На рынок жилья выходят люди с все более низким доходом
Задача девелоперов – создать подходящий для них продукт
В условиях ограниченного спроса и отсутствия роста доходов населения получить новых покупателей девелоперы могут только за счет расширения аудитории – то есть благодаря людям, которые раньше не могли себе позволить покупку жилья. Этому помогает снижение цен на недвижимость и ипотечных ставок. Редакция IRN.RU выяснила, будет ли целевая аудитория расширяться дальше на людей с более низким доходом и таит ли такая ситуация угрозы для рынка.
Исчезающие покупатели
Реальные располагаемые денежные доходы населения в Москве, по данным Мосгорстата, в июне 2018 года составили 62 651 рубль, что на 4,9% меньше, чем годом ранее. Надо отметить, что в некоторые месяцы доходы москвичей превышали прошлогодние показатели, так что определенного тренда на снижение доходов не наблюдается, однако и о росте говорить не приходится.
При этом спрос на жилье, особенно на новостройки, в последние годы уверенно рос. Так, 2017 год, по данным Росреестра, стал рекордным по продажам строящегося жилья: за прошлый год в Москве было зарегистрировано 54 207 ДДУ, что на 52% больше, чем годом ранее. А в 2016 году рост сделок с новостройками составил 82%.
«Пока эта ситуация радует девелоперов, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Однако она таит в себе определенные угрозы для рынка. Активный спрос на фоне отсутствия роста доходов по сути означает, что многие покупатели уже успели решить свой жилищный вопрос. Причем если в нулевых это удавалось сделать в основном очень обеспеченным москвичам (бизнесменам и топ-менеджерам ресурсных компаний), то в 2010-х на рынок пришел средний класс. Многие из них на фоне удешевления ипотеки и снижения цен на жилье уже обзавелись новой квартирой».
Это подтверждают и результаты соцопросов. Так, по данным августовского опроса от ВЦИОМ, доля россиян, которые удовлетворены своими жилищными условиями, выросла до 72%, тогда как в 2005 году таковых было лишь 48%.
Надо искать новых
Есть и хорошие новости для девелоперов: по данным того же опроса от ВЦИОМ, 23% россиян планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет. «Подозреваю, что такие планы все же слишком оптимистичны, - отмечает Олег Репченко. - Им способствует снижение цен – жилье за последние годы действительно стало доступнее (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Однако застройщикам и продавцам нужно понимать, что существенная часть этих людей беднее покупателей, которые были на рынке в предыдущие годы».
Поскольку доходы населения не растут, то для поддержания спроса надо расширять целевую аудиторию за счет менее обеспеченных покупателей. Такие люди уже приходят на рынок. По данным ФСК «Лидер», с января 2017 по июнь 2018 года среди покупателей жилья в проектах компании увеличилась доля домохозяйств с ежемесячным доходом до 70 000 рублей в месяц. Так, доля покупателей с доходом до 50 000 рублей на домохозяйство во втором квартале 2018 года достигла 8% в общем объеме спроса, от 50 000 до 70 000 рублей – 19%. Во втором квартале 2017 года аналогичные показатели составляли 3% и 17%. Доля покупателей с доходом от 70 000 до 100 000 рублей снизилась с 28% до 25%. Среди холостых покупателей, интересующихся покупкой недвижимости в проектах ФСК «Лидер», более 40% располагают доходом до 70 000 рублей в месяц, среди семейных пар этот показатель составляет 17%.
Этот тренд отражается и в росте доли молодых покупателей. По данным «Бон Тон», доля покупателей, приобретающих жилье столичного комфорткласса в возрасте от 20 до 30 лет, увеличилась за последние три года с 11 до 25% в общей структуре продаж. В отдельные периоды, как отмечают в агентстве «Бон Тон», данная цифра достигала 30%. Стоит отметить, что это поколение людей, родившихся в 1990-е – в период спада рождаемости. То есть потенциальных покупателей из этой группы в принципе меньше, чем тех, кто решал свои жилищные вопросы ранее.
В этих условиях, по мнению Олега Репченко, будут выигрывать девелоперы, способные создать продукт, подходящий для покупателей с более низким бюджетом покупки. Этим во многом объясняется успех группы «Самолет» в Подмосковье. С 2012 года компания ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, стала застройщиком № 2 в Московской области, вошла в ТОП-5 застройщиков России по объему ввода жилья. Генеральный директор группы «Самолет» Игорь Евтушевский объясняет успех тем, что компании удалось снизить себестоимость строительства примерно на 5-20% относительно конкурентов благодаря бизнес-модели, основанной на конвейерном методе строительства, а также партнерских отношений с землевладельцами – компания не покупает землю в собственность. В результате компания смогла снизить конечную цену метра и обеспечить спрос не из-за того, что оттянула его у конкурентов, а во многом «зачерпнула» новых покупателей, которые раньше не могли себе позволить квартиру.
Способы создать такой продукт придется искать и другим девелоперам. По словам председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, людей с деньгами на рынке остается все меньше, в том числе и тех, у кого был стартовый капитал в виде другого жилья, которое можно продать. «Рынок в ближайшие годы будет в условиях, когда придется бороться за «арендника» - то есть создавать подходящий продукт для людей, у которых нет существенных накоплений и которые вынуждены снимать квартиру одновременно с выплатой ипотеки».
Ипотека в помощь
Спрос со стороны более молодых и менее обеспеченных покупателей в последние два года во многом обеспечивался за счет удешевления ипотеки. «Наличие привлекательных ставок по кредитам позволяет обзавестись жильем тем, кто только начинает строить карьеру», - говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Однако этот инструмент не вечный, поскольку предпосылок для дальнейшего снижения ставок не наблюдается, более того, есть вероятность их роста (см. «Санкции еще не введены, а ипотека уже дорожает»). Некоторые банки уже повышают ипотечные ставки, а, например, финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик говорит, что не исключает возможность их повышения в будущем. Как следствие, по данным Банка России, в июле 2018 г. средняя ставка по ипотечным кредитам выросла впервые с января — до 9,57%.
По прогнозу «Дом.рф», в случае сохранения стабильной макроэкономической динамики по итогам года показатели выдачи ипотеки могут достичь рекордных 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн рублей, что в полтора раза превышает показатели прошлого года.
Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова считает, что, в отличие от потребительского кредитования, где потенциал роста уже практически исчерпан, ипотека будет развиваться. Валерий Мищенко говорит, что за последние два года доля ипотечных сделок во многих проектах достигла 80%. Однако одновременно становится меньше благонадежных заемщиков, у которых хорошие шансы, во-первых, на одобрение кредита, а во-вторых, на его успешную выплату. По оценкам эксперта, если раньше соотношение благонадежных и потенциально проблемных заемщиков среди покупателей жилья составляло 70% на 30%, то в ближайшие два-три года эта пропорция может поменяться на обратную. Правда, Наталия Орлова считает, что ипотека пока остается самым надежным видом кредитования для банков, поэтому опасаться ипотечного пузыря не стоит.
Таким образом, ипотека продолжит играть важную роль генератор спроса. Однако без снижения бюджета покупки надеяться на устойчивый спрос на жилье не приходится.