сделок. Но главное – вновь начала дорожать ипотека, которая является главным драйвером рынка.

Спрос

Август

По данным управления Росреестра по Москве, число договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в августе 2018 г. выросло по сравнению с августом 2017 г. на 42,6%, до 6 609 штук. При этом в Подмосковье количество ДДУ в августе сократилось на 12,1% в годовом выражении (до 7 543 штук) на фоне роста показателя в месячном разрезе на 17,5%.

Здесь надо учитывать, что подмосковный Росреестр, в отличие от московского, включает в свою статистику ДДУ не только по жилью, но и по нежилым помещениям, поэтому просадка относительно прошлого года может быть отчасти вызвана тем, что подмосковное покупатели стали реже приобретать кладовки и машино-места. Однако в любом случае цифры достаточно красноречивы. Если в Москве за восемь месяцев 2018 г. зарегистрировали на 45,5% больше ДДУ, чем за аналогичный период 2017 г., то в Московской области показатели января-августа текущего года хуже прошлогодних на 8,3%. Причина не только в том, что в столице выше платежеспособный спрос. Предложение в Москве пополняется тоже гораздо более активно - см. «Новостройки Москвы в августе 2018 года: количество новых проектов продолжает расти»; «Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2018 года: что, где, почем». Согласно данным компании «БЕСТ-Новострой», с января 2018 года объем находящегося в экспозиции первичного жилья в Московской области снизился с 3,1 млн до 2,8 млн кв. м. Текущий показатель уже ниже московского на 14% (3,2 млн кв. м). Кроме того, на доверии покупателей к первичному рынку региона самым негативным образом сказался крах одного из крупнейших застройщиков – Urban Group.

Правда, и в Москве темпы роста продаж новостроек замедлились. По сравнению с июлем количество ДДУ увеличилось на скромные 4,5%, хотя в предыдущие два года август был гораздо активнее июля: +26,3% в 2017 г. и +19,6% в 2018-м.

Впрочем, большинство опрошенных www.irn.ru компаний сообщают о значительно росте числа сделок по итогам августа. Реальный спрос стимулируют ожидание повышения ипотечных ставок, ослабление рубля и нововведения в жилищном строительстве, которые повлекут за собой повышение цен, объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость». Однако эти же причины приводят к снижению первичных обращений от потенциальных клиентов, что в перспективе может привести к падению продаж. В «Инкоме» число обращений от потенциальных покупателей в августе сократилось более чем на 2% к июлю. В годовом выражении показатель также снизился: по объектам в «старой» Москве – на 20%, в ТиНАО (Новая Москва) – на 23% и в Подмосковье – на 25%.

Внушает опасения и то, что главный драйвер спроса на жилье – снижение ипотечных ставок, - похоже, сошел на нет. В преддверии введения новых американских санкций против России банки начали повышать стоимость ипотеки. А после того как 14 сентября Центробанк впервые с 2014 г. повысил ключевую ставку, этот процесс, скорее всего, пойдет еще активнее. «До очередного скачка курса в августе процентные ставки постепенно снижались на протяжении двух лет. Однако в связи с текущими событиями в экономике страны данный тренд, можно сказать, уже завершился», - констатирует Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

При этом уже в августе число зарегистрированных московским Росреестром ипотечных договоров (на первичном и вторичном рынке) упало на 4,9% к июлю. Участники рынка также отмечают сокращение доли ипотеки в общем объеме продаж: в АН «Бон-Тон» этот показатель просел на 3 п.п. относительно июля и составил 68,3%, в «Инкоме» - сразу на 11 п.п. (с 62% до 51%). В проекте «Новые Ватутинки» (Новая Москва) доля кредитных договоров в августе 2018 г. сократилась относительно июля с 57,26% до 53,3%.

Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», объясняет это усилением общей неопределенности, связанной с внешнеполитическим фоном (санкции, уход иностранных инвесторов из ОФЗ, волатильность валют).

