Объем предложения вторичного жилья в Москве и области продолжает сокращаться, а спрос - расти. Впрочем, активность на рынке в основном поддерживают ипотечники и граждане с рублевыми сбережениями, что заставляет риелторов сомневаться в устойчивости тренда.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке Москвы снижается – во всяком случае, в годовом выражении. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в августе 2018 г. на продажу было выставлено на 21,1% меньше квартир, чем в августе 2017-го; по информации агентства «Азбука Жилья», количество квартир за год уменьшилось на 39,4%, а их суммарная площадь – на 39,3%. О сокращении объемов предложения сообщает и ГК «Миэль». Правда, на скромные 6,3%.

Динамику объемов предложения в месячном разрезе, то есть относительно июля, риелторы оценивают по-разному. Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», этот показатель тоже просел: на 1,8% по количеству лотов и на 2,1% по их суммарной площади. По данным компаний «Миэль» и «Инком», предложение, наоборот, выросло – на 3% и на 2,3% соответственно.

«Небольшой рост объема предложения по сравнению с предыдущим месяцем вызван небольшим уменьшением количества сделок по сравнению с июлем», - поясняет Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В Новой Москве объем предложения на вторичном рынке, по данным «Азбуки Жилья», сократился и в месячном, и в годовом выражении. По сравнению с июлем число квартир в экспозиции уменьшилось на 9,6%, а их общая площадь – на 11,2%. Относительно августа прошлого года – на 43% и 40,8% соответственно.

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество выставленных на продажу лотов в августе снизилось на 0,6% относительно предыдущего месяца и на 10,8% по сравнению с августом 2017 г. (По оценке «Миэль» - на 1,8% и 4,8% соответственно). И это при том, что, по данным «Мегаполиса», число лотов, впервые вышедших на рынок, по сравнению с июлем увеличилось на 5,8%, а в сравнении с августом прошлого года – на 4%. «Тем не менее даже увеличение числа новых объектов не смогло перекрыть тренд на общее снижение уровня предложения. При сохранении макроэкономических показателей и активности рынка в сентябре можно прогнозировать, что уменьшение объема предложения на рынке «вторички» в ближайшее время продолжится, но только до тех пор, пока не спадет нынешний ажиотаж, после чего мы вновь вернемся к затовариванию рынка», - комментирует Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

Спрос

Август

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в августе 12 721 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 4,1% меньше, чем в июле, но на 20,9% больше, чем годом ранее.

О росте продаж в годовом выражении сообщают и риелторы – как московские, так и подмосковные. Например, в «Азбуке Жилья» количество сделок с квартирами в августе 2018 г. увеличилось на 35% по сравнению с августом 2017-го. В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», количество сделок по сравнению с июлем выросло на 8,5%, а в сравнении с августом прошлого года - на 21,8%. По мнению Марины Толстик, сделок могло бы быть и больше, но часть из них не состоялась - возможно, по причине резкого ослабления рубля и «дальнейшей неопределенности».

Что касается авансов от покупателей, по числу которых можно судить о динамике сделок в будущем, то в «Мегаполис-Сервисе» этот показатель уменьшился по сравнению с июлем сразу на 19%, но увеличился относительно августа 2017 г. на 5,9%. В «Инкоме» август по количеству авансов сравнялся с июлем, но оказался на 10% прибыльнее августа прошлого года.

Примечательно, что рост спроса происходит на фоне падающего предложения – то есть разрыв между числом покупателей и выставленных на продажу объектов заметно уменьшается, подчеркивает Сергей Шлома. По оценке «Инкома», в среднем число покупателей, приходящихся на один объект, за год выросло где-то на четверть.

«И если раньше мы отмечали сильное сокращение объема предложения наиболее бюджетных лотов (объектов, которые обычно пользуются у покупателей наибольшим спросом), то сейчас видим, что эта тенденция коснулась уже и более дорогих сегментов. Так, сейчас покупатели все чаще проявляют интерес к объектам бизнес-класса, которые в период кризиса считались не особо ликвидными, – однако только в том случае, если они экспонируются по незавышенным относительно текущей рыночной конъюнктуры ценам», - говорит Сергей Шлома.

Основным драйвером спроса по-прежнему остается пока еще дешевая ипотека – по данным риелторов, в августе покупку вторичных квартир банки кредитовали под 9,2-9,5% годовых, что примерно соответствует показателям июля. На этом фоне доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья Москвы достигла очередного максимума – 39,1% (в июле она составляла 33,3%). До этого рекорд по данному показателю принадлежал маю – 38,2%. В абсолютном выражении количество ипотечных сделок с августа прошлого года выросло на 22,1%, подсчитали в «Инкоме».