Кроме того, уменьшение доли ипотеки в границах «старой» Москвы может быть связано с выходом на рынок более доступных новостроек и, соответственно, появлением новых покупателей, способных оплатить покупку без привлечения заемных средств, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Риелторы не исключают, что сокращение ипотеки – временное явление и, напуганные повышением ставки ЦБ, покупатели скоро снова побегут в банки, чтобы оформить кредиты на пока еще выгодных условиях. Собственно, в Подмосковье это уже происходит: число ипотечных договоров в регионе по итогам августа увеличилось на 10% к июлю. Всего Росреестр зарегистрировал в области 24 610 ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках.

По словам Евгении Акимовой, гендиректора IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), доля ипотечных сделок на первичном рынке подмосковной недвижимости в августе-сентябре составила порядка 60% - этот чуть выше, чем в июле. Как поясняет Акимова, клиенты стремятся если и не заключить сделку, то, как минимум, получить одобрение по кредиту на определенную сумму, чтобы зафиксировать за собой действующую ставку.

«Далее все будет зависеть от скорости повышения ставок, то есть от ситуации с санкциями и курса рубля, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Если давление на экономику усилится, а Центробанк начнет быстро ужесточать кредитно-денежную политику, то спрос на новостройки примерно с такими же темпами будет сокращаться. При возвращении ставок на уровень 13-14% спрос может сократиться на 25-30%, что будет означать глубокий кризис на рынке новостроек. В то же время вероятность резкого, даже «шокового» повышения ставок, как в 2014 г., пока что не очень высокая, поэтому я полагаю, что позитивный эффект от снижения ипотечных ставок сохранит свое действие до конца текущего года и, как минимум, в I квартале 2019 г.».

Не ждет глобальных потрясений и Ирина Доброхотова. По ее мнению, ипотечные ставки в обозримом будущем могут вернуться на уровень конца 2017 г. – то есть порядка 9,7-9,95% годовых. Но это все равно намного выгоднее того, что предлагалось заемщикам в 2016 – начале 2017 г. Тогда, напомним, средний размер ипотечной ставки составлял примерно 11,5%.

«Однако может оказаться так, что банки начнут пересматривать уже одобренные в июле-августе заявки на ипотечные кредиты, которые еще не успели выдать, - продолжает Ирина Доброхотова. - Поэтому некоторые потенциальные заемщики могут оказаться огорчены пересмотром условий. Но и это едва ли повлияет на пересмотр решений большинства покупателей жилья на совершение ипотечной сделки: например, при сумме кредита в 3 млн руб. повышение ставки, скажем, с 9,3% до 9,7% при сроке кредитования 20 лет приведет к увеличению ежемесячного платежа на 1 000 рублей. Это неприятно, но едва ли приведет к отказу от покупки жилья в ипотеку, если такое решение было уже взвешенно и принято потенциальным заемщиком».

Сентябрь

Сентябрь участников рынка пока радует. В копании «Метриум» активность клиентов возросла на 19% по сравнению с первыми двумя неделями августа. Относительно первых двух недель сентября 2017 г. спрос увеличился на 10%.

В АН «Бон-Тон» в первой половине сентября по отношению к тому же периоду прошлого месяца рост сделок составил 14%, а по сравнению с прошлым годом – на 80%. По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, на московские проекты компании спрос вырос соответственно на 17% и в два раза. На подмосковные – остался на уровне августа, прирост к тому же периоду прошлого года составил 8%.

«Помимо валютных колебаний и возможного пересмотра ставок по ипотеке, драйвером покупательской активности также стало ожидание роста цен, вызванное изменениями в 214-ФЗ. С 1 сентября все операции по счету застройщиков контролирует уполномоченный банк, что повысило лояльность клиентов к проектам на начальной стадии строительной готовности. В то же время в сентябре оказались востребованными и готовые компактные квартиры. Такие варианты пользовались особенным спросом среди студентов, которым покупают жилье родители», - отмечает Евгения Акимова.

Мария Литинецкая связывает увеличение покупательской активности в начале сентября с началом делового сезона – клиенты возвращаются из отпуска. «Тем не менее фактор сезонности окончательно теряет свою силу ближе к началу октября», - добавляет Литинецкая.