В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», доля ипотеки на вторичном рынке в августе составила 49,6%. Это на 0,6 п.п. больше, чем в июле, и на 7,6% - чем годом ранее. «По сути, доля ипотечных сделок сейчас находится на максимальном уровне, при этом увеличение динамики выдачи ипотеки мы сможем наблюдать еще какое-то время. В частности, одним из главных факторов становится перспектива повышения ипотечных ставок», - отмечает Сергей Власенко.

Сентябрь

По словам риелторов, начало сентября в плане спроса оказалось не менее удачным, чем август - в основном благодаря покупателям, «сидящим в рублях», и тем, кто планирует покупать жилье с помощью ипотеки. То есть высокий уровень активности на рынке поддерживают опасения за судьбу ипотеки и обвал рубля. Однако этот искусственный ажиотаж вряд ли продлится долго, считает Сергей Власенко: «Ситуация со спросом сейчас напоминает следующее: обесценивание рубля подтолкнуло к совершению сделок тех людей, кто планировал сделать это чуть позже, в результате чего стимулируется ажиотаж в сегменте спроса, то есть фактически на рынке происходят сделки, которые должны происходить чуть позже. В этой связи уже в обозримом будущем мы столкнемся с падением спроса и вернемся к тренду плавного снижения цен на вторичное жилье».

Цены и скидки

А пока цены растут. По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе рублевые цены на вторичные квартиры в Москве увеличились в среднем на 0,3% и приблизились к отметке 167 800 руб. за кв. м. Как и в июле, средний уровень рублевых цен в августе рос почти исключительно благодаря «народным» сегментам: индекс дешевого жилья, то есть стоимость 20% квартир с самой низкой ценой, в августе прибавил 0,5%. А аналогичный индекс самого дорогого жилья за тот же период потерял 0,6% - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года».

Аналогичные тенденции наблюдаются и в Подмосковье. По данным КР «Мегаполис-Сервис», усредненная стоимость квадратного метра в области за август выросла на 0,18% и составила 70 503 руб. «Однако это не свидетельствует о наметившемся росте цен на вторичную недвижимость, просто люди активно искали и покупали самые дешевые объекты, что и привело к небольшому увеличению средней цены», - отмечает Сергей Власенко.

Это подтверждаю и данные «Миэль». В Подмосковье по итогам августа больше всего уменьшилось количество однокомнатных квартир в предложении - на 5,2% по сравнению с июлем. В Москве также наибольшим спросом пользовалось относительно недорогое жилье: доля продаж в бюджете до 12 млн руб. достигла в августе 85%, в результате средний чек сделки сократился на 1% по сравнению с июлем и составил 9,5 млн руб.

Относительно августа 2017 г. средняя цена проданных квартир уменьшилась на 1,6%. «Отрицательная динамика по сравнению с августом прошлого года объясняется теми же причинами, что и по сравнению с предыдущим месяцем (структура продаж по бюджету): в августе прошлого года доля продаж однокомнатных квартир составляла 25%, а в августе текущего года - 34%, доля продаж в бюджете до 12 млн руб. в августе прошлого года составляла 78%, а в августе текущего года - 85%», - рассказывает Марина Толстик.

При этом на фоне роста спроса размер скидок все же сокращается – и в Москве и Подмосковье. По данным «Инкома», в столице средний размер дисконта с июля по август опустился с 6,8% до 6,3%. В аналогичный период прошлого года этот показатель находился на уровне 8,4%. Доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья, в июле равная 83%, в августе снизилась до 77%. В августе 2017 г. этот показатель был гораздо больше – 87%.

В Подмосковье, по информации КР «Мегаполис-Сервис», средний размер скидок в августе сократился до 6,3% - это минимальный уровень за последние полтора года.

Уменьшаются и сроки экспозиции квартир. В Москве средний срок экспозиции на «вторичке» по отношению к июлю сократился на 10,4%, с 77 дней до 69 дней. По сравнению с августом прошлого года показатель опустился на 8%, с 75 дней. В Подмосковье вторичная квартира, выставленная на продажу по адекватной рыночной цене, в августе продавалась в среднем за 55 дней, что на 1,8% меньше, чем было в июле. Для сравнения: в августе 2017 г. срок экспозиции в подмосковном регионе составлял 63 дня.