Цены и скидки

По данным «ИРН-Консалтинг», цены на новостройки внутри МКАД (за исключением элитного центра) в августе 2018 г. выросли на 0,9%: 207 400 руб. за кв. м в среднем против 205 500 в июле. Средняя стоимость квартиры составила в августе 14,3 млн руб. против 14,2 млн руб. месяцем ранее.

Динамика средней цены метра в бизнес- и комфортклассе составила +1,6% и 1,5% соответственно. Здесь изменилась структура предложения, ушли наиболее доступные лоты, а также вышли новые проекты с более высокой стартовой ценой. При этом средняя цена метра в экономклассе по итогам августа просела на 0,4%.  (См. «Новостройки Москвы в августе 2018 года: количество новых проектов продолжает расти».)

Средний бюджет предложения квартиры в августе на территории «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

В бизнес-классе средняя стоимость квартир в «старой» Москве практически не изменилась по сравнению с июлем 2018 г., а в сегментах «комфорт» и «эконом» стоимость лота даже немного уменьшились. Но за год, по сравнению с августом 2017 г., цены предложения ощутимо выросли, подсчитали специалисты компании «Азбука Жилья».

О стоимости реализации квартир (ценах реальных сделок) этого сказать нельзя. По информации компании «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройке, приобретенной физическими лицами в августе 2018 г., составила 10,302 млн рублей. Год назад этот показатель равнялся 10,242 млн рублей. Таким образом, средний бюджет сделки увеличился лишь на 0,6%, что можно считать незначительным изменением, говорит Мария Литинецкая.

По словам Наталии Кузнецовой, в сегменте новостроек комфорткласса показатель и вовсе упал – на 8% по сравнению с июлем и на 13% относительно августа. Согласно данным АН «Бон Тон», в августе 2018 г. квартиру в новостройке комфорткласса в «старой» Москве покупали в среднем за 6,8 млн руб.

В ТиНАО (Новая Москва) новостройки в среднем подорожали на 0,5% - средневзвешенная цена квадратного метра, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составила 105 500 руб. Экономкласс и здесь подешевел – на 0,6%, до 88 600 руб. за кв. м, комфорткласс прибавил 0,5% (106 400 руб. за метр), бизнес-класс вырос в цене на 2% (118 500 руб.).

Несмотря на некоторый рост цен предложения, отказываться от скидок застройщики не собираются. Более того, по данным компании «Метриум», средний размер дисконта на рынке новостроек комфорткласса в «старой» Москве даже вырос в августе на символические 0,2 процентных пункта по сравнению с июлем – до 5%. Тем не менее по сравнению с прошлым годом данный показатель сократился: в августе 2017 г. средняя скидка достигала 5,6%.

По информации «Инкома», в Москве дисконт предлагается в 85% новостроек, в новой Москве – в 75%, в Подмосковье – в 90%. При этом среди старомосковских новостроек массового сегмента скидок нет только в четырех из 84 проектов. То есть менее чем в 1% от общего объема предложения, сообщает «Метриум».

Средний размер дисконта на первичном рынке «старой» Москвы риелторы оценивают в 3-5%. По данным АН «Бон Тон», в 43% московских проектах в августе – первой половине сентября скидки составляли от 5 до 7%, 10% первичного рынка готовы были предложить своим покупателям до 15-17%.

Но есть проекты со скидками до 25%, но это единичные случаи, отмечает Дмитрий Таганов. Максимальные скидки предоставляются в дорогих проектах. «На первичном рынке Подмосковья элитных проектов практически нет, поэтому максимальные скидки здесь достигают 15%. Усредненный размер дисконта в области – 7%. Проекты в Новой Москве можно назвать более продуманными с точки зрения ценообразования, то есть большей частью там представлен комфорткласс, и не наблюдается тенденции представлять объекты с очевидно завышенными или заниженными ценами. Средняя скидка – в районе 4%, максимальная – 7-8%», - рассказывает Таганов.